Förmedlingsrörelser

Vi övervakar att fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler följer lagen och god förmedlingssed. Vi övervakar dessutom att förmedlingsverksamhet inte bedrivs lagstridigt utan att vara registrerad som förmedlingsrörelse. Samtidigt för vi ett register över fastighetsförmedlare och förmedlare av hyreslägenheter och hyreslokaler.
 
Vi tar emot anmälan om missförhållanden i förmedlingsrörelsers verksamhet. Dessutom utövar vi egen tillsyn exempelvis genom att granska rörelsens handlingar, följa med marknadsföringen, informera rörelserna om regionförvaltningsverkets tolkningar av lagstiftningen om fastighetsförmedling och genom att göra tillsynskampanjer och tillsynsbesök i förmedlingsrörelserna.  
 
Vi övervakar inte verksamhet som inte är förmedling som kräver registrering. Till exempel är följande åtgärder inte sådan förmedling som avses i lagen om förmedlingsrörelser och förutsätter därför inte registrering som förmedlingsrörelse: 

  • att bara göra en värdering
  • att bara göra upp handlingar
  • disponentbyråers sälj- eller hyresverksamhet i bostadsaktiebolag som de är disponenter för
  • service i samband med hyresförhållanden
  • försäljning av objekt som man själv äger.

Meddelanden till förmedlingsrörelser

Under 2021 kommer Regionförvaltningsverket att kontrollera att uppgifterna som förmedlingsrörelserna har anmält till registret över förmedlingsrörelser är aktuella.  

I 8 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (1075/2000, nedan lagen om förmedlingsrörelser) förutsätts att en förmedlingsrörelse som är upptagen i register över förmedlingsrörelser är tillförlitlig. Regionförvaltningsverket bedömer tillförlitligheten hos en förmedlingsrörelse i bolagsform genom tillförlitligheten hos bolagets ansvarspersoner (personer i bolagets högsta ledning och de som direkt eller indirekt äger mer än 25 % av bolaget). Bolagets ansvarspersoner som avses i 5 a § i lagen om förmedlingsrörelser är 

  • verkställande direktören och dennes ställföreträdare, 
  • medlemmar och suppleanter i styrelsen och förvaltningsrådet,
  • ansvariga bolagsmän i personbolag,
  • övriga som ingår i den högsta ledningen och 
  • personer som direkt eller indirekt innehar mer än 25 procent av aktierna i ett aktiebolag eller av antalet röster som aktierna i aktiebolaget medför eller motsvarande ägande- eller bestämmanderätt i en annan sammanslutning än ett aktiebolag. 

Regionförvaltningsverket påminner om att en förmedlingsrörelse enligt 7 § i lagen om förmedlingsrörelser utan dröjsmål ska anmäla om det sker ändringar i uppgifterna som är upptagna i registret. Rörelsen bör separat anmäla ändringar i uppgifterna som gäller ansvarspersoner till både regionförvaltningsverket och handelsregistret. Ändringsanmälan ska göras till det regionförvaltningsverk till vars register över förmedlingsrörelser rörelsen hör. För ändring av förmedlingsrörelsens ansvarspersonsuppgifter tas ut en avgift enligt statsrådets förordning om avgifter till regionförvaltningsverken (1121/2020), som år 2021 är 348 euro och 290 euro om ansökan har inletts i e-tjänsten. Regionförvaltningsverket utreder en persons tillförlitlighet utgående från uppgifter från olika myndigheter.

Regionförvaltningsverket uppmanar förmedlingsrörelserna att på eget initiativ kontrollera att uppgifterna som de har anmält om ansvarspersonerna är aktuella. Förmedlingsrörelsen kan kontrollera ansvarspersonsuppgifterna som den har anmält i exempelvis förmedlingsrörelsens registreringsbeslut (startanmälan eller utredning av tillförlitligheten) eller genom att kontakta det regionförvaltningsverket till vars register den hör.  

Om det har skett ändringar i förmedlingsrörelsens ansvarspersonsuppgifter, anmäl dem med den elektroniska blanketten för ändringsanmälan. Det är också möjligt att anmäla ändringar med en blankett som kan skrivas ut blankett för ändringsanmälan eller med fritt formulerad e-post eller brev. Avgiften som tas ut för ändring av förmedlingsrörelsens ansvarspersoner beror på hur ärendet har inletts. Då man använder den elektroniska blanketten för ändringsanmälan är avgiften 290 euro. I annat fall är avgiften 348 euro.

Om det inte har skett ändringar i uppgifterna eller ändringarna redan har anmälts till regionförvaltningsverket så föranleder regionförvaltningsverkets inspektion inga åtgärder.

Nyhetsbrev

Regionförvaltningsverken har börjat ge ut ett nyhetsbrev om frågor som gäller förmedlingsrörelser. I nyhetsbrevet berättar vi om våra meddelanden och andra aktuella ärenden. Nyhetsbrevet är gratis.

Nyhetsbrevet skickas till e-postadresserna som förmedlingsrörelsen har anmält till registret över förmedlingsrörelser. Beställningen av nyhetsbrevet kan annulleras när som helst genom länken som finns i slutet av brevet. 

Ytterligare information  

Regionförvaltningsverkens kontaktuppgifter nedan. E-postadresserna har formen [email protected]

Regionförvaltningsverket i Södra Finland 
Överinspektör Ilkka Heikkilä, tfn 0295 016 081
Inspektör Anna Korhonen, tfn 0295 016 145

Regionförvaltningsverket i Östra Finland
Överinspektör Juha Peltola, tfn 0295 016 898

Regionförvaltningsverket i Lappland
Inspektör Soile Kangas, tfn 0295 017 363

Regionförvaltningsverket i Sydvästra Finland
Inspektör Maria Tammelin, tfn 0295 018 035 

Regionförvaltningsverket i Västra och Inre Finland
Överinspektör Maarit Laaninen, tfn 0295 018 552
Inspektör Lilja Niemi, tfn 0295 018 655

Regionförvaltningsverket i Norra Finland
Inspektör Tuija Karppinen, tfn 0295 017 568

I 8 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (1075/2000, nedan lagen om förmedlingsrörelser) finns en uppräkning av registreringsförutsättningarna för förmedlingsrörelser. En av förutsättningarna är att förmedlingsrörelsen ska ha en ansvarsförsäkring. 

Regionförvaltningsverket kan bli tvunget att stryka förmedlingsrörelsen från registret om det framgår att den inte längre har en sådan ansvarsförsäkring som uppfyller kraven i lagen och som är en förutsättning för registreringen. 

Regionförvaltningsverken kommer under år 2020 att riksomfattande övervaka att ansvarsförsäkringarna är giltiga och lagenliga.

Tillräcklig försäkring

Det är mäklarverksamhetens art och omfattning som avgör om försäkringsbeloppet i ansvarsförsäkringen är tillräckligt. Försäkringens tillräcklighet prövas från fall till fall. Vad gäller villkoren ska försäkringen motsvara sedvanlig försäkringspraxis i branschen. Den försäkrade branschen ska vara fastighetsförmedling eller förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler. Försäkringen ska täcka förmögenhetsskador som eventuellt orsakas av mäklarverksamheten.

Regionförvaltningsverken anser att små rörelsers (1 – 20 personer) ansvarsförsäkring för ekonomisk skada eller förmögenhetsskada är tillräcklig om 

  • ansvarsförsäkringen för fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser som förmedlar hyreslokaler är minst 50 000 euro med en självrisk som är högst 1 000 euro,
  • ansvarsförsäkringen för rörelser som förmedlar hyreslägenheter är minst 20 000 euro med en självrisk som är högst 1 000 euro.
  • För stora rörelser är (över 20 personer) försäkringsbeloppen vanligtvis tillräckliga då de uppgår till minst 100 000–200 000 euro med självrisker som är högst 2 000–3 000 euro.

Ytterligare information   

Regionförvaltningsverkens kontaktuppgifter nedan. E-postadresserna har formen [email protected]

Regionförvaltningsverket i Södra Finland 
Inspektör Anna Korhonen, tfn 0295 016 145

Regionförvaltningsverket i Östra Finland
Överinspektör Mia Pasanen, tfn 0295 016 935

Regionförvaltningsverket i Lappland
Inspektör Soile Kangas, tfn 0295 017 363

Regionförvaltningsverket i Sydvästra Finland
Inspektör Carl-Axel Bjon, tfn 0295 018 015 (t.o.m. 18.6.2020)
Inspektör Maria Tammelin, tfn 0295 018 035 

Regionförvaltningsverket i Västra och Inre Finland
Överinspektör Maarit Laaninen, tfn 0295 018 552
Inspektör Lilja Niemi, tfn 0295 018 655

Regionförvaltningsverket i Norra Finland
Jurist Matti Pihlajamaa, tfn 0295 017 584

(24.2.2016)
(15.12.2015)

Ändring av kraven på yrkeskompetens enligt lagen om förmedlingsrörelser

Den 1.1.2016 kommer en ändring av lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (1075/2000, nedan lagen om förmedlingsrörelser) att träda i kraft. Ändringen gäller bl.a. 5 § 1 mom., som anger att

en förmedlingsrörelse ska ha en ansvarig föreståndare, som är skyldig att se till att god förmedlingssed iakttas vid förmedlingsverksamheten och att verksamheten också i övrigt utövas lagenligt. Den ansvariga föreståndaren ska dessutom se till att minst hälften av dem som utför förmedlingsuppdrag i anställning hos förmedlingsrörelsen och vid varje separat verksamhetsställe har den yrkeskompetens som avses i 3 mom. och att även andra som utför förmedlingsuppdrag har sådan tillräcklig yrkesskicklighet som uppgiften förutsätter. Om antalet personer som i anställning hos förmedlingsrö-relsen eller vid ett verksamhetsställe utför förmedlingsuppdrag och har den yrkeskom-petens som avses i 3 mom. inte endast tillfälligt sjunker så att det underskrider hälften, ska den ansvariga föreståndaren se till att de ovannämnda minimikraven uppfylls inom tre månader.

Nedan redogör regionförvaltningsverket (RFV) för hur innehållet i lagen och de riktlinjer som antagits utifrån den ska tolkas.

1) Vid bedömningen av om kompetenskravet uppfylls beaktas alla personer som utför förmedlingsuppdrag i förmedlingsrörelsens namn

När man bedömer om lagens krav på yrkeskompetens uppfylls beaktar man alla personer som utför förmedlingsuppdrag i förmedlingsrörelsens namn, oberoende av typ av förhållande mellan personen och förmed-lingsrörelsen.

2) Vilka räknas till de personer som utför förmedlingsuppdrag?

Enligt regeringspropositionens (RP 196/2012) detaljmotivering till 5 § av-ses med dem som utför förmedlingsuppdrag personer som aktivt utför förmedlingsuppdrag. Exempelvis skötsel av enbart förvaltnings- eller kontorssysslor vid en förmedlingsrörelse ska inte betraktas som utfö-rande av förmedlingsuppdrag och sådana personer räknas således inte med vid bedömningen av huruvida kravet på yrkeskompetens uppfylls. Man räknar inte heller med personer i ledande ställning i förmedlingsrö-relsen (t.ex. vd eller ansvarig föreståndare), som inte själva sköter uppdrag, utan bara t.ex. handleder eller instruerar förmedlare eller kontrolle-rar skötseln av uppdragen. Denna princip framgick redan av regerings-propositionens (RP 61/2000) detaljmotivering till 5 §, som nu upphävs och som gällde kraven på yrkeskompetens. I motiveringen sades att om den ansvariga föreståndaren själv deltog i förmedlingsverksamheten be-hövdes det på det verksamhetsställe där han arbetade dock inte finnas någon annan person som uppfyllde kravet på yrkeskompetens.

Till sådant förmedlingsarbete som avses i lagen om förmedlingsrörelser hör att till exempel upprätta uppdragsavtal, fastställa objektets pris/hyra, marknadsföra objektet, visa objektet, ge uppgifter om objektet till köpar-/hyresgästkandidaterna, ta emot anbud, upprätta avtalet för objektet och på andra sätt hjälpa parterna med att ingå avtalet. (uppdaterad 24.2.2016 och 12.12.2019)

Att självständigt utföra ovan nämnda uppgifter, också enskilda uppgifter, räknas till att utföra förmedlingsuppdrag. Att arbeta i kundgränssnittet är alltså inte ett absolut kriterium för huruvida arbetet räknas som att utföra förmedlingsuppdrag eller inte.

En person i läroavtalsutbildning har ett tidsbestämt arbetsförhållande och är i anställning hos förmedlingsrörelsen. Beroende på personens arbets-uppgifter kan också en sådan person beaktas när man räknar ut huruvida kravet på yrkeskompetens är uppnått.

När man bedömer om kravet på yrkeskompetens uppfylls spelar det ingen roll vilken yrkesbenämning personen som arbetar i förmedlingsrörelsen har (t.ex. kunddirektör, marknadsföringskoordinator, assistent, säljstöd, nyckelkundschef osv.).

I detta sammanhang påminner RFV också förmedlingsrörelserna om att benämningen mäklare eller dess härledning (t.ex. bostadsmäklare) endast kan användas av dem som har avlagt AFM- eller AHM-prov. Om en representant för förmedlingsrörelsen inte avlagt AFM- eller AHM-examen och ändå använder benämningen mäklare eller dess härledning är det fråga om ett ur konsumentperspektiv olämpligt förfarande, som är förbju-det med stöd av 2 kap. 1 § i konsumentskyddslagen (om det inte av marknadsföringen på något annat sätt framkommer att personen i fråga inte har avlagt denna yrkesexamen).

3) En person med yrkeskompetens som utför förmedlingsuppdrag på flera verksamhetsställen.

För att en person med yrkeskompetens ska räknas med vid bedömningen av yrkeskompetensen på ett visst verksamhetsställe ska personen utföra förmedlingsuppdrag i huvudsak just på det aktuella verksamhetsstället. Om den samma personen med yrkeskompetens arbetar på flera verksamhetsställen av förmedlingsrörelsen, räknas han/hon med vid bedöm-ningen av yrkeskompetens endast i denna samhetsställen, där han/hon i allmänhet utför förmedlingsuppdrag. Om en person med yrkeskompetens arbetar hos flera olika förmedlingsrörelser räknas personen med vid bedömningen av yrkeskompetensen endast vid det verksamhetsställe där han/hon i huvudsak utför förmedlingsuppdrag.

När det gäller 5 § 1 mom. som upphävs har regionförvaltningsverket i ett tillsynsbeslut förutsatt att personen med yrkeskompetens ska delta i förmedlingsverksamheten regelbundet och som huvudsyssla. Regionförvaltningsverkets beslut överklagades, men Tavastehus förvaltningsdomstol förkastade överklagandet. Förvaltningsdomstolen hänvisade i sitt beslut 22.5.2014 (14/3000/1) till verkets krav på att deltagandet i förmedlingsverksamheten ska vara huvudsyssla. Förmedlingsrörelsen berättade att verksamheten är mycket liten i ett visst område och att det på verksamhetsstället i praktiken inte finns tillräckligt med arbetsuppgifter för att en AFM-mäklare ska vara där hela tiden. Förvaltningsdomstolen konstaterade i sin motivering att denna omständighet saknar betydelse. Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) förkastade 30.11.2015 i sitt beslut (3486 2154/2/14) överklagandet som hade gjorts över förvaltningsdomstolens beslut. HFD hänvisade i sitt beslut till förvaltningsdomstolens beslutsmotivering.

Regleringen enligt det nu gällande 5 § 1 mom. och enligt ändringen som träder i kraft 1.1.2016 (279/2013), om när en person med yrkeskompetens ska räknas delta i förmedlingsverksamheten eller utföra förmed-lingsuppdrag på ett visst verksamhetsställe, överensstämmer med varandra.

4) Tolkning av bestämmelsen ”Om antalet personer med yrkeskom-petens inte endast tillfälligt sjunker”

Förmedlingsrörelsen ska se till att antalet personer med yrkeskompetens uppfylls inom tre månader om orsaken till det färre antalet är något annat än tillfällig frånvaro. Om frånvaron varar längre än tre månader saknar det betydelse vilken den bakomliggande orsaken är (t.ex. personens sjukdom) när man bedömer om antalet personer med yrkeskompetens uppfylls. I en sådan situation kan underskottet inte längre betraktas som tillfälligt. Tiden på tre månader man har på sig att rätta till situationen räknas från det att frånvaron började.

Tidsfristen på tre månader räknas alltså alltid från det att frånvaron inleddes.

T.ex. om en person med yrkeskompetens blir alterneringsledig eller moderskapsledig och en förmedlingsrörelses eller ett verksamhetsställes yr-keskompetenskrav därmed inte längre uppfylls är den ansvariga före-ståndaren skyldig att se till att kravet uppnås inom tre månader. Tre månader räknas från det att den anställda har upphört att utföra förmed-lingsuppdrag. Också om man inte vet hur länge frånvaron kommer att vara (t.ex. sjukdomsfall) räknas tiden man har på sig att uppnå kompe-tenskravet från det att frånvaron började.

5) Kravet på yrkeskompetens vid ett verksamhetsställe med hyresförmedling

Om rörelsen är registrerad som fastighetsförmedlingsrörelse i regionför-valtningsverkets förmedlingsregister ska minst hälften av dem som utför förmedlingsuppdrag hos förmedlingsrörelsen och vid varje separat verk-samhetsställe ha avlagt AFM-examen. Detta gäller även om en del av dem som utför förmedlingsuppdrag enbart förmedlar hyreslägenheter el-ler om något av verksamhetsställena enbart förmedlar hyreslägenheter.

I regeringspropositionens (RP 196/2012) detaljmotivering till 5 § anges det att den ansvariga föreståndaren ska se till att minst hälften av dem som utför förmedlingsuppdrag i anställning hos förmedlingsrörelsen och vid varje separat verksamhetsställe har sådan yrkeskompetens som enligt 3 mom. krävs av den ansvariga föreståndaren och som visas i ett mäklarprov.

6) Följder om kravet på antalet personer med yrkeskompetens inte uppfylls

Om det på förmedlingsrörelsens verksamhetsställe och/eller i rörelsens anställning inte finns det antal som avlagt examen som krävs enligt 5 § 1 mom. i lagen och kravet inte uppnås inom den utsatta tiden har den ansvariga föreståndaren försummat sina skyldigheter.

I 18 § 2 mom. i lagen bestäms det att om den ansvariga föreståndaren försummar en skyldighet som anges i 5 § 1 mom., kan regionförvaltningsverket ge förmedlingsrörelsen en varning. Om försummelserna är allvarliga eller om de upprepas trots uppmaning eller varning, kan regionförvaltningsverket förbjuda förmedlingsrörelsens verksamhet helt eller delvis för viss tid, dock för längst sex månader. Enligt 19 § 1 mom. 5 punkten i lagen ska regionförvaltningsverket stryka en förmedlingsrörelse ur registret, om det i förmedlingsrörelsens eller dess ansvariga föreståndares verksamhet förekommer allvarliga eller upprepade försummelser och rörelsen redan tidigare har meddelats ett verksamhetsförbud för viss tid.

Om den ansvariga föreståndaren försummar sina skyldigheter enligt 5 § 1 mom., meningarna 2 och 3 är sanktionen en varning, och om situationen inte korrigeras, ett verksamhetsförbud för viss tid. Om situationen inte heller efter dessa sanktioner har rättats till kan förmedlingsrörelsen på basis av 19 § 1 mom. 5 punkten i lagen strykas ur registret.

I regel har det inte någon betydelse om kompetenskravet uppnås under regionförvaltningsverkets process med att meddela en administrativ påföljd.

7) Tidsfrister

Om förmedlingsrörelsen inte uppnår kravet på antal personer med yrkes-kompetens 1.1.2016 ska den ansvariga föreståndaren se till att kravet uppnås inom tre månader, dvs. senast 1.4.2016.

Regionförvaltningsverket kommer i sina varningsbeslut att i regel ge en tidsfrist på 2 veckor för att rätta till situationen.

Om antalet personer med yrkeskompetens som utför förmedlingsupp-drag inte har uppnåtts inom den i varningsbeslutet utsatta tiden inleder verket processen med att meddela ett tidsbestämt verksamhetsförbud genom att be förmedlingsrörelsen om ett bemötande.

Beslutet om ett tidsbestämt verksamhetsförbud träder i kraft 14 dygn från delfåendet. I beslutet ges inte någon separat tidsfrist för att uppnå kom-petenskravet, utan det konstateras att om det fortfarande finns för få per-soner med yrkeskompetens hos rörelsen eller på ett verksamhetsställe när verksamhetsförbudet går ut meddelar regionförvaltningsverket ett nytt tidsbestämt verksamhetsförbud eller stryker förmedlingsrörelsen ur förmedlingsregistret.

Ytterligare information

Överinspektör Jouko Rikkilä
02950 16194 [email protected] 

Överinspektör Vilppu Elovaara
02950 16482 [email protected]

Inspektör Anna Korhonen
02950 16145 [email protected] 

Regionförvaltningsverket skickade mäklarföretagen ett meddelande daterat 19.10.2018 gällande tolkningen av i anställning enligt 5 § i lagen om förmedlingsrörelser (1075/2000). Regionförvaltningsverket förklarar här närmare sin tolkning av innehållet och syftet med regleringen.

Som tillsynsmyndighet för mäklarföretag anser regionförvaltningsverket att i anställning enligt lagen förutsätter lednings- och övervakningsrätt i mäklarföretaget vad gäller utförandet av förmedlingsuppdragen som görs i mäklarföretagets namn.

Vid bedömningen av att vara i anställning är mäklarföretagets ledning och övervakning av betydelse, alltså omfattningen av den så kallade direktionsrätten. Direktionsrätt är en förutsättning för att mäklarföretaget och dess ansvariga föreståndare ska kunna uppfylla skyldigheterna enligt lag. Mäklarföretaget ska därmed ha en faktisk rätt att leda och övervaka de personers agerande som utför förmedlingsuppgifter för dess räkning. Det är vad som i lagen avses med att vara i anställning. Den ansvariga föreståndarens övervakningsuppgift och befogenhet enligt 5 § 1 mom. i lagen om förmedlingsrörelser ska omfatta alla som är i anställning.

Arbetstagare och så kallade hyrda arbetstagare som på sätt som avses i arbetsavtalslagen utför förmedlingsuppdrag för mäklarföretagets räkning under dess ledning och övervakning anses vara i anställning hos mäklarföretaget. I regel kan man anse att också personerna som ingår i företagets lagbestämda ledning (så som styrelseledamöter och verkställande direktören) är i anställning. Också andra arrangemang, exempelvis förhållandet mellan mäklarföretaget och dess ägare (en fysisk person), där ägaren i sitt mäklarföretag under dess ledning och övervakning som medarbetare utför förmedlingsuppdrag och får ersättning för sitt arbete, kan ge mäklarföretaget faktisk och tillräcklig direktionsrätt.

Enligt regionförvaltningsverket bildas i anställning inte om mäklarföretaget har ett avtal med bara ett annat företag (enskild näringsidkare eller företag) och man genom avtalet kommer överens om det andra företagets rätt att utföra förmedlingsuppdrag i mäklarföretagets namn. Ett dylikt avtal ger inte upphov till faktisk och tillräcklig rätt för mäklarföretaget att leda och övervaka förmedlingsverksamheten som görs i dess namn.

Regionförvaltningsverket bedömer från fall till fall om förhållandet mellan mäklarföretaget och den som utför förmedlingsuppgifter kan anses vara ett anställningsförhållande enligt lagen om förmedlingsrörelser. Det saknas domstolsbeslut gällande begreppet i anställning enligt lagen om förmedlingsrörelser. Dylika beslut drar i sista hand upp riktlinjerna för det detaljerade innehållet i begreppet.

Ytterligare information:

Regionförvaltningsverket i Södra Finland – Överinspektörerna Vilppu Elovaara, tfn 0295 016 482, Ilkka Heikkilä, tfn 029 501 6081 och Mirja Kapraali, tfn 0295 016 287

Regionförvaltningsverket i Östra Finland – Överinspektör Mia Pasanen, tfn 0295 016 935 och inspektör Riikka Hiltunen, tfn 0295 016 885

Regionförvaltningsverket i Lappland - Inspektör Soile Kangas, tfn 0295 017 363

Regionförvaltningsverket i Sydvästra Finland – Jurist Heikki Tarvonen, tfn 0295 018 119

Regionförvaltningsverket i Västra och Inre Finland – Överinspektör Henna Ekman, tfn 0295 018 591 och inspektör Susanna Taivainen, tfn 0295 018 588

Regionförvaltningsverket i Norra Finland – Jurist Matti Pihlajamaa, tfn 0295 017 584

[email protected]

Lag om energicertifikat för byggnader

Lagen om energicertifikat för byggnader trädde i kraft 1.6.2013. I en offentligt framlagd annons som gäller försäljning eller uthyrning ska anges beteckningen A-G som beskriver energieffektiviteten för objektet som är till salu eller ska hyras ut.

Vid visningen av lägenheten ska ett energicertifikat för byggnaden eller en del av den hållas framlagt för den presumtive köparen eller hyresgästen. Energicertifikatet ska ges antingen i original eller som kopia till köparen eller hyresgästen. 

Eventuella påföljder av att försumma upplysningsskyldigheten

Om ett energicertifikat som lagen förutsätter inte skaffades medan förmedlingsuppdraget utfördes och mäklarföretaget inte på ett sätt som kan påvisas har informerat om saken och dess konsekvenser för uppdragsgivaren och dennes motpart, då har mäklarföretaget enligt regionförvaltningsverkets uppfattning försummat sin upplysningsskyldighet. Om mäklarföretaget inte har uppfyllt upplysningsskyldigheten gällande energicertifikatet enligt ovan kan regionförvaltningsverket meddela en administrativ påföljd (t.ex. en varning).

Om ett energicertifikat som lagen kräver inte skaffades medan förmedlingsuppdraget utfördes, men mäklarföretaget på ett sätt som kan påvisas har informerat om saken och dess konsekvenser för uppdragsgivaren och dennes motpart, då har mäklarföretaget enligt regionförvaltningsverkets uppfattning uppfyllt upplysningsskyldigheten gällande detta.

Energicertifikat behövs inte

  • om byggnaden, fastigheten eller en lägenhet i ett småhus som är till salu eller ska hyras ut har ett mycket ringa värde (säljpriset under 50 000 euro)
  • om hyran är låg (under 350 euro i månaden) 
  • eller om objektet inte visas offentligt. I så fall kan energicertifikatet upprättas genom ett så kallat förenklat förfarande och då fastställs ingen energiklass för byggnaden. Då använder man i sälj- och hyresannonsen beteckningen H i stället för en beteckning som beskriver energieffektiviteten. Den här beteckningen får inte användas i andra situationer, till exempel när energicertifikatet saknas.
  • energicertifikat krävs inte för bland andra semesterbostäder, skyddade byggnader eller sådana som är mindre än 50 m2.

Energicertifikatet är giltigt tills det ersätts med ett nytt energicertifikat, emellertid högst tio år efter att det utfärdats. Ett föråldrat energicertifikat får inte användas.

Exempel på hur man annonserar

Utöver energieffektivitetsklassen (A-G) ska man i sälj- och hyresannonser också ange ett underindex. Underindexet kan vara 2018, 2013 eller 2007. Andra möjligheter finns inte.

Om textfältet i annonsen är begränsat kan man förkorta uppgiften om energicertifikatet. Uppgiften om energicertifikatet ska emellertid alltid vara klart synlig och begriplig. Exempelvis följande allmänt använda anteckningar om energieffektivitetsklassen eller avsaknaden av energicertifikat är enligt regionförvaltningsverkets uppfattning godkända:

  • E=B2013 = Energieffektivitetsklassen är B2013
  • EK=B2013 = Energieffektivitetsklassen är B2013
  • EEK=B2013 = Energieffektivitetsklassen är B2013
  • Ej lagst. e-cert. = Lagstadgat energicertifikat saknas

I en offentligt framlagd annons som gäller försäljning eller uthyrning ska som beteckning för energieffektivitetsklassen för byggnaden eller en del av den användas den bokstav som finns i certifikatet plus underindexet 2018. 

Som underindex ska användas talet 2007,

  • om ett giltigt energicertifikat är upprättat med stöd av lagen om energicertifikat för byggnader och miljöministeriets förordning om energicertifikat för byggnader som har upphävts.

    Som underindex ska användas talet 2013,
  • om ett giltigt energicertifikat är upprättat med stöd av lagen om energicertifikat för byggnader och miljöministeriets förordning om energicertifikat för byggnader, sådana som de var då den förordningen trädde i kraft.

Att skaffa energicertifikat för att utföra förmedlingsuppgiften

Den som äger byggnaden svarar för att ett energicertifikat för byggnaden skaffas. Regionförvaltningsverket anser att mäklarföretaget om objektet saknar giltigt energicertifikat bör uppmana säljaren att skaffa ett energicertifikat. Säljaren ska då uppdragsavtalet ingås informeras om skyldigheten att utfärda ett energicertifikat och påföljderna av att försumma den, så som exempelvis att säljaren också i efterhand kan åläggas att låta göra ett energicertifikat för säljobjektet.

Innan köpbeslutet fattas ska man berätta för köparen om skyldigheterna enligt lagen om energicertifikat och påföljderna av att försumma dem. Förmedlingsrörelsen ska kunna påvisa att den agerat enligt ovan.

Om man inte låter göra ett energicertifikat

Om den som äger byggnaden inte vill skaffa ett energicertifikat enligt lagen om energicertifikat anser regionförvaltningsverket att mäklarföretaget ska berätta för både säljaren och köparen vad det att objektet saknar energicertifikat innebär. Mäklarföretaget ska med stöd av handlingar kunna påvisa att den uppfyllt sin upplysningsskyldighet. I all marknadsföring (t.ex. bostadsbroschyren, annonsering på internet och i tidningar osv.) ska nämnas att objektet saknar energicertifikat, även om objektet enligt lagen om energicertifikat borde ha ett energicertifikat.

Köparen kan inte förbindas att ersätta säljaren eventuella kostnader för att låta göra ett energicertifikat. Ett dylikt villkor, där avtalets andra part åläggs ersätta kostnader som uppkommer av att den andra parten agerat mot lagen, är enligt regionförvaltningsverket i strid med god förmedlingssed.

Lagar som styr verksamheten

Ytterligare information

Överinspektör Ilkka Heikkilä, tfn 0295 016 081
[email protected]

Lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (1075/2000) ändrades 3.7.2017 beträffande förutsättningarna för registrering. Enligt lagen ska tillförlitligheten hos dem som gör förmedlingsregisteranmälningar och hos de rörelser som är antecknade i registret bedömas enligt den nya 5 a § i lagen om förmedlingsrörelser. 

Enligt lagen om fastighetsförmedlingsrörelsen 5 a § anses den som gör en registeranmälan inte vara tillförlitlig i den mening som avses i 8 § 1 mom. 3 punkten, om

  • han eller hon under tre år före bedömningen upprepade gånger eller i betydande grad har försummat sina registrerings-, rapporterings- och betalningsåtaganden i anslutning till skatter, lagstadgade pensions-, olycksfalls- och arbetslöshetsförsäkringsavgifter samt avgifter som Tullen tar ut, eller
  • han eller hon enligt utmätning eller någon annan utredning är oförmögen att svara för sina skulder.

Om den som gör anmälan är en juridisk person gäller kravet på tillförlitlighet verkställande direktören och dennes ställföreträdare, medlemmar och suppleanter i styrelsen, medlemmar och suppleanter i förvaltningsrådet och jämförbara organ, ansvariga bolagsmän och andra som hör till den högsta ledningen och även dem som direkt eller indirekt innehar mer än 25 procent av aktierna i ett aktiebolag eller av den rösträtt som aktierna medför eller motsvarande ägande- eller bestämmanderätt i en annan sammanslutning. 

Om det gäller en enskild näringsidkare kontrolleras dennes tillförlitlighet. 

Om målet för tillförlitlighetsbedömningen är en person som har sin hemort utomlands eller en finsk medborgare som under de senaste 10 åren haft sin hemort annanstans än i ett EU-land eller de nordiska länderna ska den som gör anmälan lämna in straffregisteruppgifterna från registermyndigheten i den utländska hemorten till regionförvaltningsverket. Om uppgifterna inte är lämnade på finska, svenska eller engelska krävs en auktoriserad översättning till finska av straffregisteruppgifterna. Straffregisteruppgifterna får vara högst 3 månader gamla.

Ett mäklarföretag som när lagen trädde i kraft var upptaget i registret över förmedlingsrörelser borde enligt lagen inom ett år från det att lagen trädde i kraft ha anmält uppgifterna ovan till regionförvaltningsverket för bedömning av tillförlitligheten.

I juni skickade regionförvaltningsverken mäklarföretagen ett meddelande daterat 20.6.2018 om lagändringen. I meddelandet önskade regionförvaltningsverket att mäklarföretagen inte skulle lämna in anmälningarna som lagen kräver innan den elektroniska blanketten var färdig. 

Den elektroniska blanketten är nu klar. De mäklarföretag som är upptagna i registret över förmedlingsrörelser och som ännu inte har anmält uppgifterna bör anmäla de personer (ställning, fullständigt namn och personbeteckning eller födelsedatum om sådan saknas) vars tillförlitlighet regionförvaltningsverket ska bedöma. Uppgifterna ska ges till det regionförvaltningsverk i vars register över förmedlingsrörelser företaget är registrerat.

Uppgifterna för bedömningen av tillförlitligheten ska anmälas till regionförvaltningsverket före 31.5.2019.

Blanketten för anmälan av uppgifterna hittas på regionförvaltningsverkets webbsidor under namnet Förmedling av fastigheter och hyreslägenheter och hyreslokaler: Ändringsanmälan. Regionförvaltningsverket önskar att man i första hand använder den elektroniska ändringsanmälanblanketten för anmälan. 

För företag som är registrerade efter 3.7.2017 är tillförlitligheten redan bedömd i samband med registreringen. Inte heller de företag som är registrerade före 3.7.2017 och redan har anmält uppgifterna till regionförvaltningsverket behöver anmäla de aktuella uppgifterna på nytt, om det inte har skett ändringar i dem. 

Eftersom antalet anmälningar troligtvis kommer att vara stort kan handläggningstiden i början vara flera månader.

Det kostar 290 euro att göra tillförlitlighetsbedömningen. Fakturan skickas till mäklarföretaget efter att bedömningen är gjord.
    

Ytterligare information: 

Inspektör Soile Kangas, tfn 0295 017 363, Regionförvaltningsverket i Lappland 

Inspektör Anna Korhonen, tfn 0295 016 145, Regionförvaltningsverket i Södra Finland

Jurist Matti Pihlajamaa, tfn 0295 017 584 och inspektör Tuija Karppinen, tfn 0295 017 568,
Regionförvaltningsverket i Norra Finland

Inspektör Riikka Hiltunen, tfn 0295 016 871 och överinspektör Mia Pasanen, tfn 0295 016 935, 
Regionförvaltningsverket i Östra Finland

Inspektör Carl-Axel Bjon, tfn 0295 018 015 och jurist Heikki Tarvonen, tfn 0295 018 119, 
Regionförvaltningsverket i Sydvästra Finland

Överinspektör Maarit Laaninen, tfn 0295 018 552, Regionförvaltningsverket i Västra och Inre Finland

[email protected]

Vem kan anses vara i anställning hos mäklarföretaget?

Enligt 5 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (279/2013) ska den ansvariga föreståndaren se till att minst hälften av dem som utför förmedlingsuppdrag i anställning hos förmedlingsrörelsen och vid varje separat verksamhetsställe har den yrkeskompetens som avses i 3 mom. och att även andra som utför förmedlingsuppdrag har sådan tillräcklig yrkesskicklighet som uppgiften förutsätter.

I lagstiftningen har begreppet ”i anställning hos” vedertaget ansetts avse att personen är i anställningsförhållande till företaget eller att personen ingår i företagsledningen.

Efter våren 2019 kommer regionförvaltningsverket att på nationell nivå utreda om de registrerade mäklarföretagen i sin verksamhet har uppfyllt skyldigheterna enligt 3 § och 5 § 1 momentet i lagen om förmedlingsrörelser.

Om man i utredningarna upptäcker att personerna som utför förmedlingsverksamhet i mäklarföretagets namn inte enligt 5 § i lagen om förmedlingsrörelser är i anställningsförhållande till det aktuella mäklarföretaget, kan regionförvaltningsverket med stöd av 18 § 2 momentet i lagen om förmedlingsrörelser meddela en administrativ påföljd som i regel är en varning. Ett regionförvaltningsverkets förvaltningsbeslut som omfattar en sanktion kan överklagas till förvaltningsdomstolen enligt förvaltningsprocesslagen (586/1996).

Ytterligare information:

RFV Södra Finland – Överinspektör Vilppu Elovaara, tfn 0295 016 482 och överinspektör Ilkka Heikkilä, tfn 029 501 6081

RFV Östra Finland – Överinspektör Minna Karppinen, tfn 0295 016 906

RFV Lappland - Inspektör Soile Kangas, tfn 0295 017 363

RFV Sydvästra Finland – Jurist Heikki Tarvonen, tfn 0295 018 119

RFV Västra och Inre Finland – Överinspektör Maarit Laaninen, tfn 0295 018 552

RFV Norra Finland – Jurist Matti Pihlajamaa, tfn 0295 017 584
[email protected]

Om marknadsföring

I marknadsföringen ska iakttas det som har bestämts i konsumentskyddslagen (38/1978) och i statsrådets förordning om uppgifter som ska lämnas vid marknadsföring av bostäder (130/2001), härefter förordningen om marknadsföring av bostäder.

Nedan behandlas områden där regionförvaltningsverket har upptäckt brister i marknadsföringen på sociala medier eller där annonseringen har varit vilseledande:

Uppgifter som krävs enligt förordningen om marknadsföring av bostäder 

När objekt marknadsförs ska annonserna innehålla åtminstone de uppgifter som finns angivna i förordningen. Om uppgifterna lätt kan hittas bakom en länk, är detta också tillräckligt.

Om objekten som förmedlas inte specificeras, utan man endast hänvisar till dem mer allmänt i marknadsföringen, är det inte fråga om annonsering av objekt till salu på det sätt som avses i förordningen.  Skyldigheterna enligt 2 § i förordningen tillämpas inte på denna typ av verksamhet.

Användning av benämningen fastighetsmäklare

Enligt 16 § i lagen om förmedlingsrörelser (1075/2000) får endast den som har avlagt ett fastighetsmäklarprov använda benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM. Konkurrens- och konsumentverket har gett ett ställningstagande om användningen av benämningen fastighetsmäklare. Enligt ställningstagandet ger titeln fastighetsmäklare konsumenterna det intrycket att det är fråga om en person som har avlagt fastighetsmäklarprovet. Fastighetsförmedling refererar till branschen och kan användas i marknadsföringen.
 
T.ex.:

  • #fastighetsmäklare, #mäklare, är inte tillåtet om personen inte har AFM-behörighet
  • #fastighetsförmedling refererar till branschen och kan alltså användas även utan AFM-behörighet

Marknadsföring av sålda objekt

Att marknadsföra sålda objekt strider mot anvisningen om god förmedlingssed. Regionförvaltningsverken anser att annonsering av sålda objekt är godtagbart då fastighetsförmedlingen marknadsför sin egen verksamhet och då annonserna tydligt hålls åtskilda från objekt som är till salu och då köparen och säljaren har gett sitt tillstånd. Om objekten redan har sålts och inte kan hållas åtskilda från objekt till salu ska objekten eller länkarna till dem tas bort. 

Annonsering om kommande objekt

Förordningen om marknadsföring av bostäder tillämpas enbart på bostäder som är till salu när de marknadsförs, alltså sådana som ett anbud kan lämnas på. Objekt som snart kommer att komma till försäljning får inte annonseras i syfte att få in anbud. 

Ytterligare information:

Inspektör Soile Kangas, p. 0295 017 363, RFV i Lappland
Inspektör Anna Korhonen, p. 0295 016 145, RFV i Södra Finland
Jurist Matti Pihlajamaa, p. 0295 017 584 RFV i Norra Finland Överinspektör Minna Karppinen, p. 0295 016 906, RFV i Östra Finland
Jurist Heikki Tarvonen, p. 0295 018 119, RFV i Sydvästra Finland
Överispektör Kalle Tervo, p. 0295 018 598, RFV i Västra och Inre Finland

Nedan behandlas de villkor lagstiftningen ställer på marknadsföring som bedrivs av förmedlingsrörelser. Marknadsföring i strid med innehållet i detta brev strider mot god förmedlingssed. Regionförvaltningsverket kan vid behov vidta tillsynsåtgärder för påförande av en administrativ påföljd (i allmänhet en varning) på grund av marknadsföring som strider mot god förmedlingssed.

Prisinformation vid marknadsföring av förmedlingsobjekt

När en förmedlingsrörelse marknadsför förmedlingsobjekt, skall den nämna minimiuppgifterna om objektet som det definierats i statsrådets förordning (15.2.2001/130) om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder. När en bostad är till salu skall av förmedlingsrörelsens annons för bostaden framgå försäljningspris samt skuldfritt pris, om det avviker från försäljningspriset. När en bostad hyrs ut skall av annonsen framgå hyra samt eventuell förskottshyra och säkerhet.

(Se Statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder, 15.2.2001/130 och konsumentskyddslagen, 20.1.1978/38, 2 kap.)

Information om våningsyta i marknadsföringen av förmedlingsobjekt

I fråga om byggnad och lägenhet som säljs för bostadsbruk skall av annonsen framgå bostadsutrymmenas yta. Det är inte tillräckligt att ange den totala våningsytan. I en broschyr om en bostad som är till salu skall nämnas våningsytan specificerad enligt bostadsutrymmen och övriga utrymmen.

Begreppen bostadsutrymmen och övriga utrymmen har inte fastställts i lagstiftningen. Ifrågavarande begrepp gällande våningsyta har emellertid fastställts vägledande i SFS 5139-standarden, som publiceras till exempel i form av RT-kort 12-11055. Enligt standarden i fråga är bostadsutrymmen utrymmen som behövs för boendefunktioner enligt G1 i byggnadsbestämmelsesamlingen. Om det är oklart huruvida någon del av våningsytan skall antecknas som bostadsutrymme eller övriga utrymmen, är det alltid ett säkrare alternativ att hellre anteckna våningsytan i fråga som övriga utrymmen än som bostadsutrymmen.

Om noggranna uppgifter om byggnadens eller lägenhetens våningsyta inte alls finns till hands, skall förmedlingsrörelsen rekommendera säljaren att beställa en kontrollmätning. Förmedlingsrörelsen kan även låta utföra en mätning för egen räkning, för att få tillförlitliga uppgifter om våningsytorna.

Om våningsytorna inte har kontrollmätts, skall förmedlingsrörelsen i sin marknadsföring uppge även det, på vilket uppgifterna om våningsyta grundas, eftersom de kan avvika till och med i väsentlig grad från de verkliga våningsytorna.

(Se Statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder, 15.2.2001/130)

Prisinformation vid marknadsföring av pris på förmedlingstjänster

Priset på förmedlingstjänsten skall anges på ett så klart och entydigt sätt att konsumenten lätt kan se och förstå det. På förmedlingsrörelsens webbplats skall finnas information om priset på förmedlingstjänsten. Priset på tjänsten skall anges som totalpris som även skall innehålla mervärdesskattens andel. Priset får inte anges i delar så att kunden själv måste räkna ihop det slutliga försäljningspriset. I marknadsföringen av förmedlingstjänster skall det även anges hur arvodet räknas ut, d.v.s. om till exempel det i procent fastställda förmedlingsarvodet räknas på köpesumman eller på den skuldfria köpesumman.

Följande exempel på prisinformation som innehåller mervärdesskatt uppfyller skyldigheten att ange pris:

  • förmedlingsarvode X % av skuldfri köpesumma
  • förmedlingsarvode X % av köpesumma, inkl. moms 24 %
  • förmedlingsarvode X % av skuldfri köpesumma, inkl. moms 24 %
  • förmedlingsarvode X % av skuldfri köpesumma, minimiarvode X euro
  • hyresförmedlingsarvode X % på summa som motsvarar en månads hyra
  • förmedlingsarvode X månaders hyra

Följande exempel på uttryck uppfyller inte skyldigheten att ange pris:

  • arvode från X euro
  • arvode X %
  • arvode X % av skuldfri köpesumma + moms 24 %
  • fråga efter vårt erbjudande
  • förmedlingsarvode enligt överenskommelse
  • hyresförmedlingsarvode X mån. + moms 24 %

(Se konsumentskyddslagen, 20.1.1978/38, 2 kap.; förordning om prisinformation vid marknadsföring av konsumtionsnyttigheter 11.7.2013/553)

Annonsering om att köpare finns

Det strider mot god förmedlingssed att i förmedlingsrörelses marknadsföring skapa en uppfattning om att rörelsen har en köpare för objekt av en viss typ om förmedlingsrörelsen i själva verket strävar efter att med sin marknadsföring få nya försäljningsuppdrag. Enligt regionförvaltningsverkets vedertagna tillsynspraxis är till exempel uttrycken ”köpare finns” och ”min kund söker” marknadsföringsuttryck som strider mot god förmedlingssed om det som orsak till marknadsföringen inte finns verkliga, skriftliga köpuppdrag för den typ av objekt som beskrivs i annonsen.

(Se Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lag om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler 61/2000)

Om att ge referenser, såld-markeringar och andra motsvarande markeringar

En förmedlingsrörelse kan när den marknadsför sin egen verksamhet berätta om hur omfattande verksamheten är och om de objekt som den sålt. Förmedlingsrörelsen kan göra upp en förteckning över sålda objekt eller enbart sätta sålda objekt i sin annons. Av annonsen skall då tydligt framgå att objekten är sålda. Objekt som är till salu och som är sålda skall alltid hållas åtskilda från varandra i marknadsföringen. Ett förmedlat, individualiserat objekt kan man bara använda i marknadsföringen av rörelsens tjänster om rörelsen har skaffat uttryckligt samtycke till detta av såväl köparen som säljaren av objektet. Av rörelsens marknadsföring skall framgå när objekten såldes (exempelvis vilka som sålts under de senaste två månaderna).

Det strider i regel mot god förmedlingssed att placera redan sålda objekt bland sådana som är till salu med markeringen ”såld” eller ”köpeanbud godkänt” eller någon annan motsvarande markering. Enligt vedertagen tillsynspraxis på regionförvaltningsverket är markeringen ”såld” eller ”köpeanbud godkänt” bland objekt som är till salu i en annons enbart godtagbart i undantagsfall om grunderna för marknadsföringen av objektet upphör att gälla efter att marknadsföringsmeddelandet skickats (exempelvis att annonsen lämnades till en dagstidningsredaktion) och det är omöjligt att avlägsna den redan skickade annonsen eller det orsakar oskäligt stora kostnader. Enligt regionförvaltningsverkets vedertagna tillsynspraxis strider det alltid mot god förmedlingssed att placera annonser om redan sålda objekt med objekt som är till salu på förmedlingsrörelsens webbplats.

(Se Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lag om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler 61/2000; lagen om bostadsköp 23.9.1994/843, 3 kap. 1 §)

Information om förmedlingsrörelses firma och kontaktuppgifter

Både när en förmedlingsrörelse marknadsför förmedlingsobjekt och förmedlingstjänster skall denna ange rörelsens firma som registrerats i handelsregistret eller bifirma som anmälts till handelsregistret. Förmedlingsrörelsen kan i annonsen därtill också ange företagets sekundära kod eller varumärke (det s.k. marknadsföringsnamnet).

Förmedlingsrörelsen skall utöver namnet också meddela sin adress. Att enbart uppge förmedlingsrörelsens webbplats uppfyller inte skyldigheten att göra adressanmälan utan förmedlingsrörelsen skall anmäla också sin geografiska adress. Aktiebolag skall också anmäla FO-nummer på sin webbplats.

(Se statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder 15.2.2001/130; konsumentskyddslagen, 20.1.1978/38, 2 kap.; firmalagen 2.2.1979/128; företags- och organisationsdatalagen 16.3.2001/244)

Energicertifikat i marknadsföringen

Vid offentligt framlagda annonser om försäljning eller uthyrning skall nämnas den beteckning som beskriver energiprestandan för det objekt som skall säljas eller hyras ut (A-G). Av en beteckning som anger energieffektivitet skall i en försäljnings- och hyresannons framgå om det är fråga om en beteckning enligt ett energicertifikat som upprättats med stöd av den gamla, redan upphävda lagen om energicertifikat. I sådana fall skall beteckningen som används i annonsen bestå av bokstaven i energicertifikatet samt index 2007 (t.ex. C2007).

Om en byggnad, fastighet eller en bostad i ett småhus skall säljas eller hyras ut och värdet är mycket lågt (försäljningspris under 50 000 euro) eller hyran är mycket låg (under 350 euro per månad) eller objektet inte visas offentligt, kan energicertifikatet ges enligt ett förenklat förfarande, varmed byggnaden inte förses med en energiklass. I försäljnings- eller hyresannonser används i sådana fall beteckningen H för energiprestandan. Denna beteckning får inte användas i andra situationer, t.ex. i fall då energicertifikat saknas.

Energicertifikat krävs dock inte för till exempel fritidsbostäder, skyddade byggnader eller byggnader under 50 m².

Information om energicertifikat skall ges i all marknadsföring av bostäder. Om byggnadens innehavarare inte vill skaffa ett lagstadgat energicertifikat, anser regionförvaltningsverket att förmedlingsrörelsen skall informera både säljaren och köparen om vad det innebär att objektet saknar energicertifikat. Förmedlingsrörelse skall med hjälp av dokument kunna påvisa att den uppfyllt sin informationsplikt. Vid all annonsering (bl.a. i bostadsannonser, webb- och tidningsannonser, etc.) skall det anges att objektet inte har ett energicertifikat, trots att objektet enligt lagen om energicertifikat borde ha ett energicertifikat. Informationen om energicertifikatet skall vara lätt att se och förstå.

(Se lagen om energicertifikat för byggnader 18.1.2013/50)

Marknadsföring i de sociala medierna

All marknadsföring som bedrivs av en förmedlingsrörelse och dess representanter i de sociala medierna (t.ex. Facebook och Twitter) omfattas av samma regler som annan marknadsföring av förmedlingsrörelsens tjänster och objekt. De begränsningar som annonseringsunderlaget eventuellt ställer är inte en godtagbar anledning till att låta bli att uppge en del av de uppgifter som ovan nämnda författningar förpliktar till. Enligt regionförvaltningsverkens observationer har det i den marknadsföring som förmedlingsrörelserna bedriver i sociala medier upprepade gånger förekommit brister i bland annat informationen om förmedlingsobjekt och i informationen om den ansvariga förmedlingsaffärens firma i samband med marknadsföring.

Mer information

Varje regionförvaltningsverk övervakar verksamheten bland de förmedlingsrörelser som registrerats på det egna verksamhetsområdet och även den marknadsföring som dessa rörelser bedriver. Nedan följer kontaktuppgifterna till regionförvaltningsverken.

Regionförvaltningsverket i Södra Finland
Telefonväxel: 0295 016 000

Regionförvaltningsverket i Östra Finland
Telefonväxel: 0295 016 800

Regionförvaltningsverket i Lappland
Telefonväxel: 0295 017 300

Regionförvaltningsverket i Sydvästra Finland
Telefonväxel: 0295 018 000

Regionförvaltningsverket i Västra och Inre Finland
Telefonväxel: 0295 018 450

Regionförvaltningsverket i Norra Finland
Telefonväxel: 0295 017 500

I detta meddelande har regionförvaltningsverken sammanställt aktuell information som fastighetsförmedlingar och hyresbostadsförmedlingar bör beakta i sin verksamhet. Om informationen inte beaktas kan det leda till en administrativ påföljd för rörelsen.

Hemförsäljning

Ändringarna i konsumentskyddslagen som gäller hemförsäljning och distansförsäljning trädde i kraft 13.6.2014. 

Ett hemförsäljningsavtal är ett avtal som ingås eller för vilket konsumenten lämnar ett anbud någon annanstans än i förmedlingsrörelsens affärslokaler då parterna samtidigt är närvarande. Det är alltså alltid fråga om hemförsäljning då man ingår ett uppdragsavtal i försäljarens bostad. Det har ingen betydelse att säljaren uttryckligen har bjudit in förmedlingsrörelsens representant.

Med hemförsäljningsavtal avses också ett avtal som ingås i förmedlingsrörelsens affärslokaler eller med hjälp av något medel för distanskommunikation omedelbart efter det att konsumenten kontaktats personligen på en plats som inte är förmedlingsrörelsens affärslokal. Endast då uppdragsgivaren i övriga fall ingår uppdragsavtalet hos förmedlingsrörelsen är det inte fråga om hemförsäljning. 

Konsumenten ska ges en kopia av hemförsäljningsavtalet och en ångerblankett. Informationen som enligt lagen ska ges om ångerrätten får ges i form av en ångeranvisning som avses i förordningen (110/2014).

Konsumenten har rätt att frånträda ett hemförsäljningsavtal genom att meddela detta på ångerblanketten eller på något annat entydigt sätt senast 14 dagar efter det att uppdragsavtalet ingåtts. Förmedlingsrörelsen kan börja utföra förmedlingsuppdraget innan ångerfristen löpt ut om konsumenten uttryckligen begär detta.

Om förmedlingsuppdraget har börjat utföras innan ångerfristen har löpt ut, ska konsumenten om avtalet frånträds betala förmedlingsrörelsen en skälig ersättning för den prestation som för att fullgöra avtalet har utförts innan meddelandet om frånträde lämnades. Betalning av ersättning förutsätter dock att man uttryckligen kommit överens om detta. 

Energicertifikat

Lagen om energicertifikat för byggnader (50/2013) utvidgades från och med 1.7.2014 till att gälla också rad- och kedjehus samt affärs- och kontorsbyggnader. 

I en offentligt framlagd annons om försäljning eller uthyrning ska man ange vilken energiprestandaklass (A-G) objektet som ska säljas eller uthyras hör till. När bostaden visas ska ett energicertifikat för byggnaden eller en del av den hållas framlagt för den presumtive köparen eller hyresgästen. Informationen om energicertifikatet ska uppges i all marknadsföring av bostäderna. Om objektet inte har något energicertifikat ska man i marknadsföringen separat ange att certifikat saknas. Till undantagen hör de objekt för vilka det nuförtiden inte krävs energicertifikat (småhus som tagits i bruk före 1980).

I övrigt hänvisar regionförvaltningsverken till sitt meddelande om energicertifikat 27.9.2013. 

Prisinformation

Konsumentombudsmannen har i ett brev 14.4.2014 fäst uppmärksamhet vid att prisen för tjänsterna ska finnas angivna i affärslokalen och på webbsidorna.

Prislista för tjänsterna i affärslokalen

Enligt förordningen om prisinformation vid marknadsföring av konsumtionsnyttigheter (prisinformationsförordningen) ska tjänsteleverantören i affärslokalen och på den webbplats där saluföringen sker ha en synlig prislista, om tjänsteleverantören tillhandahåller tjänster på vilka lagen om tillhandahållande av tjänster (1166/2009) tillämpas. Prislistan ska tillhandahållas på så sätt att konsumenterna lätt kan se den, om möjligt också från utsidan av affärslokalen. Ovan nämnda lag tillämpas på förmedling av fastigheter och hyresbostäder.

Förmedlingsrörelsen kan själv besluta om hur prislistan ska tillhandahållas, bara syftet enligt förordningen uppfylls. Prislistan kan finnas i affärslokalens fönster, på väggen i en reklamställning eller presenteras på något annat motsvarande sätt. Huvudregeln är dock att konsumenten enkelt ska kunna läsa prislistan utan att gå in i affärslokalen. När prislistan tillhandahålls bör man beakta kraven på att informationen lätt ska kunna ses och att den ska vara klar och entydig.

Prislista för tjänsterna på webbsidorna

Förmedlingsrörelsen ska presentera en prislista på sina webbsidor om rörelsen marknadsför en förmedlingstjänst på sidorna. Skyldigheten att tillhandahålla prislistan är allmän och är alltså inte kopplad enbart till direkta köpuppmaningar eller till huruvida man på sidan uttryckligen presenterar några av förmedlingens tjänster.

Uppdragsavtal och redogörelsebilaga

Regionförvaltningsverken har i sin övervakning upptäckt att villkoren i uppdragsavtalsblanketterna som förmedlingsrörelserna använder inte alltid är läsbara. Avtalsblanketterna fylls också ofta i slarvigt. I uppdragsavtalet eller som bilaga till avtalet (redogörelsebilaga) ska det enligt god förmedlingssed finnas en redogörelse för objektets egenskaper. Genom att noggrant anteckna egenskaperna kan man undvika onödiga tvister. Förmedlingsrörelsen ska se till att uppdragsgivarna undertecknar redogörelsebilagan. Regionförvaltningsverken rekommenderar att man i uppdragsavtalet kommer överens om hur objektet ska marknadsföras och genom vilka kanaler.

Bostadsspecifik inlösningsdel av tomten

I nyproduktionen av bostäder har det redan länge varit vanligt att bostadsaktiebolagets byggnad ligger på en arrendetomt. Aktieägarna har möjlighet att betala en bostadsspecifik andel av tomtens inlösningspris till bostadsaktiebolaget, som efter detta vid följande möjliga tidpunkt enligt arrendeavtalet köper den motsvarande andelen av tomten. De som betalat den bostadsspecifika inlösningsdelen befrias från tomtarrendets andel av vederlaget. Om bostaden har en inlösningsandel av tomten ska man i marknadsföringen av objektet förutom försäljningspris och skuldfritt pris i deras omedelbara närhet också med minst samma teckenstorlek ange totalpriset på inlösningsdelen.

Marknadsföring av fritidsbostäder

Förmedlingsrörelsen ska ta reda på objektets användningsändamål innan marknadsföringen påbörjas. Om objektet ska användas som fritidsbostad ska förmedlingsrörelsen se till att marknadsföringen av objektet inte ger en vilseledande bild av bostadens användningsändamål. Marknadsföringen kan anses vara vilseledande till exempel då en fritidsbostad marknadsförs som ett egnahemshus utan att man tydligt nämnt att det är en fritidsbostad. Om en fritidsbostad marknadsförs i en webbportal som har en separat del för fritidsbostäder är det för att undvika att ge en vilseledande bild god förmedlingssed att marknadsföra objektet i den del som är avsedd för fritidsbostäder.

(denna anvisning har korrigerats beträffande energicertifikatet 27.9.2013)

Lag om energicertifikat för byggnader

Lag om energicertifikat för byggnader (50/2013) trädde i kraft den 1 juni 2013. I annonsen som lagts fram offentligt och som gäller försäljning eller hyrning, skall den kod (A-G) som beskriver energiprestanda anges. Den beteckning som beskriver energiprestandan ska framgå av försäljnings- eller uthyrningsannonsen om det är fråga om en annons som gjorts med stöd av den upphävda lagen. Då används som beteckning i annonsen den bokstav med underindex 2007 som finns i certifikatet (t.ex. C2007).

I enlighet med den ska ett giltigt energicertifikat för byggnaden eller en del av den vid visningen hållas framlagt för den presumtive köparen eller hyresgästen. Ett energicertifikat ska för köparen eller hyresgästen uppvisas endera i original eller som kopia.

För försäljning och uthyrning av småhus som byggts före 1980 kommer ett energicertifikat
att krävas från den 1 juli 2017.

Om byggnaden eller fastigheten eller lägenhet i småhus som skall säljas eller hyras är mycket låg till sitt värde (försäljningspris under 50 000 euro) eller om hyran är låg (under 350 euro i månaden) eller om objektet inte visas offentligt, kan energicertifikatet skrivas genom att använda den så kallade underlättade metoden då ingen energiklass definieras för byggnaden. Då används i stället för koden som beskriver energieffektiveten, kod H i försäljnings- och hyrannonsen. Denna beteckning får inte användas i andra situationer.

Energicertifikatet behövs inte för bl.a. semesterbostad, skyddade eller små byggnader på under 50m2.

Man får tilläggsuppgifter om energicertifikatet på Motiva Oy:s webbsida www.motiva.
fi/energiatodistus, miljöministeriets webbsida www.ymparisto.fi/energiatodistus samt finansierings- och utvecklingscentralen för boendet, www.ara.fi.

Ytuppgifter i marknadsföring av förmedlingsobjekt

Enligt statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder (130/2001) ska bostadsutrymmenas yta nämnas i annonser om byggnader och lägenheter som säljs för bostadsbruk. Enbart uppgifter om den totala ytan eller lägenhetsytan är inte tillräckligt. I en broschyr om en bostad till salu ska nämnas ytorna specificerade enligt bostadsutrymmen och övriga utrymmen.

Om byggnadens eller lägenhetens uppgifter om ytan inte är noggranna eller uppgifterna är inte tillgängliga, ska förmedlingsrörelsen rekommendera försäljaren att beställa en kontrollmätning. Förmedlingsrörelsen kan också låta göra mätningen för egen räkning så att den får pålitliga uppgifter om ytorna.

Förmedlingsrörelsen ska i sin marknadsföring framlägga bostadsutrymmenas och de övriga utrymmenas ytor i byggnaden eller lägenheten. Om det inte har gjorts kontrollmätningar av ytorna ska förmedlingsrörelsen också i sin marknadsföring redogöra för det på vad de uppgivna uppgifterna om ytan grundar sig på, eftersom de kan även väsentligt avvika från de verkliga ytorna.

Slutgranskning och ändringsarbeten

Om byggnadstillsynsmyndighetens slutgranskning inte har gjorts på ett förmedlingsobjekt
eller det har genomförts reparations- eller ändringsarbeten utan behövligt meddelande till bolaget eller utan behövligt myndighetstillstånd, ska förmedlingsrörelsen på grundval av sin informationsskyldighet berätta om saken för köparen före ett bindande köpeanbud lämnas. God förmedlingssed förutsätter att ovan nämnda saker nämns också i försäljningsbroschyrer för lägenheter.

Lagen om penningtvätt kräver att kundens identitet kontrolleras

En förmedlingsrörelse ska enligt 7 § i lagen om förhindrande och utredning av penningtvätt och finansiering av terrorism (503/2008, nedan lagen om penningtvätt) identifiera sin kund och kontrollera dennes identitet. Kunden ska identifieras och dennes identitet kontrolleras när kundförhållandet etableras eller senast innan kunden får bestämmanderätt över de medel eller annan egendom som ingår i affärstransaktionen eller innan affärstransaktionen har slutförts.

En förmedlingsrörelses kunder är på basis av lagen om penningtvätt både förmedlingsrörelsens
uppdragsgivare och uppdragsgivarens motpart (i praktiken vanligtvis objektets köpare eller hyresgäster).

Identifiering av kunden

Med identifiering av kund avses enligt lagen om penningtvätt fastställandet av en persons identitet på basis av de uppgifter kunden uppger. I praktiken kan detta göras genom att fråga vad kunden heter.

Kontroll av kundens identitet

Med kontroll av kundens identitet avses kontroll av kundens identitet på basis av dokument
eller uppgifter från en pålitlig och opartisk källa. I regel bör identitetskontrollen basera sig på ett giltigt identitetsdokument som utfärdats av myndigheterna. Dokument som bestyrker kundens identitet är giltiga

  • körkort,
  • personkort som utfärdats av polisen,
  • pass eller
  • bildförsedda FPA-kort.

För utländska kunder ska man försöka använda ett giltigt pass som identifieringsdokument. Om det inte är möjligt ska äktheten av dokumentet som bekräftar identiteten (t.ex. identitetsbevis) kunna säkerställas genom offentliga källor. Dokument utan bild duger inte för kontroll av identitet.

Kontrollen ska dokumenteras. För uppdragsgivarens del sker det i praktiken enklare genom att anteckna kontrolluppgifterna i uppdragsavtalet och för uppdragsgivarens motpart genom att anteckna uppgifterna i erbjudandehandlingen.

Faktisk förmånstagare

Förmedlingsrörelsen ska identifiera kundens faktiska förmånstagare och vid behov kontrollera dennes identitet. En faktisk förmånstagare är en fysisk person för vars nytta rättshandlingen görs eller som utövar bestämmande inflytande i en juridisk person (mer än 25 procent av rösträtten eller rätten att utnämna eller avskeda majoriteten i den juridiska personens beslutande organ). I praktiken är det således då en juridisk person är kund som förmedlingsrörelsen ska utreda de fysiska personer som äger den eller utövar rösträtt id en (t.ex. genom att be om ett aktiebolags aktieförteckning).

Avstående från affärsförbindelse

Förmedlingsrörelsen ska avstå från ett köp och att göra upp ett uppdragsavtal, om kunden inte kan identifieras och identiteten kontrolleras.

Lagrande av uppgifter som används för kontroll av identitet

Namnet, numret eller annan identifikator på dokumentet som använts för att kontrollera
identiteten och uppgifter om den som beviljat dokumentet eller en kopia på dokumentet ska lagras på ett pålitligt sätt under fem års tid från tidpunkten då köpebrevet eller hyresavtalet uppgjordes.

Försummelse av förmedlingsrörelsens skyldigheter

Försummelse av identifierings- och identitetskontrollförpliktelserna som avses i lagen om penningtvätt samt förpliktelsen att lagra dokumentet är en straffrättsligt straffbar handling. Regionförvaltningsverket anser försummelse av förpliktelserna som avses i lagen om penningtvätt vara ett allvarligt brott och en försummelse kan leda också leda till en varning eller strykning ur registret.

Övervakande myndigheter

För fastighetsförmedlingsrörelsers del övervakar Regionförvaltningsverket i Södra Finland att lagen om penningtvätt efterlevs. Misstankar om penningtvätt utreds av Centralkriminalpolisens central för utredning av penningtvätt (www.polis.fi), på vars sidor finns en blankett, på vilken man anmäler misstankar om penningtvätt, och bl.a. guiden Rahanpesun torjunnan parhaat käytänteet (på finska), som innehåller bra praktisk information om bekämpning av penningtvätt.

Marknadsföring i sociala media

All marknadsföring som förmedlingsrörelsen och dess representanter bedriver i sociala media (t.ex. Facebook och Twitter) berörs av samma regler som gäller för förmedlingsrörelsens övriga marknadsföring av tjänster och objekt. All marknadsföring som förmedlingsrörelsen bedriver ska följa bestämmelserna i konsumentskyddslagen och statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder. Eventuella begränsningar som kan uppstå på grund av anmälningsmallen är inte en godtagbar orsak att låta bli att uppge en del av uppgifterna, som
enligt de ovan nämnda föreskrifterna ska uppges.

På basis av regionförvaltningsverkens iakttagelser har det vid förmedlingsrörelsernas marknadsföring i sociala media upprepade gånger i samband med marknadsföringen
förekommit brister bland annat i informationen om förmedlingsobjekten samt i informationen om firmanamnet på den förmedlingsrörelse som ansvarar för marknadsföringen. Anvisningar om förmedlingsrörelsernas marknadsföring finns på regionförvaltningsverkens
webbplats på adressen www.avi.fi.

Kundmedel

Enligt 11 § i lagen om förmedlingsrörelser ska förmedlingsrörelsen hålla de kindmedel som överlåtits på den separat från förmedlingsrörelsens övriga medel. Kundmedel ska deponeras på ett bankkonto eller lagras på ett annat pålitligt sätt. Under tillsynen har det framkommit fall där en förmedlingsrörelse har överfört på sig själv handpenning som förmedlingsprovision före köpslåendet. Den person som agerat i rörelsens namn kan då göra sig skyldig till förmedlingsverksamhetsförseelse och eventuellt bedrägeri. För kundmedlens del lönar det sig att eftersträva att specificera kundens gireringar till konto samt rörelsens gireringar från konto. Exempelvis återbetalning av handpenning för objekt X eller förmedlingsprovision på handpenningen för objekt X. Försummelse av att hålla kundmedel separat är i enlighet med 11 § i
lagen om förmedlingsrörelser en straffbar handling.

Tipsarvoden

Betalning av ett arvode för ett tips som lett till uppdragsgivning och betalning av förmedlingsarvode är olämplig marknadsföring i enlighet med 2 kap. 1 § i konsumentskyddslagen
och strider således mot god förmedlingssed.

Flygbuller

På grund av flygbuller kan en bostad avvika väsentligt från det vad konsumenten skäligen kan ha anledning att förmoda. Med stöd av 10 § i statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder ska förmedlingsrörelsen undersöka och i försäljningsbroschyren uppge om det i planläggningen utmärkts en flygbullerzon i närheten av bostaden. Konsumenten ska också underrättas om bullerzonens inverkan. Det är möjligt att bullerzonen måste uppges också med stöd av 7 § i statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder vad gäller begränsningar i rätten att använda eller överlåta området, om det i flygbullerzonen inte längre tillåts ny bosättning. Tavastehus förvaltningsdomstol fattade ett beslut den 17 januari 2012 (nr 12/0012/4), i vilket bekräftades regionförvaltningsverkets ställningstagande i saken. Ytterligare information om flygbullermätningar och flygbullerkartor finns till exempel på Finavias webbplats (på finska).