Välitystehtäviä suorittavan henkilön tulee olla välitysliikelain 5 §:n perusteella sen välitysliikkeen palveluksessa, jonka nimiin hän toimii. Korkein hallinto-oikeus on kahdessa 8.3.2022 antamassaan päätöksessä ottanut kantaa ns. palveluksessa olo –käsitteen sisältöön. KHO katsoo palveluksessa olemisella tarkoitettavan välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia ja liikkeen johtoon kuuluvia henkilöitä. 

Etelä-Suomen aluehallintovirasto oli päätöksellään 14.6.2019 ja Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto päätöksellään 17.1.2020 antanut välitysliikkeelle varoituksen, koska välitystehtäviä oli annettu hoidettavaksi henkilöille, joiden ei aluehallintovirastojen näkemyksen mukaan voitu katsoa olevan välitysliikkeen palveluksessa lain tarkoittamalla tavalla. Ensimmäisessä tapauksessa välitysliike oli käyttänyt välitystehtäviä suorittavien henkilöiden kanssa tehtyjä yhteistyösopimuksia, joiden mukaan välittäjät eivät olleet työsuhteessa välitysliikkeeseen, vaan toimivat itsenäisesti ja laskuttivat toimeksiantojen hoitamisesta syntyneet provisiot laskutuspalveluyhtiön avulla välitysliikkeeltä. Toisessa tapauksessa välitysliike oli käyttänyt välitystehtäviä suorittavien henkilöiden kanssa asiamiessopimuksia, joiden mukaan välittäjät eivät olleet työsuhteessa välitysliikkeeseen, vaan toimivat itsenäisinä yrittäjinä.

Välitysliikelain 5 §:n mukaan välitysliikkeen vastaavan hoitajan on huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys (LKV- tai LVV-pätevyys, riippuen suoritettujen välitystehtävien laadusta).

Päätöksissään H699/2022 (vuosikirja 2022:33) ja H700/2022 korkein hallinto-oikeus on todennut palveluksessa olemisella tarkoitettavan välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia ja liikkeen johtoon kuuluvia henkilöitä. Välitysliikkeen ulkopuolisina sopimuskumppaneina välitystehtäviä itsenäisesti suorittavien henkilöiden ei katsottu olevan säännöksessä tarkoitetulla tavalla välitysliikkeen palveluksessa eikä tällaiseen henkilöön rinnastettavissa. Välitystehtäviä ei ollut mahdollista antaa muiden kuin välitysliikkeen palveluksessa olevien suoritettaviksi. Välitysliikkeen ja sen ulkopuolisen sopimuskumppanin välisen sopimuksen ehdoilla ei KHO:n mukaan ole merkitystä asian arvioinnin kannalta.

Edelleen päätöksissään korkein hallinto-oikeus totesi, että välitysliikkeen vastaava hoitaja on velvollinen huolehtimaan harjoitetun välitystoiminnan lainmukaisuudesta. Tämän velvollisuuden toteutuminen edellyttää, että vastaavalla hoitajalla on todellinen ja välitön mahdollisuus ohjata ja valvoa toimintaa sekä puuttua siinä ilmeneviin epäkohtiin.

KHO totesi päätöksissään, että kun otetaan huomioon palveluksessa olemista koske-van vaatimuksen osalta esitetty, välitysliikelain 5 §:n 1 momentin sanamuoto sekä se, mitä välitystoiminnan harjoittamista koskevista rajoituksista ja vastaavalle hoitajalle säädetyn velvollisuuden toteutumisesta on todettu, säännöstä ei voida tulkita niin, että välitystehtävien suorittaminen olisi mahdollista antaa myös muille kuin välitysliikkeen palveluksessa oleville. Tällaista tulkintaa ei edellytä myöskään elinkeinovapauden turvaaminen. Näin ollen välitysliikelain 5 §:n 1 momentista johtuu, että välitystehtäviä suorittavien tulee olla säännöksessä tarkoitetulla tavalla välitysliikkeen palveluksessa. 

Aluehallintovirasto on asiaa koskevassa tiedotteessaan 21.3.2019 katsonut, että liikkeen johdolla tarkoitetaan sen lakisääteisiä elimiä. Esimerkiksi liikkeen johtoon voidaan katsoa osakeyhtiön kohdalla kuuluvan hallitus sekä mahdollinen toimitusjohtaja. Edellä mainittuihin viittaa osakeyhtiölain 6 luvun yhtiön johtoa käsittelevä 1 §. Edelleen henkilöyhtiöiden osalta aluehallintovirasto katsoo johdolla tarkoitettavan avoimen yhtiön yhtiömiehiä sekä kommandiittiyhtiön vastuunalaisia yhtiömiehiä.

Aluehallintovirasto kehottaa välitysliikkeitä huomioimaan KHO:n päätökset toiminnassaan ja kehottaa välitysliikkeitä tekemään uuden oikeuskäytännön johdosta mahdolliset tarvittavat muutokset välitystoiminnan käytännön toteuttamiseen.

Aluehallintovirasto tulee laajemmin valvomaan välitysliikkeiden ammattipätevyyksien täyttymistä ja välitystehtäviä suorittavien henkilöiden olemista välitysliikkeen palveluksessa vuoden 2023 tammikuusta alkaen.

Lisätietoja:

Etelä-Suomen aluehallintovirasto - Ylitarkastajat Vilppu Elovaara, p. 0295 016 482 ja Ilkka Heikkilä, p. 0295 016 081
Itä-Suomen aluehallintovirasto - Ylitarkastaja Juha Peltola, p.  0295 016 898
Lapin aluehallintovirasto - Tarkastaja Soile Kangas, p. 0295 017 363
Lounais-Suomen aluehallintovirasto - Lakimies Heikki Tarvonen, p. 0295 018 119
Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto - Lakimies Heidi Turpela, p. 0295 018 624
Pohjois-Suomen aluehallintovirasto - Lakimies Matti Pihlajamaa p. 0295 017 584

[email protected]

”Tulossa myyntiin”-ilmoittelusta ja markkinoinnista

Aluehallintovirasto on 6.4.2018 antamassaan tiedotteessa ohjeistanut välitysliikkeitä ns. ”Tulossa myyntiin”-markkinoinnista ja ilmoittelusta. Tällä tiedotteella korvataan 6.4.2018 annettu tiedote ”tulossa myyntiin” -ilmoittelun osalta. 

Ennakkomarkkinoinnin-käsitteellä tarkoitetaan asuntokauppalaissa suunnitteilla tai rakenteilla olevan asuinhuoneiston tarjoamista kuluttajan varattavaksi sellaisin ehdoin, että tarjoaminen ei kuulu 2 luvun soveltamisalaan.

Välitysliikkeet ovat harjoittaneet ennakkomarkkinoinnin lisäksi tietyn tyyppistä ”tulossa myyntiin” (”sneak peek”) markkinointia. "Tulossa myyntiin"-ilmoittelu ja markkinointi kohdistuu useimmiten käytettyihin asuntoihin. Kuitenkin, jos kohde ei ole asuntokauppalain mukaisessa ennakkomarkkinoinnissa, sovelletaan kohteen markkinointiin asuntomarkkinointiasetuksen vaatimuksia täysimääräisesti. Näin ollen välitysliikkeen tulee selvittää kohteen kaikki tiedot ennen markkinoinnin aloittamista. 

Yksittäisen asunnon ”tulossa myyntiin” -ilmoittelu on myytävän asunnon markkinointia, johon sovelletaan asuntomarkkinointiasetusta. Esimerkiksi käytetyn asunnon kohdalla kohteen tiedot ovat lähtökohtaisesti mahdollista selvittää, jolloin tällaista kohdetta ei voida markkinoida vastoin asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämiä tietoja. Välitysliikkeen tulee selvittää asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämät tiedot voidakseen markkinoida asuntoa, ellei kyse ei ole asuntokauppalain tarkoittamasta ennakkomarkkinoinnista ja tiedot eivät ole vielä tosiasiallisesti saatavilla. Tällöinkin asuntomarkkinointiasetuksen mukaisista tiedoista tulee markkinoinnissa antaa ne tiedot, jotka tosiasiassa ovat kyseisen markkinoinnin vaiheessa olemassa.

Asuntomarkkinointiasetusta ei voida jättää soveltamatta sillä perusteella, että välitysliike ei ole selvittänyt kohdetta, vaikka se sinänsä olisi ollut mahdollista.  

Aluehallintovirasto tulee vuoden 2021 aikana tarkistamaan, että välitysliikkeiden välitysliikerekisteriin ilmoittamat tiedot vastuuhenkilöistä ovat ajan tasalla.  

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000, jäljempänä välitysliikelaki) 8 § edellyttää, että välitysliikerekisterissä oleva välitysliike on luotettava. Aluehallintovirasto arvioi yhtiömuotoisen välitysliikkeen luotettavuutta sen vastuuhenkilöiden (liikkeen ylimmän johdon sekä liikkeestä suoraan tai välillisesti enemmän kuin 25 % omistavien henkilöiden) luotettavuuden kautta. Välitysliikelain 5 a §:n tarkoittamia yhtiön vastuuhenkilöitä ovat 

• toimitusjohtaja ja hänen sijaisensa, 
• hallituksen ja hallintoneuvoston jäsenet sekä heidän varajäsenensä,
• henkilöyhtiöiden vastuunalaiset yhtiömiehet,
• muut ylimpään johtoon kuuluvat sekä 
• henkilöt, joilla on suoraan tai välillisesti enemmän kuin 25 prosenttia osakeyhtiön osakkeista tai osakkeiden tuottamasta äänivallasta taikka vastaava omistus- tai määräämisvalta muussa yhteisössä. 

Aluehallintovirasto muistuttaa, että välitysliikkeen on ilmoitettava viipymättä kaikista rekisteriin merkittyjen tietojen muutoksista aluehallintovirastolle välitysliikelain 7 §:n perusteella. Vastuuhenkilötietojen muutoksista liikkeen on ilmoitettava sekä aluehallintovirastolle että kaupparekisteriin erikseen. Muutosilmoitus on tehtävä siihen aluehallintovirastoon, jonka välitysliikerekisteriin liike kuuluu. Välitysliikkeen vastuuhenkilötietojen muutoksesta peritään aluehallintovirastojen maksuista annetun asetuksen (1121/2020) mukainen maksu, joka vuonna 2021 on 348 euroa ja 290 euroa, jos hakemus on pantu vireille sähköisessä asiointijärjestelmässä. Aluehallintovirasto selvittää henkilön luotettavuutta eri viranomaisilta saatujen tietojen pohjalta.

Aluehallintovirasto kehottaa välitysliikkeitä tarkistamaan oma-aloitteisesti ilmoittamiensa vastuuhenkilötietojen ajantasaisuuden. Välitysliike voi tarkistaa aluehallintovirastolle ilmoittamansa vastuuhenkilötiedot esimerkiksi välitysliikkeen rekisteröintipäätöksestä (aloitus tai luotettavuuden selvittäminen) tai ottamalla yhteyttä siihen aluehallintovirastoon, jonka rekisteriin liike kuuluu.  

Jos välitysliikkeen vastuuhenkilötiedoissa on tapahtunut muutoksia, ilmoita niistä sähköisellä muutosilmoituslomakkeella. Muutoksista voi ilmoittaa myös tulostettavalla muutosilmoituslomakkeella tai vapaamuotoisesti sähköpostitse tai kirjeellä. Välitysliikkeen vastuuhenkilötietojen muutoksesta perittävän maksun määrä riippuu asian vireillepanotavasta. Sähköistä muutosilmoituslomaketta käytettäessä maksu on 290 euroa. Muussa tapauksessa maksu on 348 euroa.

Jos tiedoissa ei ole tapahtunut muutoksia tai muutoksista on jo ilmoitettu aluehallintovirastolle, aluehallintoviraston tekemä tarkistus ei anna aihetta toimenpiteisiin.

Uutiskirje

Aluehallintovirastot ovat ottaneet välitysliikeasioissa käyttöön uutiskirjeen. Uutiskirjeessä kerromme tiedotteistamme ja muista ajankohtaisista asioista. Uutiskirje on maksuton.
Uutiskirje lähetetään välitysliikkeen välitysliikerekisteriin ilmoittamiin sähköpostiosoitteisiin. Uutiskirjeen tilauksen voi peruuttaa milloin tahansa kirjeen lopusta löytyvästä linkistä. 

Lisätietoja

Alta löytyvät aluehallintovirastojen yhteystiedot. Sähköpostiosoitteet ovat muotoa [email protected].

Etelä-Suomen aluehallintovirasto 
Ylitarkastaja Ilkka Heikkilä, p. 0295 016 081
Tarkastaja Anna Korhonen, p. 0295 016 145

Itä-Suomen aluehallintovirasto
Ylitarkastaja Juha Peltola, p. 0295 016 898

Lapin aluehallintovirasto
Tarkastaja Soile Kangas, p. 0295 017 363

Lounais-Suomen aluehallintovirasto
Tarkastaja Maria Tammelin, p. 0295 018 035 

Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto
Ylitarkastaja Maarit Laaninen, p. 0295 018 552
Tarkastaja Lilja Niemi, p. 0295 018 655

Pohjois-Suomen aluehallintovirasto
Tarkastaja Tuija Karppinen, p. 0295 017 568

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000, jäljempänä välitysliikelaki) 8 §:ssä luetellaan välitysliikkeen rekisteröinnin edellytykset. Rekisteröinnin yhtenä edellytyksenä on se, että välitysliikkeellä on vastuuvakuutus.

Aluehallintovirasto voi joutua poistamaan välitysliikkeen rekisteristä, jos käy ilmi, että sillä ei ole enää rekisteröinnin edellytyksenä olevaa lain vaatimukset täyttävää vastuuvakuutusta.

Aluehallintovirastot tulevat vuoden 2020 aikana valtakunnallisesti valvomaan vastuuvakuutusten voimassaoloa ja lainmukaisuutta.

Vakuutuksen riittävyys

Välitysliikkeen vastuuvakuutuksen vakuutusmäärän riittävyys riippuu liikkeen toiminnan laadusta ja laajuudesta. Vakuutuksen riittävyys harkitaan tapauskohtaisesti. Vakuutuksen on vastattava ehdoiltaan alan tavanomaista vakuutuskäytäntöä. Vakuutettu toimiala tulee olla kiinteistönvälitys tai vuokrahuoneiston välitysliikkeillä vuokrahuoneiston välitys. Vakuutuksen tulee kattaa välitystoiminnasta mahdollisesti aiheutuvat varallisuusvahingot.

Aluehallintovirastot pitävät pienten liikkeiden osalta (1 – 20 henkilöä) vastuuvakuutuksia taloudellisessa tai varallisuusvahingossa riittävinä, kun

• kiinteistönvälitysliikkeiden ja liikehuoneistojen vuokravälitysliikkeiden vastuuvakuutus on vähintään 50 000 euroa ja omavastuu enintään 1 000 euroa,
• asuinhuoneistojen vuokravälitystoimintaa harjoittavien liikkeiden vastuuvakuutus on vähintään 20 000 euroa ja omavastuu enintään 1 000 euroa.

Suurten liikkeiden osalta (yli 20 henkilöä) vakuutusmäärät ovat yleensä riittäviä vakuutusmäärien ollessa vähintään 100 000 – 200 000 euroa ja omavastuuosuuksien ollessa enintään 2 000 – 3 000 euroa.

Lisätietoja

Alta löytyvät aluehallintovirastojen yhteystiedot. Sähköpostiosoitteet ovat muotoa [email protected].

Etelä-Suomen aluehallintovirasto

• Tarkastaja Anna Korhonen, p. 0295 016 145

Itä-Suomen aluehallintovirasto

• Ylitarkastaja Mia Pasanen, p. 0295 016 935

Lapin aluehallintovirasto

• Tarkastaja Soile Kangas, p. 0295 017 363

Lounais-Suomen aluehallintovirasto

• Tarkastaja Carl-Axel Bjon, p. 0295 018 015 (18.6.2020 asti)
• Tarkastaja Maria Tammelin, p. 0295 018 035

Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto

• Ylitarkastaja Maarit Laaninen, p. 0295 018 552
• Tarkastaja Lilja Niemi, p. 0295 018 655

Pohjois-Suomen aluehallintovirasto

• Lakimies Matti Pihlajamaa, p. 0295 017 584

(Julkaistu alun perin 15.12.2015)

Välitysliikelain ammattipätevyysvaatimusten muutos

1.1.2016 astuu voimaan kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain, jäljempänä välitysliikelaki, (1075/2000) 5 § 1 momentin muutos, jonka mukaan

• välitysliikkeessä on oltava vastaava hoitaja, joka on velvollinen huolehtimaan siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Vastaavan hoitajan on lisäksi huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys ja että muillakin välitystehtäviä suorittavilla on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito. Jos välitysliikkeen palveluksessa tai sen toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista 3 momentissa tarkoitetun ammattipätevyysvaatimuksen täyttävien lukumäärä muutoin kuin tilapäisesti alenee alle puoleen, vastaavan hoitajan on huolehdittava siitä, että edellä tarkoitetut vähimmäisvaatimukset täyttyvät kolmen kuukauden kuluessa.

Ohessa on aluehallintoviraston tulkintoja säädöksen sisällöstä ja säädöksen perusteella otettuja linjauksia.

1) Ammattipätevyysvaatimus lasketaan kaikista välitysliikkeen nimissä välitystehtäviä suorittavista henkilöistä

Lain edellyttämän ammattipätevyysvaatimuksen täyttymisen arvioinnissa otetaan huomioon kaikki välitysliikkeen nimissä välitystehtäviä suorittavat henkilöt.

Välitystehtäviä suorittavien henkilöiden tulee olla välitysliikkeen palveluksessa. Aluehallintovirasto on tiedottanut palveluksessa olon käsitteestä mm. 1.4.2022 julkaistulla tiedotteellaan.

(päivitetty 20.4.2022)

2) Kuka katsotaan välitystehtäviä suorittavaksi henkilöksi?

Hallituksen esityksen (HE 196/2012) 5 §:ää koskevien yksityiskohtaisten perustelujen mukaan ilmaisulla välitystehtäviä suorittavat tarkoitetaan henkilöitä, jotka hoitavat aktiivisesti välitystoimeksiantoja. Esimerkiksi välitysliikkeen pelkkien hallinto- tai toimistotehtävien hoitamista ei ole pidettävä välitystehtävän suorittamisena, eikä liikkeessä näitä tehtäviä hoitavia henkilöitä näin ollen oteta huomioon ammattipätevyysvaatimuksen täyttymistä laskettaessa. Myöskään välitysliikkeen johtoasemassa olevia henkilöitä, (esim. toimitusjohtaja tai vastaava hoitaja), jotka eivät itse hoida toimeksiantoja, vaan esimerkiksi vain opastavat tai ohjeistavat välittäjiä taikka tarkastavat toimeksiantojen hoitamista, ei oteta huomioon ammattipätevyysvaatimuksen täyttymistä laskettaessa. Tämä periaate ilmeni jo kumoutuvaa ammattipätevyysvaatimuksia koskevan lainkohdan hallituksen esityksen (HE 61/2000) 5 §:ää koskevista yksityiskohtaisista perusteluista, joiden mukaan, jos vastaava hoitaja osallistui itse välitystoimintaan, ei siinä toimipaikassa, jossa hän toimi, kuitenkaan tarvinnut olla muuta ammattipätevyysvaatimuksen täyttävää henkilöä.

Välitysliikelaissa tarkoitetun välitystoiminnan osia ovat muun muassa toimeksiantosopimuksen tekeminen, kohteen hinnan/vuokran määrittely, kohteen markkinointi, esittelyn pitäminen, kohdetta koskevien tietojen antaminen ostaja-/vuokralaisehdokkaille, tarjousten vastaanottaminen, kohdetta koskevan sopimuksen laatiminen ja osapuolten muu avustaminen sopimuksen teossa. (korjattu 24.2.2016 ja 12.12.2019)

Edellä mainittujen, yksittäistenkin tehtävien itsenäinen tekeminen katsotaan välitystehtävien suorittamiseksi. Asiakasrajapinnassa toimiminen ei siis ole välttämätön kriteeri sille, katsotaanko toiminta välitystehtävien suorittamiseksi vai ei.

Oppisopimuskoulutuksessa oleva henkilö on määräaikaisessa työsuhteessa ja välitysliikkeen palveluksessa. Tällainen henkilö voidaan hänen tehtävistään riippuen ottaa huomioon ammattipätevyysvaatimuksen täyttymistä laskettaessa.

Ammattipätevyysvaatimusten täyttymisen tarkastelussa ei ole merkitystä sillä, millä nimikkeellä (esim. asiakkuusjohtaja, markkinointikoordinaattori, assistentti, myynnintukihenkilö, avainasiakkuuspäällikkö ym.) henkilö välitysliikkeessä toimii.

Tässä yhteydessä aluehallintovirasto muistuttaa välitysliikkeitä myös siitä, että välittäjäilmaisua tai sen johdannaista (esim. asunnonvälittäjä tai kodinvälittäjä) voi käyttää vain LKV- tai LVV-kokeen suorittaneet henkilöt. Välittäjä-ilmaisun tai sen johdannaisen käyttäminen välitysliikkeen edustajasta, joka ei ole LKV- tai LVV-tutkintoa suorittanut, on kuluttajan kannalta sopimatonta menettelyä, mikä on kuluttajansuojalain 2 luvun 1 §:n nojalla kielletty (jollei markkinoinnista muutoin ilmene, ettei ko. henkilö ole suorittanut tätä ammattitutkintoa).

3) Ammattipätevä, välitystehtäviä suorittava henkilö toimii useammassa toimipaikassa

Ammattipätevän henkilön on, tullakseen luetuksi tietyn toimipaikan ammattipäteväksi henkilöksi, suoritettava välitystehtäviä pääsääntöisesti juuri tuossa toimipaikassa. Jos sama ammattipätevä henkilö työskentelee välitysliikkeen useassa toimipaikassa, luetaan hänet vain sen toimipaikan ammattipäteväksi henkilöksi, jossa hän pääsääntöisesti suorittaa välitystehtäviä. Jos ammattipätevä työskentelee useammassa eri välitysliikkeessä, henkilö luetaan vain sen välitysliikkeen ammattipäteväksi henkilöksi, jossa hän pääsääntöisesti suorittaa välitystehtäviä.

AVI on valvontapäätöksessään edellyttänyt kumoutuvan välitysliikelain 5 §:n 1 momentin osalta, että ammattipätevän osallistuminen välitystoimintaan on säännöllistä ja päätoimista. Hämeenlinnan hallinto-oikeus hylkäsi aluehallintoviraston päätöksestä tehdyn valituksen. Hallinto-oikeuden päätöksessä 22.5.2014 (14/3000/1) viitattiin aluehallintoviraston vaatimukseen välitystoimintaan osallistumisen päätoimisuudesta. Hallinto-oikeuden päätöksen perusteluissa todettiin, ettei sillä seikalla, että liikkeen mukaan sen toiminta X alueella on hyvin vähäistä, eikä toimipaikassa ole käytännössä tarpeeksi työtehtäviä jatkuvasti oleskelevalle LKV-välittäjälle, ei ole asiassa merkitystä. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi 30.11.2015 antamassaan päätöksessään (3486 2154/2/14) hallinto-oikeuden päätöksestä tehdyn valituksen. KHO viittasi päätöksessään hallinto-oikeuden päätöksen perusteluihin.

Välitysliikelain voimassa olevan 5 § 1 momentin ja 1.1.2016 voimaantulevan kyseistä lainkohtaa koskevan lainmuutoksen (279/2013) sääntely siitä, milloin ammattipätevän henkilön luetaan osallistuvan välitystoimintaan tai suorittavan välitystehtäviä tietyssä toimipaikassa, on yhteneväinen.

4) Käsitteen ”ammattipätevyysvaatimuksen täyttävien lukumäärän aleneminen muutoin kuin tilapäisesti” tulkinta

Välitysliikkeen on korjattava ammattipätevyysvaje kolmen kuukauden kuluessa, jos pätevyysvajeen syynä on muu kuin tilapäiseksi luokiteltava poissaolo. Jos poissaolo kestää yli kolme kuukautta, sen syyllä (esim. henkilön sairaus) ei ole merkitystä ammattipätevyysvaatimuksen täyttävien lukumäärää arvioitaessa. Tällöin on syntynyt tilanne, jossa ammattipätevyysvajetta ei voida pitää enää tilapäisenä. Tällöin kolmen kuukauden määräaika tilanteen korjaamiselle lasketaan poissaolon alkamishetkestä.

Kolmen kuukauden aika ammattipätevyysvaatimusten korjaamiselle lasketaan siis aina poissaolon alkamisesta.

Jos esimerkiksi ammattipätevyyden omaava työntekijä siirtyy vuorotteluvapaalle tai äitiyslomalle ja välitysliikkeen tai sen jonkun toimipaikan vaadittu ammattipätevyystaso ei enää tämän johdosta täyty, on välitysliikkeen vastaavan hoitajan velvollisuus huolehtia siitä, että syntynyt ammattipätevyysvaje korjataan kolmen kuukauden sisällä. Kolmen kuukauden aika lasketaan siitä, kun työntekijä on siirtynyt pois suorittamasta välitystehtäviä. Siinäkin tilanteessa, että ammattipätevyysvajeen alkaessa ei ole vielä tiedossa henkilön poissaolon pituus (esimerkiksi sairaustapauksissa), lasketaan korjaamisaika poissaolon alkamishetkestä.

5) Kiinteistönvälitysliikkeen suorittamaa vuokravälitystä koskeva ammattipätevyysvaatimus

Vaasan hallinto-oikeus on 18.5.2021 antamassaan päätöksessä (21/0080/2) katsonut, että ammattipätevyysvaatimuksen täyttymistä kiinteistönvälitystoiminnan osalta laskettaessa ei ole perusteltua ottaa huomioon ketään sellaista henkilöä, joka ei osallistu nimenomaan kiinteistönvälitystehtävien suorittamiseen. Koska tapauksessa vähintään puolella kiinteistönvälitystehtäviä suorittaneista henkilöistä on ollut LKV-pätevyys ja lisäksi pelkästään vuokravälitykseen osallistuva henkilö on täyttänyt tätä tehtävää koskevan ammattipätevyysvaatimuksen (LVV), välitysliikkeen on katsottu täyttäneen välitysliikelain 5 §:n 1 momentissa asetetut ammattipätevyysvaatimukset. Päätös on lainvoimainen.

Aluehallintovirasto toteaa, että välitysliikelakia on muutettu lailla 279/2013, joka on välitysliikelain 5 §:n 1 momentin osalta tullut voimaan 1.1.2016. Muutosta koskevan hallituksen esityksen (HE 196/2012) mukaan tavoitteena on ollut välitystoimintaan osallistuvien henkilöiden ammattipätevyysvaatimuksia laajentamalla parantaa välitysliikkeiden välityspalveluiden laatutasoa. Välitysliikelain 5 §:n 3 momentti edellyttää, että kiinteistönvälitysliikkeen vastaavalla hoitajalla on oltava kiinteistönvälittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys ja saman pykälän 1 momentin mukaan välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on oltava vastaava ammattipätevyys kuin vastaavalla hoitajalla. 

Aluehallintovirasto katsoo siten, että välitysliikelain 5 §:n 1 ja 3 momenttien edellyttämiä ammattipätevyysvaatimuksia tarkasteltaessa lähtökohtana kiinteistönvälitysliikkeiden osalta on edelleen se, onko aktiivisesti välitystoimeksiantoja hoitavilla henkilöillä kokonaisuutena ja toimipaikkakohtaisesti riittävä määrä LKV-tutkintoja. Mikäli kiinteistönvälitysliike kykenee luotettavasti osoittamaan, että tietty osa välitystehtäviä suorittavista henkilöistä osallistuu vain vuokravälitykseen, voidaan tapauskohtaisesti arvioida ammattipätevyysvaatimusten täyttymistä erikseen kiinteistönvälitystä hoitavien henkilöiden ja erikseen vuokravälitystä hoitavien henkilöiden osalta. Tällöin pelkästään vuokravälitystä hoitavista henkilöistä vähintään puolella tulee olla LVV- tai LKV-tutkinto.

(päivitetty 20.4.2022)

6) Seuraukset ammattipätevyysvaatimusten täyttämättä jättämisestä

Jos tutkinnon suorittaneita ei ole välitysliikkeen toimipaikoissa ja/tai välitysliikkeen palveluksessa välitysliikelain 5 §:n 1 momentin edellyttämää määrää, eikä tilanne korjaannu määräaikaan mennessä, on kyseessä vastaavan hoitajan velvoitteiden laiminlyönti.

Lain 18 §:n 2 momentin mukaan, jos vastaava hoitaja laiminlyö 5 §:n 1 momentissa säädetyn velvollisuuden, aluehallintovirasto voi antaa välitysliikkeelle varoituksen. Jos laiminlyönnit ovat vakavia tai jos ne annetusta

kehotuksesta tai varoituksesta huolimatta toistuvat, aluehallintovirasto voi kieltää osaksi tai kokonaan välitysliikkeen toiminnan määräajaksi, kuitenkin enintään kuudeksi kuukaudeksi. Lain 19 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan aluehallintoviraston on poistettava välitysliike rekisteristä, jos välitysliikkeen tai sen vastaavan hoitajan toiminnassa ilmenee vakavia tai toistuvia laiminlyöntejä ja liikkeelle on jo aiemmin asetettu määräaikainen toimintakielto.

Sanktiot vastaavan hoitajan välitysliikelain 5 §:n 1 momentin 2 ja 3 lauseen asettamien velvoitteiden laiminlyönnistä ovat varoitus, ja jos tilanne ei korjaannu, määräaikainen toimintakielto. Jos tilanne ei ole näiden sanktioidenkaan jälkeen korjaantunut, välitysliike voidaan poistaa välitysliikelain 19 §:n 1 momentin 5 kohdan perusteella rekisteristä.

Lähtökohtaisesti ei ole merkitystä sillä, että ammattipätevyysvaje korjaantuu hallinnollisen seuraamuksen antamisprosessin aikana.

7) Määräajat

Jos välitysliikkeellä on puutteita ammattipätevien määrissä 1.1.2016, tulee vastaavan hoitajan huolehtia siitä, että asia korjaantuu kolmen kuukauden kuluessa, eli 1.4.2016 mennessä.

Aluehallintoviraston varoituspäätöksissä tullaan antamaan lähtökohtaisesti 2 viikon määräaika tilanteen korjaamiselle.

Jos ammattipätevien määrä välitysliikkeen välitystehtäviä suorittavista ei ole korjaantunut varoituspäätöksessä annetun määräajan sisällä lain vaatimalle tasolle, aloittaa AVI prosessin määräaikaisen toimintakiellon määräämiseksi pyytämällä vastinetta välitysliikkeeltä.

Määräaikainen toimintakieltopäätös astuu voimaan 14 vrk:n kuluttua tiedoksisaannista. Päätöksessä ei anneta erillistä aikaa ammattipätevyysvajeen korjaamiselle, mutta todetaan, että jos toimintakiellon päättyessä vallitsee edelleen liike- tai toimipaikkakohtainen ammattipätevyysvaje, kieltää aluehallintovirasto välitysliikkeen toiminnan uudestaan määräajaksi tai poistaa välitysliikkeen välitysliikerekisteristä.

Lisätietoja

Ylitarkastaja Jouko Rikkilä
02950 16194 [email protected] 

Ylitarkastaja Vilppu Elovaara
02950 16482 [email protected]

Tarkastaja Anna Korhonen
02950 16145 [email protected] 

Aluehallintovirasto lähetti välitysliikkeille 19.10.2018 päivätyn tiedotteen välitysliikelain (1075/2000) 5 §:n mukaisesta palveluksessa olon tulkinnasta. Aluehallintovirasto selventää tässä kirjeessä tulkintaansa sääntelyn sisällöstä ja tarkoituksesta.

Välitysliikkeitä valvovana viranomaisena aluehallintovirasto katsoo, että lain mukainen palveluksessa olo edellyttää välitysliikkeen johto- ja valvontaoikeutta sen nimissä tapahtuvien välitystehtävien suorittamiseen.

Palveluksessa olon arvioinnissa merkityksellistä on välitysliikkeen johdon ja valvonnan, eli niin sanotun direktio-oikeuden ulottuvuus. Direktio-oikeus on edellytys sille, että välitysliike ja sen vastaava hoitaja voivat vastata lain asettamista velvollisuuksista. Välitysliikkeellä tulee siten olla tosiasiallinen oikeus johtaa ja valvoa sen lukuun välitystehtäviä suorittavien henkilöiden toimintaa. Lakiin kirjatulla palveluksessa ololla tarkoitetaan tätä. Vastaavan hoitajan välitysliikelain 5 §:n 1 momentin mukaisen valvontatehtävän ja -vallan tulee ulottua kaikkiin palveluksessa oleviin.

Työntekijöiden ja niin sanottujen vuokratyöntekijöiden, jotka suorittavat työsopimuslain tarkoittamalla tavalla välitystehtäviä välitysliikkeen lukuun sen johdon ja valvonnan alaisena, katsotaan olevan välitysliikkeen palveluksessa. Palveluksessa oleviksi voidaan pääsääntöisesti katsoa myös yhtiön lakimääräiseen johtoon kuuluvat henkilöt (kuten hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja). Myös muu järjestely, esimerkiksi välitysliikkeen ja sen omistajan (luonnollisen henkilön) välinen suhde, jossa omistaja suorittaa välitysliikkeessään sen johdon ja valvonnan alaisena välitystehtäviä ja saa itselleen korvauksen työskentelystään, voi antaa välitysliikkeelle tosiasiallisen ja riittävän direktio-oikeuden.

Aluehallintoviraston näkemyksen mukaan palveluksessa oloa ei muodostu, mikäli välitysliikkeellä on sopimus vain toisen yrityksen (yksityinen elinkeinonharjoittaja tai yhtiö) kanssa, ja sopimuksella sovitaan toisen yrityksen oikeudesta suorittaa välitysliikkeen nimissä välitystehtäviä. Yksin tällainen sopimus ei synnytä välitysliikkeelle tosiasiallista ja riittävää oikeutta johtaa ja valvoa nimissään tapahtuvaa välitystoimintaa.

Aluehallintovirasto arvioi tapauskohtaisesti sitä, voidaanko välitysliikkeen ja välitystehtäviä suorittavan suhdetta pitää välitysliikelain mukaisena palvelussuhteena. Välitysliikelain mukaisesta palveluksessa olon käsitteestä ei ole tuomioistuinten ratkaisuja, jotka viime kädessä linjaavat käsitteen yksityiskohtaisen sisällön.

Lisätietoja

Etelä-Suomen AVI – Ylitarkastajat Vilppu Elovaara p. 0295 016 482, Vesa Härmälä p. 0295 016 105, Ilkka Heikkilä, p. 029 501 6081 ja Mirja Kapraali p. 0295 016 287

Itä-Suomen AVI – Ylitarkastaja Mia Pasanen p. 0295 016 935 ja tarkastaja Riikka Hiltunen p. 0295 016 885

Lapin AVI – Tarkastaja Soile Kangas, p. 0295 017 363

Lounais-Suomen AVI – Lakimies Heikki Tarvonen, p. 0295 018 119

Länsi- ja Sisä-Suomen AVI – Ylitarkastaja Henna Ekman, p. 0295 018 591 ja tarkastaja Susanna Taivainen p. 0295 018 588

Pohjois-Suomen AVI – Lakimies Matti Pihlajamaa p. 0295 017 584

[email protected]

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annettua lakia (1075/2000) on muutettu 3.7.2017 rekisteröinnin edellytysten osalta. Lakimuutoksen mukaan välitysliikerekisteri-ilmoituksen tekijän ja välitysliikerekisteriin merkittyjen liikkeiden luotettavuus tulee arvioitavaksi välitysliikelain uuden 5 a §:n mukaisesti.

Välitysliikelain 5 a §:n mukaan rekisteröinti-ilmoituksen tekijää ei pidetä 8 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla luotettavana, jos hän on

• kolmen arviota edeltävän vuoden aikana toistuvasti tai huomattavassa määrin laiminlyönyt veroihin, lakisääteisiin eläke-, tapaturma- tai työttömyysvakuutusmaksuihin taikka Tullin perimiin maksuihin liittyvien rekisteröitymis-, ilmoitus- ja maksuvelvollisuuksien hoitamisen tai
• ulosmittauksen tai muun selvityksen mukaan kykenemätön vastaamaan veloistaan.

Jos ilmoituksen tekijä on oikeushenkilö, vaatimus luotettavuudesta koskee toimitusjohtajaa ja hänen sijaistaan, hallituksen jäsentä ja varajäsentä, hallintoneuvoston ja siihen rinnastettavan toimielimen jäsentä ja varajäsentä, vastuunalaista yhtiömiestä sekä muuta ylimpään johtoon kuuluvaa samoin kuin sitä, jolla on suoraan tai välillisesti enemmän kuin 25 prosenttia osakeyhtiön osakkeista tai osakkeiden tuottamasta äänivallasta taikka vastaava omistus- tai määräämisvalta muussa yhteisössä.

Yksityisen elinkeinonharjoittajan osalta tarkistetaan elinkeinonharjoittajan luotettavuus.

Mikäli luotettavuusarvioinnin kohteena on henkilö, jonka kotipaikka on ulkomailla tai Suomen kansalainen, jonka kotipaikka on viimeisen 10 vuoden aikana ollut muualla kuin EU-jäsenmaissa tai Pohjoismaissa, ilmoituksen tekijän on toimitettava rikosrekisteritiedot ulkomailla sijaitsevan kotipaikan rekisteriviranomaiselta. Rikosrekisteritiedoista tulee toimittaa virallinen suomenkielinen käännös, jos tietoja ei ole annettu suomeksi, ruotsiksi tai englanniksi. Rikosrekisteritiedot voivat olla enintään 3 kuukautta vanhoja.

Lain mukaan luotettavuuden selvittämiseksi välitysliikkeen, joka tämän lain voimaan tullessa on merkitty välitysliikerekisteriin, olisi tullut vuoden kuluessa lain voimaan tulosta ilmoittaa aluehallintovirastolle edellä mainitut tiedot.

Aluehallintovirastot lähettivät kesäkuussa välitysliikkeille 20.6.2018 päivätyn tiedotteen lakimuutoksesta. Tiedotteessa aluehallintovirastot toivoivat, etteivät liikkeet tekisi lain edellyttämiä ilmoituksia ennen sähköisen lomakkeen valmistumista.

Sähköinen lomake on nyt valmistunut. Niiden välitysliikerekisterissä olevien välitysliikkeiden, jotka eivät ole vielä tietoja ilmoittaneet, tulee toimittaa aluehallintovirastolle tieto niistä henkilöistä (asema, täydellinen nimi ja henkilötunnus, tai sen puuttuessa syntymäaika), joiden luotettavuus aluehallintoviraston on arvioitava. Tiedot henkilöistä tulee toimittaa siihen aluehallintovirastoon, jonka välitysliikerekisteriin liike on rekisteröitynyt.

Tiedot luotettavuuden selvitystä varten tulee ilmoittaa aluehallintovirastolle 31.5.2019 mennessä. Lomake tietojen ilmoittamiseen löytyy aluehallintoviraston sivuilta nimellä Kiinteistön- ja vuokravälitystoiminnan muutosilmoitus. Aluehallintovirastot toivovat, että ilmoituksen tekemiseen käytettäisiin ensisijaisesti sähköistä muutosilmoituslomaketta.

3.7.2017 jälkeen rekisteröityneiden liikkeiden osalta luotettavuus on jo selvitetty rekisteröityessä. Myöskään niiden ennen 3.7.2017 rekisteröityneiden liikkeiden, jotka ovat jo tiedot aluehallintovirastolle ilmoittaneet, ei tarvitse ilmoittaa kyseisiä tietoja uudelleen, ellei niissä ole tapahtunut muutoksia.

Ilmoitusten odotettavissa olevan suuren lukumäärän vuoksi uuden ilmoituksen käsittelyaika voi alkuun olla useita kuukausia.

Luotettavuusarvion tekeminen maksaa välitysliikkeelle 290 euroa. Lasku lähetetään välitysliikkeelle sen jälkeen, kun päätös selvityksestä on tehty.

Lisätietoja

Tarkastaja Soile Kangas, p. 0295 017 363, Lapin AVI

Tarkastaja Anna Korhonen, p. 0295 016 145, Etelä-Suomen AVI

Lakimies Matti Pihlajamaa p. 0295 017 584 ja tarkastaja Tuija Karppinen, p. 0295 017 568, Pohjois-Suomen AVI

Tarkastaja Riikka Hiltunen, p. 0295 016 871 ja ylitarkastaja Mia Pasanen, p. 0295 016 935, Itä-Suomen AVI

Tarkastaja Carl-Axel Bjon, p. 0295 018 015 ja lakimies Heikki Tarvonen, p. 0295 018 119, Lounais-Suomen AVI

Ylitarkastaja Maarit Laaninen, p. 0295 018 552, Länsi- ja Sisä-Suomen AVI

[email protected]

Energiatodistus on voimassa, kunnes se korvataan uudella energiatodistuksella, kuitenkin enintään kymmenen vuotta todistuksen laatimisesta. Vanhentunutta energiatodistusta ei saa käyttää.

Mahdolliset seuraamukset tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä

Jos lain edellyttämää energiatodistusta ei ole välitystehtävän suorittamisen aikana hankittu, eikä tästä ja sen vaikutuksista ole kerrottu sekä toimeksiantajalle että tämän vastapuolelle siten, että asiasta on jäänyt näyttöä, on välitysliike aluehallintoviraston näkemyksen mukaan laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa. Aluehallintovirasto voi antaa välitysliikkeelle hallinnollisen seuraamuksen (esim. varoituksen), jos energiatodistukseen liittyvää tiedonantovelvollisuutta ei ole täytetty edellä mainitulla tavalla.

Jos lain edellyttämää energiatodistusta ei ole välitystehtävän suorittamisen aikana hankittu, mutta tästä ja sen vaikutuksista on kerrottu sekä toimeksiantajalle että tämän vastapuolelle siten, että asiasta on jäänyt näyttöä, on välitysliike aluehallintoviraston näkemyksen mukaan täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa tältä osin.

Energiatodistusta ei tarvita

• Rakennukseen, jonka kerrosala on alle 50 neliömetriä

• Loma-asumiseen tarkoitettuun asuinrakennukseen, jota ei käytetä majoituselinkeinon harjoittamiseen

• Teollisuus- ja korjaamorakennukseen

• Muuhun kuin asuinkäyttöön tarkoitettuun maatilarakennukseen, jossa energiantarve on vähäinen tai jota käytetään alalla, jota koskee kansallinen alakohtainen energiatehokkuussopimus

• Tietyille suojelluille rakennuksille (energiatodistuksen laatiminen ei lähtökohtaisesti muuta rakennuksen luonnetta tai ulkonäköä, joten energiatodistus voidaan usein tehdä myös suojelluille rakennuksille)

Kevennetty energiatodistusmenettely

Jos myytävän rakennuksen tai kiinteistön taikka huoneiston tai sen hallintaoikeuden enintään kaksi asuinhuoneistoa käsittävässä asuinrakennuksessa myyntihinta on alle 50 000 euroa, voi energiatodistuksen hankkimisesta vastuussa oleva halutessaan hankkia kevennetyn energiatodistusmenettelyn mukaisen todistuksen tavallisen energiatodistuksen sijaan.

Kevennettyä energiatodistusmenettelyä voidaan käyttää myös, jos myytävää tai vuokrattavaa rakennusta tai kiinteistöä taikka huoneistoa ei esitellä julkisesti myyntiä tai vuokrausta varten eikä tarjota myytäväksi tai vuokrattavaksi julkisesti esillä olevalla ilmoittelulla voidaan taikka jos vuokrattavan rakennuksen, kiinteistön tai huoneiston vuokra on alle 350 euroa kuukaudessa.

Kevennetyssä energiatodistusmenettelyssä energiatodistukseen ei sovelleta mitä rakennuksen energiatodistuslain 8 §:ssä on säädetty energiatodistuksen voimassaolosta, 9 §:ssä energiatodistuksen sisältämistä tiedoista, 10 §:ssä energiamäärien määrittämisestä, 11 §:ssä rakennuksen ominaisuuksien selvittämisestä ja 12 §:ssä energiatodistuksen laatijasta. Kevennetyssä energiatodistusmenettelyssä rakennuksen energiatehokkuutta kuvataan tunnuksella H.

Esimerkkejä ilmoittelusta

Energiatehokkuusluokan (A-G) lisäksi pitää ilmoittaa myynti- ja vuokrausilmoituksissa alaindeksi. Alaindeksinä voi olla 2018, 2013 ja 2007. Muut eivät ole mahdollisia.

Mikäli mainoksen tekstikenttä on rajallinen, on energiatodistusta koskeva tieto mahdollista lyhentää. Energiatodistusta koskeva tieto pitää kuitenkin aina olla selkeästi havaittavissa ja ymmärrettävissä. Esimerkiksi seuraavat yleisesti käytetyt kirjaukset energiatehokkuusluokasta tai energiatodistuksen puuttumisesta ovat aluehallintoviraston näkemyksen mukaan hyväksyttäviä:

• E=B₂₀₁₃ = Energiatehokkuusluokka on B₂₀₁₃

• EL=B₂₀₁₃ = Energiatehokkuusluokka on B₂₀₁₃

• ELK=B₂₀₁₃ = Energiatehokkuusluokka on B₂₀₁₃

• Ei lain ed. e-tod. = Ei lain edellyttämää energiatodistusta

Myyntiä tai vuokrausta koskevassa julkisesti esille laitetussa ilmoituksessa on käytettävä rakennuksen tai rakennuksen osan energiatehokkuusluokkaa kuvaavana tunnuksena todistuksessa olevaa kirjainta lisättynä alaindeksillä 2018.

Alaindeksinä on käytettävä lukua 2007,

• jos voimassa oleva energiatodistus on laadittu kumottujen rakennuksen energiatodistuksesta annetun lain ja rakennuksen energiatodistuksesta annetun ympäristöministeriön asetuksen nojalla

Alaindeksinä on käytettävä lukua 2013,

• jos voimassa oleva energiatodistus on laadittu rakennuksen energiatodistuksesta annetun lain ja rakennuksen energiatodistuksesta annetun ympäristöministeriön asetuksen nojalla, sellaisina kuin ne olivat tämän asetuksen voimaan tullessa.

Energiatodistuksen hankkiminen välitystehtävän suorittamista varten

Rakennuksen omistaja vastaa siitä, että rakennuksen energiatodistus hankitaan. Aluehallintoviraston näkemyksen mukaan välitysliikkeen pitää kehottaa myyjää hankkimaan energiatodistus, jos kohteella ei ole voimassa olevaa energiatodistusta. Myyjälle on toimeksiantosopimusta tehtäessä kerrottava energiatodistuksen asettamista velvoitteista ja niiden laiminlyönnin seuraamuksista kuten muun muassa siitä, että myyjä voidaan myös jälkikäteen velvoittaa teettämään kaupankohteelle energiatodistus.

Ostajalle on ennen ostopäätöksen tekoa kerrottava energiatodistuslain asettamista velvoitteista ja niiden laiminlyönnin seuraamuksista. Välitysliikkeen pitää kyetä näyttämään toimineensa edellä mainitulla tavalla.

Jos energiatodistusta ei hankita

Jos rakennuksen omistaja ei halua hankkia energiatodistuslain edellyttämää energiatodistusta, pitää aluehallintoviraston näkemyksen mukaan välitysliikkeen kertoa sekä myyjälle että ostajalle, mikä merkitys sillä on, ettei kohteella ole energiatodistusta. Välitysliikkeen pitää kyetä näyttämään asiakirjojen avulla täyttäneensä tiedonantovelvollisuutensa. Kaikessa markkinoinnissa (mm. asuntoesitteessä, internet- ja lehti-ilmoittelussa jne.) on mainittava, että kohteella ei ole energiatodistusta, vaikka energiatodistuslain mukaan kohteella pitäisi olla energiatodistus.

Ostajaa ei voida sitouttaa korvaamaan myyjälle mahdolliset energiatodistuksen hankkimisesta aiheutuvat kulut. Tämän kaltainen ehto, jossa sopimuksen toinen osapuoli velvoitetaan korvaamaan toisen osapuolen lainvastaisen menettelyn paljastumisesta aiheutuneet kustannukset, on aluehallintoviraston näkemyksen mukaan hyvän välitystavan vastainen.

Toimintaa ohjaavat lait

• 18.1.2013/50 energiatodistuslaki

• Ympäristöministeriön antama asetus rakennuksen energiatodistuksesta (1048/2017) 9 §:n

• energiatodistuksesta annettu laki (487/2007)

• ympäristöministeriön asetus (176/2013) ja (765/2007)

Lisätietoja

Ylitarkastaja Ilkka Heikkilä, p. 0295 016 081, [email protected]

Keiden voidaan katsoa olevan välitysliikkeen palveluksessa?

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain 5 §:n (279/2013) perusteella vastaavan hoitajan on huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys ja että muillakin välitystehtäviä suorittavilla on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito.

Välitysliikelain muutosta koskevan hallituksen esityksen (HE 196/2012) 5 §:ää koskevien yksityiskohtaisten perustelujen mukaan ”palveluksella oloa koskevalla vaatimuksella tarkoitetaan lähtökohtaisesti välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia henkilöitä, jotka suorittavat välitystehtäviä.”

Hallituksen esityksen ”vaikutukset yritystoimintaan” -kohdan mukaan lain muutoksen johdosta ”joidenkin välitysliikkeiden olisi kuitenkin palkattava ammattipätevyyden omaavia henkilöitä palvelukseensa tai liikkeen nykyisten työntekijöiden olisi suoritettava välittäjäkoe. Ammattipätevyysvaatimuksen laajentamisesta saattaa aiheutua joillekin välitysliikkeille lisäkuluja kohonneina palkkakustannuksina.”

Lainsäädännössä käsitteen ”palveluksessa oleva” on vakiintuneesti katsottu tarkoittavan yhtiöön työsuhteessa olevaa henkilöä tai yhtiön johtoon kuuluvaa henkilöä.

Esimerkiksi elinkeino-oikeudellisessa lainsäädännössä perintätoiminnan harjoittajien rekisteröinnistä annetun lain (411/2018) hallituksen esityksen (HE 206/2017) 4 §:ää koskevien yksityiskohtaisten perustelujen mukaan palveluksessa olemisella tarkoitetaan ensisijaisesti sitä, että vastaava henkilö on työsuhteessa perintätoiminnan harjoittajaan. Palveluksessa olemiseen rinnastetaan se, että vastaavana henkilönä voi olla myös perintätoimintaa harjoittavan oikeushenkilön toimielimen jäsen.

Vakuutusedustuksesta annetun laissa (570/2005) tarkoitetaan palveluksessa olemisella lain hallituksen esityksen (HE 220/2004) mukaan työntekijää tai toimitusjohtajaa.

Ryhmärakentamislaissa (190/2015) tarkoitetaan konsultin palveluksessa olevana lain hallituksen esityksen (HE 228/2014) mukaan konsultin palveluksessa olevaa työntekijää tai konsulttiyrityksen johtoon kuuluvaa henkilöä.

Muussa lainsäädännössä käsitteen palveluksessa oleva on katsottu viittaavan nimenomaan henkilön työsuhteeseen. Esimerkiksi tuloverolain 21 §:n 96 a §:n maininnat palveluksessa olevasta henkilöstä viittaavat selvästi työsuhteessa olevaan henkilöön, samoin kuin rikoslain 30 luvun 7 §:n sääntely, missä elinkeinonharjoittajan palveluksessa oleva henkilö on eroteltu elinkeinonharjoittajan puolesta tehtävää suorittavista sekä yhtiön johdosta ja sen tilintarkastajista. Myös työoikeudessa käsitteen ”palveluksessa oleva” voidaan työsopimuslain (55/2001) ja sen esitöiden (HE 157/2000) perusteella katsoa viittaavan työsuhteessa olevaan henkilöön.

AVI tulkitsee välitysliikelain 5 §:n muutosta koskevan hallituksen esityksen (HE 196/2012) yksityiskohtaisten perustelujen maininnan palveluksessa olosta (”lähtökohtaisesti välitysliikkeeseen työsuhteessa olevat henkilöt”) viittaavan siihen, että myös välitysliikkeen johdon katsotaan olevan lain tarkoittamassa mielessä välitysliikkeen palveluksessa.

Arvioitaessa sitä, minkälaisilla yhtiöoikeudellisilla järjestelyillä voidaan välitysliikelain perusteella suorittaa rekisteröityneessä välitysliikkeessä välitystehtäviä, on huomioitava myös välitysliikelain 3 §, jonka mukaan kiinteistönvälitystä saa harjoittaa vain sellainen oikeushenkilö, joka on välitysliikelain mukaisesti rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeeksi.

AVI kehottaa välitysliikkeen vastaavia hoitajia huomioimaan edellä mainitut välitysliikelain 5 §:n 1 momentista tulevat ja sen esitöistä johtuvat velvoitteet siitä, minkälaisessa palvelusuhteessa välitystehtäviä suorittavien henkilöiden tulee olla asiakastoimeksiantosopimusten osapuolena olevaan ja nimissään markkinointia harjoittavaan, rekisteröityneeseen kiinteistönvälitysliikkeeseen.

AVI tulee vuoden 2019 kevään jälkeen valtakunnallisesti selvittämään, ovatko rekisteröityneet välitysliikkeet noudattaneet toiminnassaan edellä mainittuja välitysliikelain 5 §:n 1 momentin ja 3 §:n asettamia velvoitteita.

Mikäli selvityksissä havaitaan, etteivät välitysliikkeen nimissä välitystoimintaa suorittavat henkilöt ole välitysliikelain 5 §:n mukaisesti kyseisen välitysliikkeen palveluksessa, voi AVI välitysliikelain 18 §:n 2 momentin perusteella antaa välitysliikkeelle hallinnollisen seuraamuksen, joka on lähtökohtaisesti varoitus. Sanktion sisältävästä AVI:n hallintopäätöksestä voi hallintolainkäyttölain (586/1996) mukaisesti valittaa hallinto-oikeuteen.

Lisätietoja

Etelä-Suomen AVI – Ylitarkastajat Vilppu Elovaara, p. 0295 016 482 ja Ilkka Heikkilä, p. 029 501 6081

Itä-Suomen AVI – Ylitarkastaja Minna Karppinen, p. 0295 016 906

Lapin AVI – Tarkastaja Soile Kangas, p. 0295 017 363

Lounais-Suomen AVI – Lakimies Heikki Tarvonen, p. 0295 018 119

Länsi- ja Sisä-Suomen AVI – Ylitarkastaja Maarit Laaninen, p. 0295 018 552

Pohjois-Suomen AVI – Lakimies Matti Pihlajamaa p. 0295 017 584

[email protected]

Markkinoinnista

Markkinoinnissa tulee noudattaa kuluttajansuojalaissa (38/1978) ja asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetussa valtioneuvoston asetuksessa (130/2001), jäljempänä asuntomarkkinointiasetus, säädettyä.

Alla on käsitelty asioita, joissa aluehallintovirastot ovat havainneet sosiaalisen median markkinoinnissa puutteita tai ilmoittelu on ollut harhaanjohtavaa:

Asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämät tiedot

Markkinoitaessa välityskohteita, ilmoituksissa on kerrottava vähintään asuntomarkkinointiasetuksessa määritellyt tiedot. Mikäli kyseiset tiedot löytyvät helposti linkin takaa, se on myös riittävää.

Jos välitettäviä kohteita ei yksilöidä, vaan niihin viitataan markkinoinnissa yleisluonteisemmin, kyseessä ei katsota olevan asuntomarkkinointiasetuksen tarkoittama myytävistä kohteista ilmoittaminen. Asetuksen 2 §:n velvoitteet eivät tule tämän tyyppiseen toimintaan sovellettavaksi.

Välittäjä-termin käyttö

Välitysliikelain (1075/2000) 16 §:n mukaan vain kiinteistönvälittäjäkokeen suorittanut henkilö saa käyttää nimikettä kiinteistönvälittäjä tai lyhennystä LKV. Kilpailu- ja kuluttajavirasto on antanut välittäjä-nimikkeen käytöstä kannanoton, jonka mukaan jo pelkkä välittäjä-ilmaisun käyttäminen antaa kuluttajille vaikutelman, että kysymys on välittäjäkokeen suorittaneesta henkilöstä. Kiinteistönvälitys-sana viittaa toimialaan ja sitä voi käyttää markkinoinnissa.

Esimerkiksi:

• #kiinteistönvälittäjä, #välittäjä, ei ole sallittua, ellei henkilöllä ole LKV-pätevyyttä
• #kiinteistönvälitys, viittaa toimialaan, joten sitä voi käyttää, vaikka LKV-pätevyyttä ei ole

Myytyjen kohteiden markkinointi

Myytyjen kohteiden markkinointi on hyvän välitystavan ohjeen vastaista toimintaa. Aluehallintovirastot pitävät myytyjen kohteiden ilmoittelua hyväksyttävänä liikkeen markkinoidessa omaa toimintaansa, kun ilmoitukset on selvästi erotettu myytävistä kohteista ja tähän on saatu lupa ostajalta ja myyjältä. Mikäli kohteet on jo myyty, eikä niitä ole mahdollista erottaa myynnissä olevista kohteista, kohteet tai kohteiden linkit tulee poistaa.

Päivitetty 26.5.2023: Myytävänä olevien kohteiden markkinointi tulee lopettaa viipymättä, kun kaupan tekemisestä on sitovasti sovittu (esimerkiksi tarjouksen ja vastauksen kohdatessa). Velvollisuus lopettaa markkinointi koskee myös niitä kiinteistökaupan tilanteita, joissa tarjous on hyväksytty, mutta kaupasta ei ole sovittu maakaaren edellyttämässä määrämuodossa.

Päivitetty 26.5.2023: Siltä osin kuin edellä on ohjeistettu myynnissä olevien kohteiden ja välitysliikkeen jo myymien kohteiden (referenssien) ilmoittelun erillään pitämisestä, aluehallintovirasto katsoo, ettei velvollisuus koske niitä tilanteita, joissa ilmoitukset ilmenevät sosiaalisen median alustojen uutisvirrassa tai aikajanalla eikä välitysliike voi rajata ilmoituksia erilleen uutisvirrasta. Säännön soveltaminen sosiaalisen median uutisvirrassa ilmeneviin ilmoituksiin johtaisi siihen, ettei välitysliike voisi markkinoida myynnissä olevia kohteitaan sekä ilmoittaa referensseistään sosiaalisessa mediassa. Mainituissa tilanteissa ilmoituksista tulee kuitenkin selkeästi käydä ilmi, onko kyseessä myynnissä oleva vai jo myyty kohde (referenssi).

Tulossa myyntiin -ilmoittelu

Tämä tiedotteen osio on korvattu 1.4.2022 päivätyllä tiedotteella "tulossa myyntiin" -ilmoittelusta ja markkinoinnista.

Lisätietoja

Tarkastaja Soile Kangas, p. 0295 017 363, Lapin AVI

Tarkastaja Anna Korhonen, p. 0295 016 145, Etelä-Suomen AVI

Lakimies Matti Pihlajamaa, p. 0295 017 584 Pohjois-Suomen AVI

Ylitarkastaja Minna Karppinen, p. 0295 016 906, Itä-Suomen AVI

Lakimies Heikki Tarvonen, p. 0295 018 119, Lounais-Suomen AVI

Ylitarkastaja Kalle Tervo, p. 0295 018 598, Länsi- ja Sisä-Suomen AVI

Alla on käsitelty lainsäädännön asettamia edellytyksiä välitysliikkeiden harjoittamalle markkinoinnille. Tämän kirjeen sisällön vastainen markkinointi on hyvän välitystavan vastaista. Aluehallintovirasto voi tarvittaessa ryhtyä valvontatoimenpiteisiin hallinnollisen seuraamuksen (yleensä varoitus) määräämiseksi hyvän välitystavan vastaisen markkinoinnin johdosta.

Välityskohteiden hinnan ilmoittaminen välityskohteiden markkinoinnissa

Välitysliikkeen tulee välityskohteita markkinoidessaan mainita asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetussa valtioneuvoston asetuksessa (15.2.2001/130) määritellyt vähimmäistiedot kohteesta. Myytävää asuinkohdetta koskevassa ilmoituksessa välitysliikkeen on mainittava kohteen myyntihinta sekä velaton hinta, mikäli se poikkeaa myyntihinnasta. Vuokralle tarjottavaa asuntoa koskevasta ilmoituksesta on käytävä ilmi vuokra sekä mahdollinen ennakkovuokra ja vakuus.

(Ks. valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista, 15.2.2001/130 ja kuluttajansuojalaki, 20.1.1978/38, 2 luku)

Pinta-alatietojen ilmoittaminen välityskohteiden markkinoinnissa

Asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta on ilmoituksessa mainittava asuintilojen pinta-ala. Pelkän kokonaispinta-alan ilmoittaminen ei ole riittävää. Myytävää asuntoa koskevassa esitteessä on mainittava asunnosta pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin.

Asuintilojen ja muiden tilojen käsitteitä ei ole määritelty lainsäädännössä. Kyseiset pinta-alan käsitteet on kuitenkin määritelty ohjeellisesti SFS 5139 -standardissa, jota julkaistaan esimerkiksi RT-korttina 12-11055. Kyseisen standardin mukaan asuintiloja ovat asumisen toimintoihin RakMK G1:n mukaan tarvittavat tilat. Mikäli on epäselvää, tulisiko jokin osa pinta-alasta merkitä asuinpinta-alaan tai muuhun pinta-alaan, on aina varmempi vaihtoehto merkitä ko. pinta-ala muuhun pinta-alaan kuin asuinpinta-alaan kuuluvaksi.

Mikäli tarkkoja tietoja rakennuksen tai huoneiston pinta-aloista ei ole lainkaan saatavilla, tulee välitysliikkeen suositella myyjää tilaamaan tarkistusmittaus. Välitysliike voi teettää mittauksen myös omaan lukuunsa, jotta se saa luotettavat tiedot pinta-aloista.

Jos pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu, tulee välitysliikkeen kertoa markkinoinnissaan myös se, mihin ilmoitetut pinta-alatiedot perustuvat, koska ne saattavat poiketa olennaisestikin todellisista pinta-aloista.

(Ks. valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista, 15.2.2001/130)

Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen markkinoinnissa

Välityspalvelun hinta on ilmoitettava selkeällä, yksiselitteisellä ja kuluttajan kannalta helposti ymmärrettävällä ja havaittavalla tavalla. Välitysliikkeen verkkosivuilla tulee olla tiedot välityspalvelun hinnasta. Palvelun hinta on ilmoitettava kokonaishintana, jonka tulee sisältää myös arvonlisäveron osuus. Hintaa ei saa ilmoittaa osina niin, että asiakkaan pitää itse laskea yhteen lopullinen myyntihinta. Välityspalvelun markkinoinnissa tulee ilmoittaa myös palkkion laskentaperuste, eli se lasketaanko esimerkiksi prosentteina määritelty välityspalkkio kauppahinnasta vai velattomasta kauppahinnasta.

Seuraavat arvonlisäveron sisältävät hinnanilmoittamisen esimerkit täyttävät hinnanilmoittamisvelvollisuuden:

• välityspalkkio X % velattomasta kauppahinnasta
• välityspalkkio X % kauppahinnasta, sis. alv. 24 %
• välityspalkkio X % velattomasta kauppahinnasta, sis. alv. 24 %
• välityspalkkio X % velattomasta kauppahinnasta, vähimmäispalkkio X €
• vuokranvälityspalkkio X % kuukauden vuokraa vastaavasta summasta
• väl. palk. X kk:n vuokra

Seuraavat esimerkki-ilmaisut eivät yksin täytä hinnanilmoittamisvelvollisuutta:

• palkkio alkaen X €
• palkkio X %
• palkkio X % velattomasta kauppahinnasta + alv 24 %
• kysy tarjoustamme
• välityspalkkio sopimuksen mukaan
• vuokranvälityspalkkio X kk + alv 24 %

(Ks. kuluttajansuojalaki, 20.1.1978/38, 2 luku; asetus kulutushyödykkeen hinnan ilmoittamisesta markkinoinnissa 11.7.2013/553)

Ostajat valmiina -ilmoittelu

On hyvän välitystavan vastaista antaa välitysliikkeen markkinoinnissa käsitys siitä, että liikkeellä on ostaja valmiina tietyn tyyppisille kohteille, jos välitysliike tosiasiassa pyrkii markkinoinnillaan saamaan itselleen uusia myyntitoimeksiantoja.

Aluehallintoviraston vakiintuneen valvontakäytännön mukaan ovat esimerkiksi ilmaisut ”ostajat valmiina” ja ”asiakkaani etsii” hyvän välitystavan vastaisia markkinointi-ilmaisuja, mikäli markkinoinnin taustalla ei ole todellisia kirjallisia ostotoimeksiantoja ilmoituksissa kuvatun tyyppisille kohteille.

(Ks. HE laiksi kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 61/2000)

Referenssien ilmoittaminen, myyty-merkinnät ja muut vastaavat merkinnät

Välitysliike voi markkinoidessaan omaa toimintaansa kertoa toimintansa laajuudesta ja myymistään kohteista. Liike voi tehdä luettelon myydyistä kohteista tai laittaa ilmoitukseen vain myytyjä kohteita. Ilmoituksesta tulee tällöin ilmetä selkeästi, että kohteet on myyty. Myytävänä olevat ja myydyt kohteet tulee aina pitää erillään toisistaan markkinoinnissa. Välitettyä yksilöityä kohdetta voi käyttää liikkeen palvelujen markkinoinnissa vain, mikäli liike on hankkinut tähän sekä kohteen ostajan, että myyjän nimenomaisen suostumuksen. Liikkeen markkinoinnista tulee ilmetä milloin kohteet on myyty (esim. viimeisen kahden kuukauden aikana myydyt).

Jo myytyjä kohteita koskevien ilmoitusten sijoittaminen myynnissä olevien kohteiden joukkoon merkinnöin ”myyty” tai ”ostotarjous hyväksytty” taikka muin vastaavin merkinnöin on pääsääntöisesti vastoin hyvää välitystapaa. Aluehallintoviraston vakiintuneen valvontakäytännön mukaan ”myyty” tai ”ostotarjous hyväksytty” -merkintää saa myytävien kohteiden joukkoon sijoitetussa ilmoituksessa käyttää vain poikkeuksellisesti, mikäli perusteet kohteen markkinoinnille lakkaavat ilmoituksen markkinointiviestimeen lähettämisen jälkeen (esimerkiksi ilmoitus on jätetty sanomalehden toimitukseen) ja jo lähetetyn ilmoituksen poistaminen on mahdotonta tai se aiheuttaa kohtuuttoman suuria kustannuksia. Aluehallintoviraston vakiintuneen valvontakäytännön mukaan jo myytyjä kohteita koskevien ilmoituksien sijoittaminen myynnissä olevien kohteiden joukkoon välitysliikkeen www-sivuilla on aina vastoin hyvää välitystapaa.

Päivitetty 26.05.2023: Sosiaalisen median alustojen osalta katso kuitenkin uutisvirrassa tai aikajanalla näkymiseen sovellettava poikkeus tiedotteessa 6.4.2018. 

(Ks. HE laiksi kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 61/2000; asuntokauppalaki 23.9.1994/843, 3 luku 1 §)

Välitysliikkeen toiminimen ja yhteystietojen ilmoittaminen

Sekä välityskohteita markkinoidessaan, että välityspalvelua markkinoidessaan välitysliikkeen tulee ilmoittaa liikkeen kaupparekisteriin rekisteröity toiminimi tai kaupparekisteriin ilmoitettu aputoiminimi. Välitysliike voi ilmoituksessaan näiden lisäksi ilmoittaa myös yrityksen toissijaisen tunnuksen tai tavaramerkin (nk. markkinointinimen).

Välitysliikkeen tulee nimen lisäksi ilmoittaa osoitteensa. Pelkkä välitysliikkeen www-osoitteen ilmoittaminen ei täytä osoitteenilmoittamisvelvollisuutta, vaan välitysliikkeen on ilmoitettava myös maantieteellinen osoitteensa. Osakeyhtiöiden pitää ilmoittaa www-sivuillaan myös y-tunnuksensa.

(Ks. valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista, 15.2.2001/130; kuluttajansuojalaki, 20.1.1978/38, 2 luku; toiminimilaki 2.2.1979/128; yritys- ja yhteisötietolaki 16.3.2001/244)

Energiatodistus markkinoinnissa

Myyntiä tai vuokrausta koskevassa julkisesti esille laitetussa ilmoituksessa tulee mainita myytävää tai vuokrattavaa kohdetta koskeva energiatehokkuutta kuvaava tunnus (A-G). Energiatehokkuutta kuvaavasta tunnuksesta tulee myynti- ja vuokrausilmoituksessa ilmetä, jos kyseessä on vanhan, jo kumotun energiatodistusta koskevan lain nojalla laaditun energiatodistuksen mukainen tunnus. Tällöin ilmoituksessa tunnuksena käytetään todistuksessa olevaa kirjainta lisättynä alaindeksillä 2007 (esim. C2007).

Mikäli myytävä tai vuokrattava rakennus, kiinteistö tai huoneisto pientalossa on arvoltaan hyvin vähäinen (myyntihinta alle 50 000 euroa) taikka vuokra on pieni (alle 350 euroa kuukaudessa) tai kohdetta ei esitellä julkisesti, energiatodistus voidaan laatia niin kutsuttua kevennettyä menettelyä käyttäen, jolloin rakennukselle ei määritellä energialuokkaa. Silloin myynti- ja vuokrausilmoituksessa käytetään energiatehokkuutta kuvaavan tunnuksen sijasta tunnusta H. Tätä tunnusta ei saa käyttää muissa tilanteissa, kuten energiatodistuksen puuttuessa.

Energiatodistusta ei tarvita muun muassa loma-asunnoille, suojelluille tai alle 50 m² kokoisille rakennuksille.

Tieto energiatodistuksesta on ilmoitettava kaikessa asuntojen markkinoinnissa. Jos rakennuksen omistaja ei halua hankkia energiatodistuslain edellyttämää energiatodistusta, pitää aluehallintoviraston näkemyksen mukaan välitysliikkeen kertoa sekä myyjälle että ostajalle, mikä merkitys sillä on, ettei kohteella ole energiatodistusta. Välitysliikkeen pitää kyetä näyttämään asiakirjojen avulla täyttäneensä tiedonantovelvollisuutensa. Kaikessa markkinoinnissa (mm. asuntoesitteessä, internet- ja lehti-ilmoittelussa jne.) on mainittava, että kohteella ei ole energiatodistusta, vaikka energiatodistuslain mukaan kohteella pitäisi olla energiatodistus. Energiatodistusta koskeva tieto pitää olla selkeästi havaittavissa ja ymmärrettävissä.

(Ks. laki rakennuksen energiatodistuksesta 18.1.2013/50)

Markkinointi sosiaalisessa mediassa

Kaikkea välitysliikkeen ja sen edustajien sosiaalisessa mediassa (esim. Facebook ja Twitter) harjoittamaa markkinointia koskevat samat säännöt kuin muutakin välitysliikkeen palveluiden markkinointia ja kohteiden markkinointia. Ilmoitusalustan mahdollisesti asettamat rajoitteet eivät ole hyväksyttävä syy jättää ilmoittamatta osaa tiedoista, joiden ilmoittamiseen edellä mainitut säädökset velvoittavat. Aluehallintovirastojen havaintojen mukaan välitysliikkeiden sosiaalisessa mediassa harjoittamassa markkinoinnissa on toistuvasti esiintynyt puutteita mm. välityskohteiden tietojen ilmoittamisessa sekä markkinoinnista vastaavan välitysliikkeen toiminimen ilmoittamisessa markkinoinnin yhteydessä.

Lisätietoja

Kukin aluehallintovirasto valvoo omalle toimialueelleen rekisteröityneiden välitysliikkeiden toimintaa ja myös näiden liikkeiden harjoittamaa markkinointia. Alta löytyvät aluehallintovirastojen yhteystiedot.

Etelä-Suomen aluehallintovirasto
Puhelinvaihde: 0295 016 000

Itä-Suomen aluehallintovirasto
Puhelinvaihde: 0295 016 800

Lapin aluehallintovirasto
Puhelinvaihde: 0295 017 300

Lounais-Suomen aluehallintovirasto
Puhelinvaihde: 0295 018 000

Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto
Puhelinvaihde: 0295 018 450

Pohjois-Suomen aluehallintovirasto
Puhelinvaihde: 0295 017 500

Kuluttajansuojalain koti- ja etämyyntiä koskevat muutokset tulivat voimaan 13.6.2014.

Kotimyyntisopimuksella tarkoitetaan sopimusta, joka tehdään tai jota koskevan tarjouksen kuluttaja tekee muualla kuin välitysliikkeen toimitiloissa osapuolten ollessa samanaikaisesti läsnä. Siten esimerkiksi kun myyjän asunnossa tehdään toimeksiantosopimus, kyse on aina kotimyyntitilanteesta. Asiaan ei vaikuta, tuleeko liikkeen edustaja myyjän asuntoon tämän nimenomaisesta pyynnöstä.

Kotimyyntisopimuksella tarkoitetaan myös sopimusta, joka tehdään välitysliikkeen toimitiloissa tai etäviestimellä välittömästi sen jälkeen, kun kuluttajaan on otettu henkilökohtaisesti erikseen yhteyttä paikassa, joka ei ole välitysliikkeen toimitila. Ainoastaan, jos toimeksiantaja muutoin tekee toimeksiantosopimuksen välitysliikkeessä, kyse ei ole kotimyyntitilanteesta.

Kuluttajalle on annettava jäljennös kotimyyntisopimuksesta ja peruuttamislomake. Lain edellyttämät peruuttamista koskevat tiedot voidaan antaa asetuksen (110/2014) mukaisella peruuttamisohjeella.

Kuluttajalla on oikeus peruuttaa kotimyyntisopimus ilmoittamalla asiasta peruuttamislomakkeella tai muulla yksiselitteisellä tavalla viimeistään 14 päivän

kuluttua toimeksiantosopimuksen tekemisestä. Välitysliike voi aloittaa välitystehtävän suorittamisen ennen peruuttamisajan päättymistä, jos kuluttaja on tehnyt tätä koskevan nimenomaisen pyynnön.

Jos välitystehtävän suorittaminen on aloitettu ennen peruuttamisajan päättymistä, kuluttajan on peruuttamistapauksessa maksettava peruuttamisilmoituksen tekemiseen mennessä sopimuksen täyttämiseksi tehdystä suorituksesta välitysliikkeelle kohtuullinen korvaus. Korvauksen maksaminen edellyttää, että siitä on nimenomaisesti sovittu.

Energiatodistus

Rakennuksen energiatodistuksesta annettu laki (50/2013) laajeni koskemaan 1.7.2014 alkaen myös rivi- ja ketjutaloja sekä liike- ja toimistorakennuksia.

Myyntiä tai vuokrausta koskevassa julkisesti esille laitetussa ilmoituksessa tulee mainita myytävää tai vuokrattavaa kohdetta koskeva energiatehokkuutta kuvaava tunnus (A-G). Huoneiston esittelytilanteessa mahdollisen ostajan tai vuokralaisen nähtävillä tulee olla rakennuksen tai sen osan energiatodistus. Tieto energiatodistuksesta on ilmoitettava kaikessa asuntojen markkinoinnissa. Mikäli kohteella ei ole energiatodistusta, tulee markkinoinnissa erikseen ilmoittaa, että todistus puuttuu. Poikkeuksena ovat ne kohteet, joilta energiatodistusta ei nykyisin vaadita (ennen vuotta 1980 käyttöönotetut pientalot).

Muilta osin aluehallintovirastot viittaavat energiatodistusta koskevaan tiedotteeseensa 27.9.2013.

Hintamerkinnät

Kuluttaja-asiamies on kirjeessään 14.4.2014 kiinnittänyt huomiota palveluiden hinnaston ilmoittamiseen liikehuoneistoissa ja verkkosivuilla.

Palveluiden hinnasto liikehuoneistossa

Kulutushyödykkeen hinnan ilmoittamisesta markkinoinnissa annetun asetuksen (hintamerkintäasetus) mukaan palveluntarjoajan on pidettävä esillä hinnasto liikehuoneistossa ja verkkosivuilla, joilla harjoitetaan kaupankäyntiä, jos se tarjoaa palveluita, joihin sovelletaan palvelujen tarjoamisesta annettua lakia (1166/2009). Hinnasto on esitettävä siten, että se on kuluttajan helposti havaittavissa, mahdollisuuksien mukaan myös liikehuoneiston ulkopuolelta. Edellä mainittua lakia sovelletaan kiinteistön- ja vuokrahuoneistojen välitykseen.

Välitysliike voi itse päättää hinnaston esittämistavan, kunhan se vastaa asetuksen tarkoitusta. Hinnasto voidaan esittää liikehuoneiston ikkunassa, seinässä mainostelineessä tai muulla vastaavalla tavalla. Pääsääntönä kuitenkin on, että kuluttajan tulee helposti voida tutustua hinnastoon joutumatta astumaan liikehuoneistoon. Hinnaston esittämistapaa toteutettaessa tulee ottaa huomioon vaatimukset annettujen tietojen havaittavuudesta, selkeydestä ja yksiselitteisyydestä.

Palveluiden hinnasto verkkosivuilla

Välitysliikkeen tulee esittää verkkosivuillaan hinnasto, mikäli liike markkinoi välityspalvelua sivuillaan. Hinnaston esittämisvelvollisuus on yleinen, eikä sitä ole kytketty vain suorien ostokehotusten tekemiseen tai siihen yksilöidäänkö sivustolla nimenomaisesti joitakin liikkeen tarjoamia palveluita.

Toimeksiantosopimus ja selostusliite

Aluehallintovirastot ovat valvonnassaan havainneet, että välitysliikkeiden käyttämien toimeksiantosopimuslomakkeiden ehdot eivät aina ole lukukelpoisia. Lisäksi sopimuslomakkeet on usein täytetty huolimattomasti. Toimeksiantosopimuksessa tai sen liitteenä (ns. selostusliite) tulee hyvän välitystavan mukaan olla selvitys kohteen ominaisuuksista. Näiden ominaisuuksien huolellisella kirjaamisella voidaan välttää turhia riitoja. Välitysliikkeen pitää huolehtia, että toimeksiantajat allekirjoittavat selostusliitteen. Aluehallintovirastot suosittelevat, että toimeksiantosopimuksissa sovitaan kohteen markkinointitavat ja -kanavat.

Tontin huoneistokohtainen lunastusosuus

Asuntojen uudistuotannossa on jo pidemmän aikaa ilmennyt menettely, jossa asunto-osakeyhtiön rakennus sijaitsee vuokratontilla. Osakkailla on mahdollisuus maksaa huoneistokohtainen osuus tontin lunastushinnasta asunto-osakeyhtiölle, jonka tulee tämän jälkeen seuraavana vuokrasopimuksen mukaisena mahdollisena ajankohtana hankkia vastaava murto-osa tontista. Huoneistokohtaisen lunastusosuuden suorittaneet vapautuvat vastikkeesta tontin vuokran osalta. Mikäli huoneistoon kohdistuu tontin huoneistokohtainen lunastusosuus, kohteen ilmoittelussa myynti- ja velattoman hinnan lisäksi näiden välittömässä yhteydessä pitää vähintään samalla kirjasinkoolla ilmoittaa tontin huoneistokohtainen lunastusosuus kokonaishintana.

Vapaa-ajan asuntojen markkinointi

Välitysliikkeen tulee selvittää välityskohteidensa käyttötarkoitus ennen markkinoinnin aloittamista. Mikäli välityskohteen käyttötarkoitus on vapaa-ajan asunto, välitysliikkeen tulee kohdemarkkinoinnissa huolehtia siitä, että kohdeilmoitus ei anna harhaanjohtavaa kuvaa asunnon käyttötarkoituksesta. Markkinointi voidaan katsoa harhaanjohtavaksi esimerkiksi silloin, kun vapaa-ajan asuntoa markkinoidaan omakotitalona mainitsematta selkeästi, että kyse on vapaa-ajan asunnosta. Mikäli vapaa-ajan asuntoa markkinoidaan sellaisen internet-portaalin kautta, jossa vapaa-ajan asunnoille on määritelty oma osio, on harhaanjohtavuuden välttämiseksi hyvän välitystavan mukaista markkinoida kohdetta sen käyttötarkoitusta vastaavassa osiossa.

 

Laki rakennuksen energiatodistuksesta (50/2013) tuli voimaan 1.6.2013. Myyntiä tai vuokrausta koskevassa julkisesti esille laitetussa ilmoituksessa tulee mainita myytävää tai vuokrattavaa kohdetta koskeva energiatehokkuutta kuvaava tunnus A-G. Energiatehokkuutta kuvaavasta tunnuksesta tulee myynti- ja vuokrausilmoituksessa ilmetä, jos kyseessä on kumotun lain nojalla laaditun energiatodistuksen mukainen tunnus. Tällöin ilmoituksessa tunnuksena käytetään todistuksessa olevaa kirjainta lisättynä alaindeksillä 2007 (esim. C2007).

Huoneiston esittelytilanteessa mahdollisen ostajan tai vuokralaisen nähtävillä tulee olla rakennuksen tai sen osan energiatodistus. Energiatodistus on annettava joko alkuperäisenä tai jäljennöksenä ostajalle tai vuokralaiselle.

Lain siirtymäsäännösten mukaan ennen vuotta 1980 käyttöönotetuille pientaloille energiatodistus tarvitaan myynnin ja vuokrauksen yhteydessä 1.7.2017 alkaen.

Mikäli myytävä tai vuokrattava rakennus, kiinteistö tai huoneisto pientalossa on arvoltaan hyvin vähäinen (myyntihinta alle 50 000 euroa) taikka vuokra on pieni (alle 350 euroa kuukaudessa) tai kohdetta ei esitellä julkisesti, energiatodistus voidaan laatia niin kutsuttua kevennettyä menettelyä käyttäen, jolloin rakennukselle ei määritellä energialuokkaa. Silloin myynti- ja vuokrausilmoituksessa käytetään energiatehokkuutta kuvaavan tunnuksen sijasta tunnusta H. Tätä tunnusta ei saa käyttää muissa tilanteissa.

Energiatodistusta ei tarvita muun muassa loma-asunnoille, suojelluille tai pienille, alle 50 m2 kokoisille rakennuksille.

Lisätietoja energiatodistuksesta saa Motiva Oy:n, ympäristöministeriön sekä asumisen ja rahoittamisen kehittämiskeskuksen www-sivuilta.

Pinta-alatietojen ilmoittaminen välityskohteiden markkinoinnissa

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (130/2001) mukaan asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta on ilmoituksessa mainittava asuintilojen pinta-ala. Pelkän kokonaispinta-alan tai huoneistoalan ilmoittaminen ei ole riittävää. Myytävää asuntoa koskevassa esitteessä on mainittava asunnosta pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin.

Mikäli rakennuksen tai huoneiston pinta-alatiedot eivät ole tarkkoja tai tietoja ei ole lainkaan saatavilla, tulee välitysliikkeen suositella myyjää tilaamaan tarkistusmittauksen. Välitysliike voi teettää mittauksen myös omaan lukuunsa, jotta se saa luotettavat tiedot pinta-aloista.

Välitysliikkeen tulee markkinoinnissaan kertoa rakennuksen tai huoneiston asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat. Jos pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu, tulee välitysliikkeen kertoa markkinoinnissaan myös se, mihin ilmoitetut pinta-alatiedot perustuvat, koska ne saattavat poiketa olennaisestikin todellisista pinta-aloista.

Lopputarkastus ja muutostyöt

Mikäli välitettävänä olevassa kohteessa ei ole suoritettu rakennusvalvontaviranomaisen loppukatselmusta tai kohteessa on tehty korjaus- tai muutostöitä ilman tarvittavaa

ilmoitusta yhtiölle tai ilman tarvittavaa viranomaisen lupaa, on välitysliikkeen tiedonantovelvollisuutensa perusteella kerrottava asiasta ostajalle ennen sitovan ostotarjouksen jättämistä. Hyvä välitystapa edellyttää, että edellä mainituista seikoista mainitaan myös asuntoa koskevassa myyntiesitteessä.

Rahanpesulain vaatimukset asiakkaan henkilöllisyyden todentamiseksi

Välitysliikkeen on rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä ja selvittämisestä annetun lain (503/2008, jäljempänä rahanpesulaki) 7 §:n perusteella tunnistettava asiakkaansa ja todennettava tämän henkilöllisyys. Asiakkaan tunnistaminen ja todentaminen on suoritettava asiakassuhdetta perustettaessa taikka viimeistään ennen kuin asiakas saa määräysvaltaansa liiketoimeen sisältyvät varat tai muun omaisuuden.

Välitysliikkeen asiakkaita ovat rahanpesulain perusteella välitysliikkeen toimeksiantajat sekä toimeksiantajan vastapuolet (käytännössä yleensä kohteen ostajat tai vuokraajat).

Asiakkaan tunnistaminen

Asiakkaan tunnistamisella tarkoitetaan rahanpesulain mukaan asiakkaan henkilöllisyyden selvittämistä asiakkaan toimittamien tietojen perusteella. Käytännössä tämä voidaan tehdä kysymällä asiakkaan nimi.

Asiakkaan henkilöllisyyden todentaminen

Asiakkaan henkilöllisyyden todentamisella tarkoitetaan asiakkaan henkilöllisyyden varmistamista luotettavasta ja riippumattomasta lähteestä peräisin olevien asiakirjojen tai tietojen perusteella. Lähtökohtaisesti henkilöllisyyden todentamisen tulee perustua viranomaisen antamaan, voimassa olevaan henkilöllisyysasiakirjaan.

Asiakkaan henkilöllisyyden todentamisasiakirjoja ovat voimassa oleva

• ajokortti,

• poliisiviranomaisen antama henkilökortti,

• passi tai

• kuvallinen KELA-kortti.

Ulkomaalaisen asiakkaan tunnustamisasiakirjana tulee pyrkiä käyttämään voimassa olevaa passia. Jos se ei ole mahdollista, on henkilöllisyyden todentamisasiakirjan aitous (esim. henkilöllisyystodistuksen) kyettävä varmentamaan julkisista lähteistä. Kuvattomat asiakirjat eivät kelpaa henkilöllisyyden todentamiseen.

Todentaminen on dokumentoiva. Toimeksiantajan osalta se tapahtuu käytännössä yksinkertaisimmin merkitsemällä todentamistiedot toimeksiantosopimukseen ja toimeksiantajan vastapuolen osalta merkitsemällä tiedot tarjousasiakirjaan.

Tosiasiallinen edunsaaja

Välitysliikkeen on tunnistettava asiakkaan tosiasiallinen edunsaaja ja tarvittaessa todennettava tämän henkilöllisyys. Tosiasiallinen edunsaaja on luonnollinen henkilö, jonka hyväksi oikeustoimi tehdään tai joka käyttää määräysvaltaa oikeushenkilössä (yli 25 % äänivallasta tai oikeus nimittää taikka erottaa enemmistö oikeushenkilön päättävässä elimessä). Käytännössä siis oikeushenkilön ollessa asiakkaana välitysliikkeen tulee selvittää ne luonnolliset henkilöt, jotka sen omistavat taikka käyttävät siinä määräysvaltaa (esim. osakeyhtiön osakasluettelon pyytämällä).

Liikesuhteesta pidättäytyminen

Välitysliikkeen on pidättäydyttävä kaupasta ja toimeksiantosopimuksen tekemisestä, mikäli asiakasta ei voida tunnistaa ja todentaa.

Todentamisessa käytettävien tietojen säilyttäminen

Henkilöllisyyden todentamisessa käytetyn asiakirjan nimi, asiakirjan numero tai muu tunnistetieto ja myöntäjä taikka kopio asiakirjasta on säilytettävä luotettavalla tavalla viiden vuoden ajan kauppakirjan tai vuokrasopimuksen tekemisestä.

Välitysliikkeen velvollisuuksien laiminlyönti

Rahanpesulain tunnistamis- ja todentamisvelvoitteiden sekä asiakirjan säilyttämisvelvollisuuksien laiminlyönti on rikosoikeudellisesti rangaistava teko. Aluehallintovirasto pitää rahanpesulain mukaisten velvollisuuksien laiminlyöntiä vakavana virheenä ja se voi johtaa myös varoitukseen tai rekisteristä poistamiseen.

Valvovat viranomaiset

Rahanpesulain noudattamista valvoo kiinteistönvälitysliikkeiden osalta valtakunnallisesti Etelä-Suomen aluehallintovirasto. Rahanpesuepäilyt käsittelee Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskus, jonka sivuilta löytyy lomake, jolla ilmoituksen epäillystä rahanpesusta voi tehdä ja mm. opas Rahanpesun torjunnan parhaat käytänteet, josta löytyy hyvää käytännön tietoa rahanpesun torjunnasta.

Markkinointi sosiaalisessa mediassa

Kaikkea välitysliikkeen ja sen edustajien sosiaalisessa mediassa (esim. Facebook ja Twitter) harjoittamaa markkinointia koskevat samat säännöt kuin muutakin välitysliikkeen palveluiden markkinointia ja kohteiden markkinointia. Kaikessa välitysliikkeen markkinoinnissa tulee noudattaa kuluttajansuojalaissa ja asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetussa valtioneuvoston asetuksessa säädettyä. Ilmoitusalustan mahdollisesti asettamat rajoitteet eivät ole hyväksyttävä syy jättää ilmoittamatta osaa tiedoista, joiden ilmoittamiseen edellä mainitut säädökset velvoittavat.

Aluehallintovirastojen havaintojen mukaan välitysliikkeiden sosiaalisessa mediassa harjoittamassa markkinoinnissa on toistuvasti esiintynyt puutteita mm. välityskohteiden tietojen ilmoittamisessa sekä markkinoinnista vastaavan välitysliikkeen toiminimen ilmoittamisessa markkinoinnin yhteydessä. Välitysliikkeiden markkinointia koskevaa ohjeistusta löytyy aluehallintovirastojen www-sivuilta.

Asiakasvarat

Välitysliikelain 11 §:n mukaan välitysliikkeen on pidettävä sen haltuun luovutetut asiakkaan varat erillään välitysliikkeen omista varoista. Asiakasvarat on talletettava pankkitilille tai säilytettävä muulla luotettavalla tavalla. Valvonnassa on tullut esille tapauksia, joissa välitysliike on siirtänyt itselleen käsirahan välityspalkkiona ennen kaupantekoa. Liikkeen puolesta toiminut saattaa syyllistyä tällöin välitystoimintarikkomukseen ja mahdollisesti kavallusrikokseen. Asiakasvarojen osalta tulisi pyrkiä siihen, että, asiakkaan suorittamissa tilille maksuissa sekä liikkeen suorittamissa tililtä maksuissa olisi kyseinen tapahtuma yksilöity. Esim. käsirahan palautus kohteesta X tai välityspalkkio kohteen X käsirahasta. Asiakasvarojen erillään pidon rikkominen on välitysliikelain 11 §:n mukaan rangaistava teko.

Vinkkipalkkiot

Palkkion maksaminen toimeksiantoon ja välityspalkkion maksamiseen johtavan vinkin antamisesta on kuluttajansuojalain 2 luvun 1 §:n vastaista sopimatonta markkinointia ja siten hyvän välitystavan vastaista menettelyä.

Lentomelu

Lentomelun johdosta asunto saattaa poiketa olennaisesti siitä, mitä kuluttajalla on kohtuudella aihetta olettaa. Asuntojen markkinointiasetuksen 10 §:n nojalla välitysliikkeen tulee selvittää ja ilmoittaa myyntiesitteessä asunnon sijaintipaikan mukainen kaavaan merkitty lentomeluvyöhyke. Kuluttajalle tulee selvittää myös meluvyöhykkeen merkitys. Meluvyöhyke saattaa pitää ilmoittaa myös alueen käyttöä tai luovutusta koskevana rajoituksena asuntojen markkinointiasetuksen 7 §:n nojalla, jos lentomeluvyöhykkeellä ei sallita enää uutta asutusta. Hämeenlinnan hallinto-oikeus antoi päätöksen 17.1.2012 (nro 12/0012/4), jossa vahvistettiin aluehallintoviraston asiaan päätöksessään ottama kanta. Lisätietoa lentomelumittauksista ja lentomelukarttoja saa esimerkiksi Finavian www-sivuilta.