Beslutssammandrag gällande fastighetsförmedlingar
På den här sidan har vi samlat beslutssammandrag som gäller till exempel tillsyn och registrering av fastighetsförmedlingar.
Om du vill ha mer information om något beslut, vänligen kontakta registratorskontoret.
Mer information om begäran om information gällande våra handlingar och eventuella priser på dem finns på sidan Regionförvaltningsverkets informationstjänst.
Regionförvaltningsverket i Lappland
Basservice, rättsskydd och tillstånd
Datum för avgörandet 2.5.2023
Diarienummer LAAVI/1112/2021
Förmedlingsrörelsen ska säkerställa att varje dödsbodelägare har gett sitt samtycke till försäljning av ett objekt
Beskrivning av ärendet
Förmedlingsrörelsen saluförde en fastighet som ägdes av dödsboet och den avlidna personens make som stod under intressebevakning. Uppdragsavtalet med förmedlingsrörelsen ingicks av makens intressebevakare C, som också var dödsbodelägare. Dödsbodelägaren A var inte vid tidpunkten för ingåendet av uppdragsavtalet, som ingicks av C, medveten om det.
För fastigheten lämnades ett anbud som underskred det begärda priset. A hade meddelat fastighetsmäklaren B att hen ansåg köpeanbudet vara för lågt och uppfattade att fastigheten fortfarande var till salu. Ett par veckor efter att meddelandet skickades upptäckte A att försäljningsannonsen hade försvunnit och efter att hört sig för fick A höra av B att fastigheten var såld. B hade inte fått A:s samtycke eller fullmakt för affären och var medveten om att fastigheten ägdes gemensamt av dödsboet. B hade dock felaktigt varit av den uppfattningen att C hade haft fullmakt att företräda hela dödsboet i affären.
Beslut i ärendet
Regionförvaltningsverket ansåg att uppdragsavtalet och fastighetsaffären hade ingåtts utan säkerhet om att alla ägare till det förmedlade objektet hade undertecknat uppdragsavtalet och köpebrevet antingen själv eller genom en befullmäktigad person.
Eftersom förmedlingsrörelsen inte hade fått ta del av fullmakten eller de handlingar som styrker dödsbodelägarna och det var fråga om en väsentlig omständighet som påverkade affären, uppstod det en utredningsskyldighet för förmedlingsrörelsen. Genom att försumma utredningsskyldigheten agerade förmedlingsrörelsen i strid med lag och god förmedlingssed.
Grunder för beslutet
Innan marknadsföring av ett objekt inleds ska förmedlingsrörelsen reda ut uppdragsgivarens rätt att sälja objektet och skaffa behövliga uppgifter om objektet och säljarna. Förmedlingsrörelsen ska på eget initiativ inhämta all information som är väsentlig för affären till uppdragsgivarens motpart från uppdragsgivaren och utomstående aktörer (till exempel från olika myndigheter). Dessutom har förmedlingsrörelsen utredningsskyldighet om den har anledning att misstänka att de uppgifter den fått är felaktiga eller bristfälliga. Samtliga ägare/försäljare ska underteckna uppdragsavtalet och köpebrevet antingen själva eller genom en befullmäktigad person. Om säljaren är ett oskiftat dödsbo, ska en bouppteckning och en obruten släktutredning över arvlåtaren skaffas samt ämbetsbevis över arvingarna.
A hade inte gett sitt samtycke till försäljningen av fastigheten och inte heller befullmäktigat någon att handla på hens vägnar i ett försäljningsärende. Förmedlingsrörelsen hade inte heller på behörigt sätt försäkrat sig om C:s rätt att sälja objektet. B hade inte med fog kunnat lita på att Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata i ett tillståndsärende som gällde en person som stod under intressebevakning också skulle ha granskat fullmakterna i anknytning till dödsboet, utan utredningsskyldigheten låg hos hen själv.
Centrala lagar och rekommendationer
- Lag om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (1075/2000, lagen om förmedlingsrörelser) 4 §
- Lag om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter (1074/2000, förmedlingslagen) 7 §, 9 §, 11 §
- Ärvdabalk (40/1965) 18 kap. 2 §
- Anvisning om god förmedlingssed, Centralförbundet för Fastighetsförmedlingen
Dnr: ISAVI/8515/2020
Beslut: Ingen påföljd
Ämnesord: Vara i anställning, anställningsförhållande, inhyrd personal
Beslutsdatum: 04.09.2023
Regionförvaltningsverket i Östra Finland fattade den 4 september 2023 ett beslut ISAVI/8515/2020 där det ansåg att förmedlingsrörelsen inte hade handlat i strid med lagen gällande anställning av personer som utförde förmedlingsuppdrag (nedan "förmedlare"). Beslutet gäller inte den ansvariga föreståndarens anställning.
I fallet arbetade förmedlarna i enlighet med 1 kap. 7 § 3 mom. i arbetsavtalslagen som arbetstagare som överförts i förmedlingsrörelsens bruk (s.k. hyrd arbetskraft).
Med hänvisning till Högsta förvaltningsdomstolens (nedan "HFD") årsboksbeslut 2022:33 konstaterade regionförvaltningsverket att det är entydigt att endast personer som är anställda hos förmedlingsrörelsen kan utföra förmedlingsuppdrag. Vidare hänvisade regionförvaltningsverket i ärendet till att HFD hade ansett att en anställning enligt 5 § 1 mom. i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser avsåg personer som står i anställningsförhållande till förmedlingsrörelsen och personer som ingår i rörelsens ledning.
Regionförvaltningsverket konstaterade att det i viss mån var öppet för tolkning om de anställda som överfördes till förmedlingsrörelsen kunde anses stå i anställningsförhållande till förmedlingsrörelsen på det sätt som HFD avsett. Oberoende av hur man uppfattade begreppet anställningsförhållande konstaterade regionförvaltningsverket emellertid att det var entydigt att förmedlingsrörelsen och därmed dess ansvariga föreståndare hade möjlighet att påverka de överförda förmedlarnas verksamhet på det sätt som HFD förutsatte (verkligt och omedelbart) när förmedlingsrörelsen hade erhållit rätten att leda och övervaka arbetet enligt 1 kap. 7 § 3 mom. i arbetsavtalslagen. Således ansåg regionförvaltningsverket med hänvisning till HFD:s motiveringar att förmedlarna åtminstone skulle jämställas med att vara anställda.
Dnr: ESAVI/28075/2021
Beslut: Varning
Ämnesord: Ansvarig föreståndare som huvudsyssla, två olika förmedlingsrörelser hade samma ansvariga föreståndare
Beslutsdatum: 15.11.2021
Regionförvaltningsverket gav förmedlingsrörelsen en varning eftersom den hade brutit mot 5 § i lagen om förmedlingsrörelser i och med att förmedlingsrörelsens ansvariga föreståndare inte var anställd i huvudsyssla hos rörelsen. Den ansvariga föreståndaren var samtidigt ansvarig föreståndare också för en annan fastighetsförmedlingsrörelse som var upptagen i registret över förmedlingsrörelser.
I beslutet konstaterade regionförvaltningsverket att den ansvariga föreståndaren ska ha uppgiften som huvudsyssla och att det därför inte är möjligt att samtidigt vara ansvarig föreståndare i två förmedlingsrörelser som är antecknade i registret över förmedlingsrörelser. Det saknade betydelse att den andra förmedlingsrörelsen inte hade några andra anställda än den ansvariga föreståndaren själv.
Förmedlingsrörelsen överklagade regionförvaltningsverkets beslut till förvaltningsdomstolen, som dock höll regionförvaltningsverkets beslut i kraft. Av högsta förvaltningsdomstolen har inte sökts tillstånd att anföra besvär över förvaltningsdomstolens beslut.
Dnr: ESAVI/22304/2023
Beslut: Uppmärksamgörande
Ämnesord: Bolagsstämma, särskild utredningsskyldighet
Beslutsdatum: 22.8.2023
Förmedlingsrörelsen förfor i strid med särskild utredningsskyldighet, eftersom rörelsen inte försökte ta reda på om höstbolagsstämman enligt bolagsordningen hade hållits och vad stämman hade beslutat. I det här fallet hade uppdragsavtalet börjat i oktober och enligt husbolagets bolagsordning fattas i bolagsstämman som ska hållas senast i november beslut om bland annat vederlagen för följande år. Rörelsen borde vid genomgången av handlingarna i det aktuella fallet ha upptäckt att det enligt bolagsordningen ska hållas två bolagsstämmor per år. Som en följd av detta borde rörelsen ha försökt ta reda på om höstbolagsstämman enligt bolagsordningen har hållits och vilka beslut som eventuellt fattades där. Därefter borde rörelsen ha berättat om detta till den som överväger att lämna ett köpeanbud.
Dnr: LSAVI/14993/2021
Beslut: Varning
Nyckelord: överföringsavtalsköp, prisinformation, särskilt intresse, förmedlingsrörelsens informationsskyldighet, öppenhet och transparens
Beslutsdatum: 9.2.2023
Förmedlingsrörelsen förmedlade en bostad som var under byggnad. Säljarna hade ursprungligen köpt besittningsrätten till byggföretagets bostadsaktier av byggföretaget. Byggföretaget och säljaren hade upprättat ett köpebrev för bostadslägenheten i byggnadsskedet (RS-köpebrev), i vilket parternas rättigheter och skyldigheter hade antecknats. Innan bostaden blev färdig och äganderätten till bostadsaktierna övergick till säljarna, hade säljarna gett förmedlingsrörelsen sina rättigheter enligt RS-köpebrevet för överlåtelse till en ny köpare. Säljarna och den nya köparen hade ingått ett överföringsavtal genom vilket rättigheterna och skyldigheterna enligt RS-köpebrevet kunde överföras vidare från säljarna till köparen.
Regionförvaltningsverket konstaterade följande i ärendet:
Förmedlingsrörelsen hade i broschyren angett försäljningspriset och det skuldfria priset. I broschyren nämndes dessutom att en del av köpesumman betalas vid köpet och en del först när bostaden är färdig. Av broschyren hade det förblivit oklart vilken del av försäljningspriset som betalas till byggföretaget enligt den överenskomna betalningstidtabellen. Av broschyren förblev det också oklart, hur stor del som redan betalats till byggföretaget och hur stor del som är obetald. Regionförvaltningsverket ansåg det inte räckte med att endast en del av de betalningsposter som avtalats i RS-köpebrevet anges i broschyren. Eftersom prisbildningen hade avvikit från det normala vid köp av bostadsaktier, borde förmedlingsrörelsen redan i broschyren ha sett till att de uppgifter som påverkar prisbildningen anges på ett tydligt, transparent och jämförbart sätt. Enligt regionförvaltningsverket borde betalningstidtabellen för bostaden ha angetts på det sätt som anges i köpebrevet för bostadslägenhetens byggnadsskede eller på något annat sätt av vilket betalningstidtabellen och betalningsposterna framgår i sin helhet.
Enligt regionförvaltningsverket hade förmedlingsrörelsen försummat sin informationsskyldighet enligt 9 § i förmedlingslagen. Förmedlingslagens 9 § förutsätter att förmedlingsrörelsen iakttar de detaljerade bestämmelserna om informationsskyldighet i förordningen om uppgifter som ska lämnas vid marknadsföring av bostäder. Förordningens 6 § förutsätter att betalningstidtabellen för en bostad som är under byggnad nämns i broschyren.
RS-köpebrevet hade varit en av de viktigaste handlingarna i överföringsavtalsköpet. Förmedlingsrörelsen hade handlat i strid med 4 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser, 7 § och 9 § i förmedlingslagen genom att inte ge köparen RS-köpebrevet för granskning innan köpeanbudet gavs. Förmedlingsrörelsens muntliga meddelande hade inte på ett tillräckligt sätt utrett väsentlig information som påverkade köpet för köparen.
Säljarna hade varit förmedlingsrörelsens ansvarspersoner. Före köpeanbudet gjorts hade förmedlingsrörelsen inte meddelat att förmedlingsrörelsen eller en anställd vid den hade ett särskilt intresse att bevaka i köpet. Dessutom antecknades det inte i köpeanbudet att förmedlingsrörelsen eller en anställd vid den hade ett särskilt intresse att bevaka i köpet. Förmedlingsrörelsen utredde inte heller på annat sätt att den ens skulle ha berättat om saken för köparen. Förmedlingsrörelsen agerade i strid med 4 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser samt 7 § och 9 § i förmedlingslagen. Förmedlingsrörelsen borde ha insett att då säljarna var förmedlingsrörelsens ansvarspersoner och förmånstagare förutsätter köparens intresse att köparen informeras om detta redan innan köpeanbudet görs. En uppställning där förmedlingsrörelsen inte klart och tydligt berättade för köparen om det särskilda intresse som bevakades innan avtalet ingicks var ägnad att försämra uppfattningen om förmedlarens roll och uppgift i förmedlingsuppdraget.
I anmälarens köpeanbud hade det avtalats att anmälaren ingår ett uppdragsavtal med en annan förmedlare i samma förmedlingsrörelse om försäljning av sin egen bostad. Då man i köpeanbudet på ett bindande sätt hade avtalat om att ingå ett uppdragsavtal, skulle sådan information som inverkade på köpeanbudet ha varit sådan väsentlig information som också kunde ha påverkat ingåendet av uppdragsavtalet. Förmedlingsrörelsen hade inte innan uppdragsavtalet ingicks utrett väsentliga uppgifter för anmälaren. Förmedlingsrörelsen hade handlat i strid med 8 § i förmedlingslagen.
Regionförvaltningsverket gav förmedlingsrörelsen en varning. Enligt regionförvaltningsverket hade förmedlingsrörelsen på ett klandervärt sätt försummat att särskilt iaktta god förmedlingssed och de centrala värderingar som hör till den. Förmedlingsrörelsen borde ha förstått att förmedlingsverksamheten ska utföras öppet och transparent. När förmedlingsrörelsens eller dess anställds egna intressen ur en utomståendes synvinkel kan stå i strid med intresset av uppdragsgivaren eller uppdragsgivarens motpart, ska förmedlingsrörelsen särskilt försäkra sig om att förmedlingsuppdraget eller förmedlingsuppdragen utförs öppet och transparent.
Dnr: ESAVI/39800/2022
Beslut: Uppmärksamgörande
Ämnesord: Hyreslägenhet, hyressökande, upplysningsskyldighet
Beslutsdatum: 24.02.2023
Förmedlingsrörelsen krävde att hyressökanden skulle fylla i bostadsansökan innan rörelsen gick med på att ge specificerade svar om det objektet som förmedlades. Hyressökanden ville innan hen fyllde i bostadsansökan veta om husdjur är tillåtna och om man får röka på balkongen, för att inte i onödan fylla i ansökan. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med god förmedlingssed eftersom den förutsatte att hyressökanden skulle fylla i bostadsansökan för objektet som förmedlingsrörelsen förmedlade innan den besvarade hens frågor. Med stöd av penningtvättslagen behöver förmedlingsrörelsen inte identifiera alla hyressökande, även om den blivande hyresgästen och uppdragsgivaren i regel ska identifieras.
Dnr: LSSAVI/5446/2021
Beslut: Avförande av en förmedlingsrörelse ur registret över förmedlingsrörelser
Ämnesord: Förutsättningar för registrering, tillförlitlighet, ekonomiska förutsättningar, avregistrering av förmedlingsrörelse
Beslutsdatum: 5.9.2022
Regionförvaltningsverket konstaterade tidigare i sitt beslut av den 15 oktober 2020 att förmedlingsrörelsen uppfyllde förutsättningarna för tillförlitlighet enligt 5 a § i lagen om förmedlingsrörelser. Regionförvaltningsverket ansåg dock i sitt beslut att det utifrån de redogörelser som erhållits vid behandlingen av ärendet fanns skäl att följa upp om förmedlingsrörelsen uppfyller förutsättningarna för registrering även efter beslutet och de anteckningar som görs i registret över förmedlingsrörelser på basis av beslutet. Regionförvaltningsverket bad förmedlingsrörelsen senast den 1 april 2021 om en redogörelse för huruvida förutsättningarna för tillförlitlighet uppfylls. Redogörelse förutsattes särskilt för att fordringar som är föremål för utsökning ska kunna skötas på behörigt sätt. Redogörelsen i fråga skulle lämnas till regionförvaltningsverket inom utsatt tid. Förmedlingsrörelsen lämnade inte in redogörelsen inom utsatt tid.
Regionförvaltningsverket inledde den 8 april 2021 tillsynsåtgärder för att utreda förutsättningarna för förmedlingsrörelsens tillförlitlighet. På basis av de erhållna redogörelserna hade förmedlingsrörelsen och dess ansvarsperson A efter ett beslut som fattades den 15 oktober 2020 fått en betydande mängd nya skatte- och utsökningsskulder. Förmedlingsrörelsen hade skatteskulder på sammanlagt något under tiotusen euro, varav en stor del var under utsökning och cirka hälften hade anhängiggjorts efter beslutet av den 15 oktober 2020. Ansvarsperson A hade en skatteskuld på några tusen euro och tiotusentals euro var anhängiga vid utsökning. Största delen av de fordringar som var anhängiga vid utsökning gällde skatter och obligatoriska pensionsförsäkringsavgifter.
Enligt 8 § i lagen om förmedlingsrörelser ska en förmedlingsrörelse i registret över förmedlingsrörelser vara tillförlitlig. Regionförvaltningsverket ska avföra förmedlingsrörelsen ur registret om förutsättningarna för registrering enligt 8 § i lagen om förmedlingsrörelser inte uppfylls, eftersom rörelsen eller dess ansvarsperson inte kan anses vara tillförlitlig. Enligt 5 a § i lagen om förmedlingsrörelser kan en sådan person inte anses vara tillförlitlig som under de senaste tre åren före bedömningen upprepade gånger eller i betydande grad har försummat betalningsåtaganden i anslutning till skatter eller lagstadgade pensionsavgifter eller enligt utmätning eller någon annan utredning är oförmögen att svara för sina skulder.
Regionförvaltningsverket avförde förmedlingsrörelsen ur registret över förmedlingsrörelser eftersom det inte längre uppfyllde förutsättningarna för registrering.
Regionförvaltningsverket ansåg på basis av de erhållna redogörelserna att förmedlingsrörelsen och dess ansvarsperson A upprepade gånger och i betydande grad hade försummat betalningsåtaganden i anslutning till skatter och ansvarsperson A i betydande grad hade försummat betalningsåtaganden i anslutning till lagstadgade pensionsavgifter. Regionförvaltningsverket ansåg utifrån redogörelserna i ärendet att förmedlingsrörelsen och ansvarsperson A de facto inte kunde sköta för sina skulder vid tidpunkten i fråga. Tillförlitligheten av förmedlingsrörelsen och dess ansvarsperson A ansågs också försvagas av att båda hade många anhängiga utsökningsärenden, för vilka det enligt regionförvaltningsverkets uppgifter inte fanns någon gällande betalningsplan.
Beslutet har vunnit laga kraft.
Förmedling av försäljning av hyresbostad
Dnr: ESAVI/30132/2022
Beslut: Uppmärksamgörande
Ämnesord: Uppdragsavtal, förmedling av försäljning av bostad, uthyrd bostad, uppgifter som säljaren lämnat, uppgifter på försäljningsbroschyren, uppgifter om förmedlingsrörelsen, framläggande av hyresavtal för den potentiella köparen, framläggande av hyresavtal för anbudsgivaren, hyresgästens samtycke till att uppgifter lämnas till den potentiella köparen, placeringsbostad, regionförvaltningsverkets behörighet
Beslutsdatum: 16.1.2023
En förmedlingsrörelse förmedlade försäljningen av en uthyrd bostad. I försäljningsbroschyren uppgavs bland annat att det bodde en ”tillförlitlig hyresgäst” i bostaden. För bostaden gjordes ett köpeanbud som säljaren godkände. Därefter fick köparen hyresgästens personuppgifter och det framgick att denne hade anteckningar om betalningsstörning. Köparen hävde köpet och säljaren yrkade på ersättning enligt köpeanbudet för hävningen. Köparen ansåg att förmedlingsrörelsen hade gett bristfälliga och felaktiga uppgifter om hyresgästens tillförlitlighet.
Regionförvaltningsverket konstaterade följande:
Förmedlingsrörelsen är inte skyldig att inhämta kreditupplysningar om hyresgästen när en uthyrd bostad säljs. Av försäljningsbroschyren hade man dock kunnat få uppfattningen att hyresgästen hade rena kreditupplysningar och att de hade kontrollerats. Förmedlingsrörelsen borde ha klargjort för köparen att kreditupplysningarna inte hade kontrollerats.
Uppgiften om hyresgästens tillförlitlighet grundade sig på att hyresgästen enligt säljaren hade betalat hyrorna enligt överenskommelse. Denne hade bott i bostaden i cirka ett år. Enligt regionförvaltningsverket fanns det skäl att anse att uppgiften om hyresgästens tillförlitlighet var bristfällig i enlighet med 11 § i förmedlingslagen, eftersom uppgiften inte fanns tidigare. Därför kunde förmedlingsrörelsen inte entydigt meddela utan preciserande uppgifter att hyresgästen var tillförlitlig.
Förmedlingsrörelsen borde ha gett hyresgästens personuppgifter till den potentiella köparen innan anbudet lämnades, eftersom denne allvarligt övervägde att lämna ett anbud. I detta fall skulle köparen ha kunnat skaffat information om hyresgästens betalningsstörningar före beslut om anbudet fattades. Det var uppenbart att informationen skulle ha påverkat köpebeslutet.
Alternativt kunde köpeanbudet ha upprättats villkorligt så att anbudsgivaren skulle ha kunnat dra sig ur anbudet, om det efter att godkännandet av anbudet hade framkommit sådana uppgifter om hyresgästens betalningsstörningar som skulle ha påverkat köpebeslutet. Förmedlingsrörelsen uppgjorde inte ett jämlikt köpeanbud till denna del.
Förmedlingsrörelsen försummade att fråga hyresgästen om denne går med på att presentera hyresavtalet jämte personuppgifter för en potentiell köpare som bara funderar på att lämna ett anbud.
Regionförvaltningsverket var behörigt att behandla ärendet som ett konsumentärende med stöd av förmedlingslagen, även om det var fråga om köp av en placeringsbostad.
Uppdragsavtal, person som sköter uppdraget, ”lägga upp som ny”, förlängning av uppdraget
Dnr: ISAVI/83/2020
Beslut: Varning
Ämnesord: Uppdragsavtal, person som sköter uppdraget, ”lägga upp som ny”, förlängning av uppdraget
Beslutsdatum: 15.06.2022
Förmedlingsrörelsen handlade i strid med god förmedlingssed när den under semestern gav de väsentliga uppgifterna i förmedlingsuppdraget till en annan anställd än den som i uppdragsavtalet antecknats som den som sköter uppdraget. Det framkom inte i ärendet att det också i övrigt skulle ha avtalats mellan förmedlingsrörelsen och uppdragsgivaren om att någon annan person sköter uppdraget. I skötseln av uppdraget ingick bland annat att sköta visningar. Regionförvaltningsverket betonade vilken betydelse personen som konkret sköter uppdraget i regel har för uppdragsgivaren och att det inte får förbli oklart för uppdragsgivaren vem som sköter uppdraget.
Förmedlingsrörelsen agerade i strid med god förmedlingssed genom att för en dag ta bort annonsen från försäljningsportalen på nätet mitt under pågående uppdrag och genom att lägga upp annonsen på nytt dagen därpå för att på så sätt göra den ”ny” i marknadsföringen. Att lägga upp objektet på nytt på portalen under pågående uppdrag kan ge köparna en vilseledande bild av hur länge objektet har varit till försäljning och hurdan efterfrågan på objektet är, konstaterade Regionförvaltningsverket.
Förmedlingsrörelsen handlade i strid med lagen när det i uppdragsavtalet inte fanns sådan adress till uppdragsgivaren, förmedlingsrörelsens firmanamn och besöksadress som förutsätts i 5 § 2 mom. i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslokaler (1074/2000, nedan förmedlingslagen).
Förmedlingsrörelsen handlade i strid med lagen när man per telefon hade kommit överens om att uppdraget skulle förlängas, vilket inte uppfyllde kravet på skriftlig eller elektronisk form enligt 5 § i förmedlingslagen.
Regionförvaltningsverket övervägde saken som helhet och ansåg att en varning var en tillräcklig påföljd.
Dnr: ESAVI/23806/2022
Beslut: Vite utdöms till betalning
Ämnesord: förmedlingsverksamhet utan registrering, vite
Beslutsdatum: 08.09.2022
Regionförvaltningsverket dömde bolaget att betala vite på 5000 euro eftersom bolaget hade bedrivit förmedlingsverksamhet trots förbud. I samma beslut ålade regionförvaltningsverket ett nytt vite på 10 000 euro. Vitet hänför sig till ett beslut från 5.11.2021 där regionförvaltningsverket förbjöd bolaget att bedriva förmedlingsverksamhet eftersom bolaget inte hade registrerat sig i registret över förmedlingsrörelser.
Företaget har tidigare varit infört i registret över förmedlingsrörelser. Det avfördes dock från registret genom beslut av regionförvaltningsverket 3.2.2021 eftersom bolaget inte längre uppfyllde förutsättningarna för registrering.
Enligt regionförvaltningsverkets utredning har bolaget bedrivit förmedlingsverksamhet utan registrering och har fortsatt verksamheten också efter det att regionförvaltningsverket förbjöd verksamheten och förenade förbudet med vite.
Regionförvaltningsverket ska förbjuda förmedlingsverksamhet som bedrivs utan registrering i enlighet med 18 § 1 mom. i lagen om förmedlingsrörelser (lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler 1075/2000). Enligt 3 mom. kan regionförvaltningsverket förena ett förbud eller en uppmaning som avses i denna paragraf med vite. Enligt bestämmelsen föreläggs inget vite endast då det av särskilda skäl är onödigt. Bestämmelser om vite finns i övrigt i viteslagen.
Nytt vite kan föreläggas efter det att beslut om utdömande av ett tidigare vite har fattats i enlighet med 12 § 1 mom. i viteslagen. I motiveringen till bestämmelsen (regeringens proposition RP 63/1990) konstateras att när vite döms ut till betalning föreläggs samtidigt vanligen ett nytt högre vite än tidigare.
På regionförvaltningsverkets webbplats är det möjligt att kontrollera att den som bedriver förmedlingsverksamhet hör till registret över förmedlingsrörelser: https://vasa.avi.fi/.
Dnr: ESAVI/30962/2021
Beslut: Varning
Ämnesord: Anbudsförfarande, uppkomst av avtal, muntligt anbud och muntligt godkännande av anbud
Beslutsdatum: 15.06.2022
Förmedlingsrörelsen agerade i strid med god förmedlingssed eftersom den fortsatte förmedla objektet i en situation där den potentiella köparen hade godkänt säljarens motbud. Enligt förmedlingsrörelsen hade säljaren inte godkänt köpeanbudet och den potentiella köparen hade inte godkänt säljarens moterbjudande, eftersom båda hade ställt tilläggsvillkor när de godkände erbjudandet. Regionförvaltningsverkets syn på saken var att den potentiella köparen tillräckligt entydigt hade godkänt säljarens motbud genom ett textmeddelande, varför förmedlingsrörelsen borde ha avslutat förmedlingen av objektet.
Förmedlingsrörelsen agerade också till den delen i strid med god förmedlingssed när den tog emot ett muntligt anbud och inte förutsatte skriftligt godkännande av säljarens anbud. Förmedlingsrörelsen påvisade inte heller att omständigheterna i det här fallet skulle varit sådana att det inte rimligen kunde ha krävts en skriftlig form av anbudet och av godkännandet av anbudet.
Dnr: ESAVI/14524/2021
Beslut: Varning
Ämnesord: Köp av egnahemshus som ska byggas – köparens ställning – förmedlingsrörelsens informationsskyldighet
Beslutsdatum: 25.4.2022
Förmedlingsrörelsen marknadsförde en fastighet och ett egnahemshus som skulle byggas på den. Enligt köpebrevet för objektet sålde näringsidkaren fastigheten och förband sig till att låta bygga ett egnahemshus för konsumentköparen. Köpesumman för egnahemshuset betalades enligt villkoren i köpebrevet enligt byggnadens färdighetsgrad. Köparen fick genast äganderätt till fastigheten och det egnahemshus som skulle byggas på den mot betalning av initialköpesumman. Således var det inte fråga om köp av ett färdigt nytt bostadshus.
Huruvida en näringsidkare som förbundit sig till fullgörelseskyldigheten för ett bostadshus själv bygger byggnaden eller använder en annan näringsidkare som hjälp för att fullgöra sin fullgörelseskyldighet har enligt regionförvaltningsverket ingen betydelse vid bedömningen av tillämpningen av 9 kap. i konsumentskyddslagen om köp av huselement samt byggnadsentreprenader. Då säljaren av det förmedlade objektet i fallet förband sig till att låta bygga ett bostadshus för konsumentköparen i köpebreven, ska 9 kap. i konsumentskyddslagen tillämpas på avtalet, som enligt 2 § i lagen är tvingande rätt.
Då 9 kap. i konsumentskyddslagen har tillämpats på de förmedlade objekten (fastigheter och förbindelser att låta bygga ett egnahemshus för köparen) på ovan nämnda grunder, är denna typ av information sådan som förmedlingsrörelsen borde ha angett i sin marknadsföring av objekten. Likaså har typen av avtal som förmedlingsrörelsen marknadsfört, entreprenadavtal som avses i 9 kap. 1 § 3 punkten i konsumentskyddslagen, varit information som enligt 9 § i förmedlingslagen ska delges köparna.
Förmedlingsrörelsen har inte gjort det. Förmedlingsrörelsen har handlat i strid med 9 § i förmedlingslagen.
Utöver ovanstående innehar köparen i egenskap av beställare och ägare som besitter byggplatsen i enlighet med 9 kap. i konsumentskyddslagen enligt regionförvaltningsverkets uppfattning en ställning som omfattas av skyldigheterna för den som påbörjar ett byggprojekt enligt markanvändnings- och bygglagen efter köpet.
Förmedlingsrörelsen ska enligt 9 § i förmedlingslagen ge uppdragsgivarens motpart information om liknande ansvar i marknadsföringen. Förmedlingsrörelsen ska enligt 7 § och 12 § i förmedlingslagen se till att köpebrevets villkor så tydligt som möjligt beskriver parternas rättsliga ställning.
I detta fall har förmedlingsrörelsen enligt utredningen inte förfarit på detta sätt. Verksamheten har stridit mot 7 §, 9 § och 12 § i förmedlingslagen.
Dnr: ESAVI/27768/2021
Beslut: Varning
Ämnesord: Kontroll av kredituppgifter, uthyrning av objekt för näringsverksamhet, förvaring av handlingar, upprättande av handlingar
Beslutsdatum: 20.04.2022
Förmedlingsrörelsen agerade i strid med god förmedlingssed då den inte avtalade med uppdragsgivaren om att utreda hyresgästens kredituppgifter och inte heller utredde dem på eget initiativ. Att uppdragsgivaren hyrde objektet för sin egen näringsverksamhet hade i det här fallet inte någon betydelse då det gällde kontrollen av kredituppgifterna.
God förmedlingssed förutsätter utredning av hyresgästens kredituppgifter om man inte kommer överens om annat med uppdragsgivaren.
Förmedlingsrörelsen agerade också i strid med god förmedlingssed då den i uppdragsavtalet hänvisade till förmedlingslagen bland annat gällande förmedlingsrörelsens utredningsskyldighet. I det här fallet tillämpades inte förmedlingslagen eftersom det handlade om ett objekt som hyrdes för uppdragsgivarens näringsverksamhet. Därför borde man inte ha hänvisat till en lag som inte tillämpas.
Förmedlingsrörelsen försummade också förvaringsskyldigheten vad gäller disponentintyget då den inte lämnade in den begärda tillsynshandlingen till regionförvaltningsverket.
Dnr: ESAVI/29353/2021
Beslut: Inga åtgärder
Ämnesord: Förmedlingsrörelse, förmedlingsrörelse för hyreslägenhet, ansvarig föreståndare, heltidsanställning, personer som utför förmedlingsuppdrag, yrkeskompetens som påvisats i fastighetsmäklarprov (AFM), yrkeskompetens som visats i prov för förmedlare av hyreslägenhet (AHM), uppfyllande av behörighetskraven
Beslutsdatum: 19.11.2021
Enligt regeringens proposition om lagen om fastighetsförmedlingsrörelser (61/2000) är den ansvariga föreståndarens viktigaste uppgift att se till att god förmedlingssed iakttas i förmedlingsverksamheten och att verksamheten även i övrigt bedrivs lagenligt. En ändamålsenlig skötsel av uppgiften förutsätter att den ansvariga föreståndaren är anställd på heltid av förmedlingsrörelsen. Förvaltningsdomstolen har i sitt beslut nr 08/0472/4 av den 13 augusti 2008 bevarat regionförvaltningsverkets varning. Förmedlingsrörelsen fick en varning eftersom den ansvariga föreståndaren inte kunde anses vara anställd på heltid av rörelsen. Förmedlingsrörelsens ansvariga föreståndare hade varit anställd vid ett statligt ämbetsverk.
I detta fall utförde den ansvariga föreståndaren också uppgifter vid en advokatbyrå. Regionförvaltningsverket ansåg att den ansvariga föreståndarens huvudsyssla i förmedlingsrörelsen hade förverkligats när utredningen visade att arbetet vid advokatbyrån var en bisyssla. Således var situationen annorlunda än i förvaltningsdomstolens ovan nämnda beslut nr 08/0472/4 av den 13 augusti 2008.
5 § i lagen om fastighetsförmedlingsrörelser säger att om antalet personer som i anställning hos förmedlingsrörelsen eller vid ett verksamhetsställe utför förmedlingsuppdrag och har den yrkeskompetens (AFM eller AHM) som avses i 3 mom. inte endast tillfälligt sjunker så att det underskrider hälften, ska den ansvariga föreståndaren se till att de ovannämnda minimikraven uppfylls inom tre månader. Förvaltningsdomstolen har den 18 maj 2021 meddelat beslut nr 21/0080/2, enligt vilket en person som endast sköter hyresförmedlingsuppdrag inte behöver beaktas vid beräkningen av huruvida behörighetskraven uppfylls i fråga om fastighetsförmedlingsuppdrag.
I detta fall har förmedlingsrörelsen enligt de givna uppgifterna endast skött hyresförmedlingsuppdrag och inte alls fastighetsförmedlingsuppdrag innan det finns ett tillräckligt antal personer som avlagt AFM-provet i företagets tjänst. Företaget är registrerat som fastighetsförmedlingsrörelse. Med beaktande av det ovan nämnda förvaltningsdomstolens beslut nr 21/0080/2 ansåg regionförvaltningsverket att det lagstadgade behörighetskravet hade uppfyllts, eftersom rörelsen endast skötte hyresförmedling. Förmedlingsuppdragen sköttes av två AFM-personer, en AHM-person och tre andra personer som inte hade AFM- eller AHM-behörighet. En av AFM-personerna var ansvarig föreståndare för rörelsen. På basis av utredningen ansåg man att personen deltog i skötseln av förmedlingsuppdrag och därmed måste räknas med när uppfyllandet av kompetenskraven bedömdes.
Dnr: LSSAVI/11380/2020
Beslut: Utdömande av vite
Nyckelord: förmedling utan registrering, vite
Beslutsdatum: 14.10.2020
Fortsatt förmedlingsverksamhet utan registrering i registret över för-medlingsrörelser – utdömande av vite
Regionförvaltningsverket förbjöd bedrivande av förmedlingsrörelse
Regionförvaltningsverket i Västra och Inre Finland meddelade ett beslut i ett till-synsärende, där det förbjöd verksamhetsutövare X att idka förmedlingsverksam-het. X idkade förmedlingsverksamhet i strid med lagen om förmedlingsrörelser, eftersom bolaget inte var registrerat i det register över förmedlingsrörelser som förs av regionförvaltningsverket. Regionförvaltningsverket förenade förbudet med ett vite på 20 000 euro. I sitt beslut konstaterade regionförvaltningsverket att vitet kan utdömas om beslutet överträds.
Efter beslutet fick regionförvaltningsverket en anmälan enligt vilken verksam-hetsutövare X fortfarande idkade förmedlingsverksamhet. Företaget var fortfa-rande inte registrerat i registret över förmedlingsrörelser. Som bilaga till anmälan fanns reklam i e-postformat som verksamhetsutövare X skickat och där ett ob-jekt till salu marknadsfördes.
Vite utdömdes
Utifrån anmälan återupptog regionförvaltningsverket X:s verksamhet under till-syn och fattade ett tillsynsbeslut. Verksamhetsutövare X hade försummat skyl-digheten enligt 3 § i lagen om förmedlingsrörelser att registrera sig i det register över förmedlingsrörelser som förs av regionförvaltningsverket och trots detta fortsatt sin förmedlingsverksamhet och marknadsföringen av sina objekt. I sitt tillsynsbeslut dömde regionförvaltningsverket verksamhetsutövare X att betala vitet på 20 000 euro som denna hade ålagts redan i det tidigare beslutet.
Vasa förvaltningsdomstol avslog överklagan
Verksamhetsutövare X överklagade regionförvaltningsverkets beslut hos Vasa förvaltningsdomstol. Vasa förvaltningsdomstol avslog överklagan och konstate-rade att sändning av marknadsföringsmaterial om ett objekt som förmedlas är förmedlingsverksamhet som avses i lagen om förmedlingsrörelser. Förmedlings-verksamhet får bara utövas av sådana enskilda näringsidkare och juridiska per-soner som är registrerade fastighetsförmedlingsrörelser enligt nämnda lag.
Förvaltningsdomstolen konstaterar i sitt beslut att syftet med det fastställda vitet har varit att få svaranden att iaktta huvudförpliktelsen, dvs. inte idka förmed-lingsverksamhet om bolaget inte är registrerat i registret över förmedlingsrörel-ser. Regionförvaltningsverket har med stöd av 10 § 1 mom. i viteslagen (1113/1990) kunnat döma ut vite.
I sitt beslut konstaterade förvaltningsdomstolen dessutom att när man beaktar den utredning om det ändringssökande bolagets omsättning och rörelsevinst som lagts fram, samt annan utredning i ärendet, kan vitet inte anses ursprungligen ha ställts till ett för högt belopp. Det har inte lagts fram någon utredning i ären-det om att betalningsförmågan hos det ändringssökande bolaget skulle ha mins-kat avsevärt efter regionförvaltningsverkets beslut. Eftersom det i besvärsskrif-ten inte heller har framförts andra lagenliga orsaker till att sänka vitesbeloppet, ska överklagan också avslås till de delar som gäller beloppet på det utdömda vi-tet.
Förvaltningsdomstolens beslut i ärendet har vunnit laga kraft.
Dnr: ESAVI/11306/2021
Beslut: Varning
Ämnesord: Uppdragsavtal, villkor om förmedlingsarvodets belopp, annullering av hemförsäljningsavtal, villkor om annulleringsersättning
Beslutsdatum: 18.08.2021
I uppdragsavtalet fanns ett villkor om förmedlingsarvodet: ”... Förmedlingsarvodet är 250 euro / dag. Förmedlingsarvodet är emellertid högst 4 000 euro om försäljningen tar längre tid. Faktureringen per dag av förmedlingsarvodet om 250 euro börjar då uppdragsgivaren undertecknar säljuppdraget och upphör då offerten godkänns.”
Regionförvaltningsverket ansåg att förmedlingsrörelsen inte gav uppdragsgivaren tillräckligt specificerade uppgifter i uppdragsavtalet om vad som skötseln av förmedlingsuppdraget innehåller i samband med ackumuleringen av förmedlingsarvodet per dag. Förmedlingsrörelsen skötte inte förmedlingsuppdraget så effektivt som uppdragsgivaren hade haft skäl att förvänta sig eftersom den aktuella faktureringen per dag användes. Förmedlingsrörelsens rapportering om åtgärderna till uppdragsgivaren var inte tillräckligt detaljerad i samband med faktureringen per dag.
I uppdragsavtalet som förmedlingsrörelsen utarbetade fanns dessutom följande villkor: Om den skuldfria köpesumman överstiger 179 000 euro är fastighetsförmedlarens andel av den överstigande andelen 50 % utöver det normala förmedlingsarvodet.”
Regionförvaltningsverket ansåg att villkoret strider mot 20 § 4 momentet i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter eftersom det avtalade förmedlingsarvodet för köpesumman som överstiger säljpriset är större än det avtalade förmedlingsarvodet för säljpriset 179 000 enligt uppdragsavtalet som var högst 4000 euro, alltså cirka 2,2 % av säljpriset.
I uppdragsavtalet fanns följande villkor angående annullering av hemförsäljningsavtalet: Om uppdragsgivaren annullerar uppdraget under annulleringsperioden för uppdraget (avtalets 14 första dygn) betalar uppdragsgivaren den professionella fotograferingen, bilderna som stajlades virtuellt, kostnader för handlingar enligt faktura och 1 250 euro.”
Regionförvaltningsverket ansåg att en fast ersättning om 1 250 euro strider mot 6 kapitlet 19 § i konsumentskyddslagen och dess motiveringar, eftersom beloppet överstiger en skälig ersättning enligt bestämmelsen. En skälig ersättning ska enligt bestämmelsen grunda sig på vidtagna åtgärder.
Dnr: ESAVI/37471/2020
Beslut: Uppmärksamgörande
Ämnesord: Vilseledande, anbudsförfarande
Beslutsdatum: 5.8.2021
Mäklarföretagets representant meddelade per e-post till anmälaren, som hade lämnat ett köpeanbud, att det också hade kommit in ett till köpeanbud på objektet. Efter det här godkände anmälaren försäljarens motanbud på 230.000 euro och köpte det förmedlade objektet. Senare började anmälaren misstänka att hen blivit vilseledd av mäklarföretaget med ett anbud som inte fanns i verkligheten. Regionförvaltningsverket bad mäklarföretaget lämna in alla mottagna anbud. Mäklarföretaget konstaterade att det anbud som man hade berättat om för anmälaren hade gjorts muntligen och att det hade legat under det pris som säljaren hade satt som lägsta godtagbara pris. Mäklarföretagets representant hade inte ansett det nödvändigt att be att få det här anbudet på 205.000 euro skriftligen eftersom säljaren hade förbjudit mäklarföretaget att ta emot anbud under 210.000 euro. Eftersom anbudet i fråga hade legat under säljarens krav på lägsta pris och mäklarföretaget inte ens hade fått anbudet skriftligen borde mäklarföretaget inte alls ha berättat om anbudet för anmälaren. Mäklarföretaget agerade i strid med kapitel 2, paragraf 6 i konsumentskyddslagen och god förmedlingssed eftersom företaget gav anmälaren vilseledande uppgifter om det mottagna köpeanbudet.
Dnr: LSSAVI/5025/2019
Beslut: Verksamhetsförbud på viss tid (saknar laga kraft)
Ämnesord: Upplysningsskyldighet för köparen, uppdragsavtal, förmedlingsarvode, köpeanbud, penningtvättslagen
Beslutsdatum: 7.4.2020
I en bostad som förmedlingsrörelsen förmedlade hade man gjort en asbestanalys av materialprov och gjort upp en analysrapport enligt vilken det fanns asbest i bostaden. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter och försummade dess upplysningsskyldighet eftersom rörelsen inte på ett dokumenterat sätt hade klarlagt att den hade gett köparen utredningarna om asbest eller informerat om asbesten. Förmedlingsrörelsen hade inte nämnt asbesten eller analysrapporten i broschyren, köpeanbudet eller köpebrevet. Förmedlingsrörelsen hade handlat i strid med god förmedlingssed då den hade låtit bli att fylla i utredningen om objektets egenskaper det vill säga redogörelsebilagan. Förmedlingsrörelsen hade handlat i strid med lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter då den förmedlade objektet utan giltigt uppdragsavtal och krävde in förmedlingsarvode för det. Förmedlingsrörelsen såg inte till att alla ägarna undertecknade uppdragsavtalet. Förmedlingsrörelsen hade inte heller ombesörjt att köpeanbudet godkändes skriftligen. Dessutom hade förmedlingsrörelsen inte kontrollerat kundernas identitet, tagit reda på om kunderna var politiskt utsatta personer eller förvarat uppgifterna om kundkontroll på ett säkert sätt. Regionförvaltningsverket beaktade vid prövningen av ärendet också de påföljder som förmedlingsrörelsen tidigare hade meddelats. Regionförvaltningsverket har gett förmedlingsrörelsen varningar åren 2018 och 2019 och dessutom har regionförvaltningsverket flera gånger väglett förmedlingsrörelsen att följa lagen och god förmedlingssed, eftersom man har upptäckt brister i dess verksamhet.
Dnr: LSSAVI/15246/2019
Beslut: Varning
Ämnesord: Utredningsskyldighet och upplysningsskyldighet, utredning av objektet
Beslutsdatum: 21.11.2019
Till regionförvaltningsverket inkom ett anonymt meddelande enligt vilket ett försäljningsobjekt varit till försäljning hos en förmedlingsrörelse och utmätt på webbplatsen huutokaupat.com. Den som gjort anmälan har bett regionförvaltningsverket utreda varför objektet har sålts på ovan nämnt sätt. Enligt en utredning som kommit in från förmedlingsrörelsen undertecknades uppdragsavtalet mellan objektets ägare och förmedlingsrörelsen i oktober 2017. Uppdraget har varit i kraft tills vidare i perioder på 4 månader så att det skriftligen har kunnat sägas upp så att det upphör senast tio dagar innan följande avtalsperiod börjar. Enligt en utredning av förmedlingsrörelsen har det funnits föga intresse för objektet. Förmedlingsrörelsen har enligt sin utredning i augusti 2019 upptäckt utsökningsmyndighetens auktionsannons och har då kontaktat uppdragsgivaren och frågat hur man ska förfara. Uppdragsgivaren har begärt att man fortsätter försäljningen av objektet samtidigt som utmätningsmannen. Förmedlingsrörelsen fick ett köpeanbud om objektet i oktober 2019 och fick efter det att köpeerbjudandet inkommit av utsökningsmyndigheten försäljningstillstånd till affären på så sätt som avses i 5 kap. 77 § i utsökningsbalken. Enligt sin utredning har förmedlingsrörelsen inte kontaktat utsökningsmyndigheten i ärendet förrän i det skede då den har fått ett köpeanbud om objektet. Enligt regionförvaltningsverkets uppfattning borde förmedlingsrörelsen utöver uppdragsgivaren omedelbart ha kontaktat utsökningsmyndigheten när den har upptäckt att objektet har utmätts, eftersom gäldenären enligt 4 kap. 37 § i utsökningsbalken inte får bestämma om sin egendom. Enligt 4 kap. 37 § i utsökningsbalken får gäldenären inte efter utmätningsbeslutet förstöra eller utan utmätningsmannens tillstånd överlåta eller pantsätta utmätt egendom eller på annat sätt förfoga över den. Förmedlingsrörelsen har inte som bilaga till sin begäran om utredning tillställt regionförvaltningsverket de gravationsbevis som inskaffats för objektet. Förmedlingsrörelsen har lämnat in en uppdragsdagbok enligt vilken gravationsbevis för objektet har skaffats när uppdraget ingicks i oktober 2017 och när förmedlingsrörelsen fått ett köpeanbud för objektet i oktober 2019. Under perioden mellan oktober 2017 och oktober 2019 har inga andra gravationsbevis inskaffats för uppdraget enligt uppdragsdagboken. Enligt anvisningen om god förmedlingssed får ett gravationsbevis vid utförande av uppdrag vara högst 3 månader gammalt. Förmedlingsrörelsen ska skaffa ett nytt gravationsbevis för affärsdagen. Uppdragsavtalet undertecknades redan i oktober 2017 och förmedlingsrörelsen borde med tre månaders mellanrum ha skaffat ett nytt gravationsbevis för objektet. Regionförvaltningsverket konstaterade att förmedlingsrörelsen har försummat att iaktta 17 § i lagen om förmedlingsrörelser när den inte har tillställt regionförvaltningsverket de handlingar som behövs för tillsynen. Förmedlingsrörelsen ska skaffa ett nytt gravationsbevis för objektet med tre månaders mellanrum. Med hjälp av ett gravationsbevis skulle förmedlingsrörelsen redan tidigare ha kunnat upptäcka att objektet har utmätts och därigenom skulle förmedlingsrörelsen ha kunnat reagera omedelbart på ärendet samt be om tillstånd att fortsätta sälja objektet samtidigt som utsökningsmyndigheten.
Dnr: LSSAVI/3182/2019
Beslut: Anvisningar till förmedlingsrörelse
Ämnesord: Marknadsföring av ett objekt
Beslutsdatum: 7.11.2019
En förmedlingsrörelse påstod i sin marknadsföring att man med hjälp av förmedlingsrörelsen får ett 10 % bättre pris för objektet och att de säljer objekten 20 % snabbare än andra. Regionförvaltningsverket hade begärt att förmedlingsrörelsen utreder påståendets riktighet. Regionförvaltningsverket konstaterade att god förmedlingssed förutsätter att tjänsten motsvarar de uppgifter som lämnats i marknadsföringen. Enligt anvisningen om god förmedlingssed ska konsumenterna vid marknadsföringen ges korrekt och tillräcklig information om förmedlingstjänsten. Förmedlingsrörelsen medgav i sin utredning att dess marknadsföring kan utvecklas och förbättras. Regionförvaltningsverket konstaterade som slutsats att marknadsföringen ska vara sanningsenlig, opartisk och saklig. Förmedlingsrörelsen ska kunna påvisa att de fakta som den använt vid marknadsföringen är riktiga. Det är alltid fråga om faktapåståenden när ett påstående gäller mätbara effekter som kan bevisas vara riktiga eller felaktiga. Det ska säkerställas att påståendena är korrekta redan innan de läggs fram och att de är korrekta vid tidpunkten för offentliggörandet av marknadsföringen. Påståendet ska grunda sig på objektiva och tillförlitliga utredningar, undersökningar, statistik, tester eller mätningar. Om förmedlingsrörelsen lovar att dess försäljning har mätbara effekter, ska de kunna påvisas. Regionförvaltningsverket anvisar att de faktapåståenden som förmedlingsrörelsen framför i marknadsföringen framöver ska kunna påvisas och att marknadsföringen ska vara sann, opartisk och saklig.
Dnr: ESAVI/31779/2019 NY (uppdaterad 18.3.2020)
Beslut: Ärendet avvisas (icke lagakraftvunnet)
Ämnesord: Utförande av förmedlingsuppdrag, sammanförande av parter, utarbetande av handlingar
Beslutdatum: 11.3.2020
Försäljaren bad förmedlingsrörelsen om hjälp per e-post för att sälja ett rusthåll. Säljaren hade innan det fått ett köpeanbud på fastigheten som var till salu. Förmedlingsrörelsen utarbetade ett föravtal och köpebrev mellan försäljaren och personen som gjort köpeanbudet ovan. Därtill påverkade förmedlingsrörelsen eventuellt objektets pris, eftersom försäljningspriset i köpeanbudet ovan var 1 230 000 euro medan försäljningspriset enligt förmedlingsrörelsens föravtal var 1 300 000 euro. Enligt utredningen som regionförvaltningsverket fick i ärendet var det inte klart om förmedlingsrörelsen hade vidtagit andra åtgärder för sin avtalspart (den som gjorde anmälan) på basis av vilka man skulle ha kunnat anse att det i ärendet var fråga om utförande av förmedlingsuppdrag. Objektet hade inte heller förmedlats via förmedlingsrörelsen, som inte heller hade marknadsfört objektet. På grund av att det inte var fråga om förmedling enlig lagen om förmedlingsrörelser prövade regionförvaltningsverket inte ärendet eftersom det inte ingår i dess behörighet. Regionförvaltningsverket uttryckte emellertid sin uppfattning att det för att undvika motsvarande meningsskiljaktigheter är motiverat att på ett dokumenterat sätt poängtera för parterna i köpet att det inte är fråga om utförande av förmedlingsuppdrag och till exempel till köpebrevet bifoga en klausul om detta.
Dnr: ESAVI/7195/2017
Beslut: Verksamhetsförbud för viss tid 5 dygn (icke lagakraftvunnet, överklagats till förvaltningsdomstolen – förbudet har kunnat verkställas)
Nyckelord: Köparens skydd under byggnadsfasen
Datum för beslutet: 4.6.2018
Fysiska personer har ägt aktier i bostadsaktiebolaget, vilka berättigade dem till innehav av den rivna byggnaden som använts som deras bostad. Därefter togs nya aktieserier in i bostadsaktiebolaget. Byggföretaget hade ett avtal med personerna som ägde aktier i bostadsaktiebolaget om att byggföretaget får förhandsmarknadsföra och planera nybyggnadsobjekt vid fastigheten som ägs av bostadsaktiebolaget. Enligt avtalet hade byggföretaget rätt att marknadsföra fastigheten för ägarnas räkning samt godkänna köpeanbud för fastigheten/aktierna för ägarnas räkning. Förmedlingsrörelsen hade ett försäljningsuppdrag av byggföretaget beträffande lägenheter med samma adress som det småhus som skulle byggas.
Aktierna som skulle säljas berättigade inte till innehav av den lägenhet som säljarna skulle ha använt eller hade för avsikt att använda som sin egen bostad, utan de sålda aktieserierna (=bostadsaktiebolagets alla aktieserier) hade inskrivits i bostadsaktiebolagets bolagsordning efter avtalet mellan personerna och byggföretaget. Enligt regionförvaltningsverkets (RFV) uppfattning har köparen gett ett bindande anbud för bostadsaktierna, där köparen förbinder sig att ingå ett entreprenadavtal med byggföretaget. Enligt förmedlingsrörelsen var det fråga om en reservering. Entreprenadavtalet ingicks några dagar senare och innehöll en stor sanktion i euro för ogrundad hävning. Ett villkor för anbudet var godkännande av utkastet till bolagsordning som levererades senare.
Utkastet till bolagsordning innehöll information om de nya aktierna, vilken lägenhet och fastighetsdel de ger rätt att inneha samt en anteckning om aktieägarens rätt att bygga på sitt innehavda område.
Enligt förmedlingsrörelsen har det varit fråga om förhandsmarknadsföring, i samband med vilken bestämmelserna i 2 kap. i lagen om bostadsköp inte tillämpades. Enligt RFV:s uppfattning bjöds aktierna ut till försäljning under byggnadsfasen och således skulle 2 kap. i lagen om bostadsköp (köparens skydd under byggnadsfasen) tillämpas. Enligt lagen är det i regel en stiftande delägare som utför rättshandlingen, inklusive tillhörande skyldigheter (skyddsdokument). RFV anser att undantagen i 1 kap. 4 § 2 mom. i lagen om bostadsköp inte gav upphov till en situation med stöd av vilken det i detta fall inte skulle ha funnits någon stiftande delägare.
Dnr: ESAVI/3838/2019
Beslut: Varning (icke lagakraftvunnet, överklagats till förvaltningsdomstolen)
Nyckelord: Anställning – tolkning av förpliktelse
Datum för beslutet: 14.6.2019
Förmedlingslagen förutsätter att personer som utför förmedlingsuppdrag i en förmedlingsrörelses namn är anställda vid förmedlingsrörelsen i fråga.
I fallet var det frågan om huruvida tjänsteförhållandet som krävs kan uppstå med ett avtal mellan en förmedlingsrörelse, ett faktureringsföretag och en person som utför förmedlingsuppdrag i en förmedlingsrörelses namn.
Enligt avtalet som förmedlingsrörelsen använde skedde all förmedlingsverksamhet och kundfakturering i förmedlingsrörelsens namn, den ansvarige föreståndaren hade rätt att granska uppdragsavtalen och dokumenten angående uppdragen för personen som utförde förmedlingsuppdrag, och förmedlingsrörelsens ansvarsförsäkring täckte förmedlingsverksamheten som utfördes i dess namn. Baserat på avtalet mellan förmedlingsrörelsen, faktureringsföretaget och personen som utförde förmedlingsuppdrag ansåg sig förmedlingsrörelsen ha faktisk direktionsrätt att leda och övervaka verksamheten av personen som utförde förmedlingsuppdrag i rörelsens namn.
Enligt avtalet var personen som utförde förmedlingsuppdrag ändå inte i anställningsförhållande med förmedlingsrörelsen och verkade inte under förmedlingsrörelsens ledning. Avtalet innehöll villkor som betonade självständigheten hos personen som utförde förmedlingsuppdrag.
Enligt regeringens proposition om ändring av lagen om förmedlingsrörelser (279/2013) syftar kravet på anställning i första hand på personer som är i anställningsförhållande med förmedlingsrörelsen. I reglerad näringsutövning har lagstiftaren kunnat ålägga en person eller personer en förpliktelse att vara anställd i ett företag som fått koncession eller i ett registrerat företag. I dessa förarbeten till lagstiftningen angående näringsliv har man vedertaget ansett att en anställning i ett företag antingen betyder ett anställningsförhållande med företaget eller att höra till företagets ledning. Förpliktelsens syfte kan anses vara lagstiftarens syfte att försäkra att reglerad näringsutövning utövas under kontroll av ett företag som fått koncession, ett registrerat företag eller en privat näringsidkare. Om en myndighet i sitt beslut ger ett företag rätt att utöva reglerad näringsverksamhet ska detta företag ha rätt att leda och övervaka näringsverksamhet som utövas i dess namn. Regionförvaltningsverket ansåg att begreppet anställning var etablerat i näringsjuridik och att det ska tolkas samstämmigt i den näringsjuridiska lagstiftningen.
Betydande i bedömningen av anställningen är förmedlingsrörelsens ledning och övervakningsrätt, alltså utsträckningen av den så kallade direktionsrätten. För att en person som utför förmedlingsuppdrag kan anses vara anställd av förmedlingsrörelsen ska förmedlingsrörelsen ha direktionsrätt över personen, om det inte är frågan om en person som hör till förmedlingsrörelsens lagstadgade ledning. Direktionsrätt är ett arbetsrättsligt begrepp. Det innebär företagets rätt att leda och övervaka en persons arbete. Direktionsrätten är en förutsättning för att en förmedlingsrörelse och dess ansvarige föreståndare kan uppnå de lagstadgade förpliktelserna. En förmedlingsrörelse ska såvida ha en faktisk rätt att leda och övervaka de personers verksamhet som utövar förmedlingsuppdrag i företagets namn. Begreppet anställning som finns i lagstiftningen syftar på detta.
I fallet kunde man inte utifrån villkoren i avtalet mellan förmedlingsrörelsen, den fysiska personen som utförde förmedlingsuppdrag i företagets namn och faktureringsföretaget anse att förmedlingsrörelsen hade tillräcklig arbetslednings- och övervakningsrätt över personen som utförde förmedlingsuppdrag i företagets namn. Eftersom denna direktionsrätt saknades kunde man inte anse att personerna som utförde förmedlingsuppdrag i förmedlingsrörelsens namn med stöd av samarbetsavtalet skulle vara anställda av förmedlingsrörelsen så som avses i 5 § i lagen om förmedlingsrörelser.
Dnr: LSSAVI/3785/2018
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: upplysningsskyldighet till köparen, redogörelse för pantsättning av aktierna
Beslutsdatum: 29.1.2019
Dnr: ESAVI/7156/05.11.05/2017
Beslut: Varning (saknar laga kraft)
Ämnesord: Begrepp fastighetsförmedling, upplysningsskyldighet till köparen
Beslutsdatum: 28.6.2018
Köparen ingick ett avtal med fastighetsägaren om köp av en del av en fastighet. I köpebrevet förbands köparen ingå entreprenadkontrakt med ett visst byggföretag. Byggföretaget ägde inte den del av fastigheten som hade sålts.
Fastighetsförmedlingen hade utifrån ett avtal med byggföretaget marknadsfört en viss typ av småhus som skulle byggas på en given adress. I marknadsföringen användes bl.a. uttryck som "köp" och "nya egnahemshus".
Enligt fastighetsförmedlingen var det fråga om marknadsföring av en byggtjänst och inte av en byggnad och därmed var det inte fastighetsförmedling. Enligt fastighetsförmedlingen var det fråga om två olika rättshandlingar, dels försäljning av en del av tomten, dels entreprenadkontrakt. Den ansåg också att den inte stod i ett förmedlingsuppdragsförhållande till säljaren av delen av fastigheten.
Regionförvaltningsverket ansåg att fastighetsförmedlingen de facto genom avtalsarrangemang skött förmedlingen av en del av fastigheten. Den hade marknadsfört ett småhus som skulle byggas på delen av fastigheten.
Regionförvaltningsverket ansåg att den detaljerade (bl.a. bygglovsritningar och byggsättsbeskrivning) marknadsföringen av ett småhus i fastighetsform som skulle byggas på ett visst givet ställe var fastighetsförmedling. Att byggföretaget inte ägde delen av fastigheten hade ingen betydelse eftersom försäljningen av fastighetsdelen och entreprenadkontraktet hörde ihop genom avtalsarrangemang.
Därmed borde förmedlingen ha iakttagit sina skyldigheter enligt förmedlingslagen. Fastighetsförmedlingen borde i sin marknadsföring ha varit tydligare med att köparen blir byggherre på det sätt som avses i markanvändnings- och bygglagen och att en förutsättning för att objektet skulle kunna börja byggas var att vissa andra småhus som var planerade på fastigheten hade sålts.
Dnr: ESAVI/7047/05.11.05/2018
Beslut: Varning
Ämnesord: bilplats, köpare av första bostad, uppdragsavtal, överlåtelseskatt, köpeanbud
Beslutsdatum: 22.8.2018
Förmedlingsrörelsen agerade i strid med 5 § i förmedlingslagen eftersom den utan uppdragsavtal förmedlade en täckt bilplats som såldes med en separat aktie. I bostadens uppdragsavtal hade man inte specificerat den täckta bilplatsen som säljs med en separat aktie och förmedlingsrörelsen har inte heller på annat sätt påvisat för regionförvaltningsverket att man skulle ha avtalat om förmedling av den täckta bilplatsen enligt 5 § i förmedlingslagen. Förmedlingsrörelsen agerade dessutom utan yrkesskicklighet och omsorg i strid med 7 § i förmedlingslagen eftersom den inte hade krävt ett tillräckligt specificerat köpeanbud gällande hur priset fördelas mellan bostaden och bilplatsen. Förmedlingsrörelsen presenterade inte bevisning för regionförvaltningsverket gällande hur parterna i köpet kom fram till priset om 5 000 euro för den täckta bilplatsen enligt köpebrevet. Därtill agerade förmedlingsrörelsen i strid med 7 och 9 § i förmedlingslagen och god förmedlingssed eftersom den inte berättade för den som gjorde anmälan att man ska betala överlåtelseskatt för bilplatsen även om anmälaren är köpare av första bostad. Förmedlingsrörelsen säkerställde inte heller att anmälaren betalar överlåtelseskatten för bilplatsen. Förmedlingsrörelsen agerade i strid med 7 § i förmedlingslagen och god förmedlingssed också såtillvida att den inte innan köptillfället tog reda på antalet nycklar och var de fanns.
Dnr: ESAVI/10424/05.11.05/2017
Beslut: Varning (inte vunnit laga kraft)
Ämnesord: förlängning av uppdragsavtal, förmedlingsarvode, dokumentering av erbjudanden, penningtvättslagen, energicertifikat, precisering av uppdragstagare
Beslutsdatum: 23.5.2018
Förmedlingsrörelsen agerade i strid med god förmedlingssed och 5 § i förmedlingslagen eftersom den förmedlade ett objekt utan giltigt uppdragsavtal och tog ut ett förmedlingsarvode i ärendet även om rörelsen saknade giltigt uppdragsavtal. Fallet gällde ett dödsbo där tre delägare sålde två olika fastigheter under åren 2016 och 2017. Förmedlingsrörelsen hade inte alla uppdragsgivares samtycke till att sälja båda fastigheterna och uppdragsavtalen hade inte förlängts enligt god förmedlingssed. Förmedlingsrörelsen hade i strid med 7 § i förmedlingslagen tagit emot ett muntligt erbjudande utan att ha krävt det också i skrift. Fastigheterna såldes för ett totalpris om 75 000 euro men förmedlingsrörelsen lämnade inte ett sådant köpeanbud till regionförvaltningsverket, utan enbart ett totalerbjudande om 70 000 euro. Förmedlingsrörelsen agerade utan yrkesskicklighet och omsorg i strid med 7 § i förmedlingslagen, eftersom den inte specificerade uppdragsgivaren i uppdragsavtalet. I uppdragsavtalet och säljbroschyren som förmedlingsrörelsen använde fanns en annan förmedlingsrörelses namn, FO-nummer och stämpel. I handlingarna som förmedlingsrörelsen gjorde fanns ingen anteckning om energicertifikat enligt god förmedlingssed, och förmedlingsrörelsen hade inte berättat för parterna i köpet om vad det innebär att energicertifikatet saknas. Förmedlingsrörelsen hade inte heller kontrollerat uppdragsgivarens och motpartens identitet i enlighet med penningtvättslagen och hade inte bevarat handlingarnas (pass och körkort) identifikationsuppgifter.
Dnr: ESAVI/3284/05.11.05/2017
Beslut: varning
Ämnesord: upplysningsskyldighet, utredningsskyldighet, bedrägeri, energicertifikat, prisuppskattning, försäljningsbroschyr
Beslutsdatum: 22.1.2018
Förmedlingen agerade i strid med god förmedlingssed och 9 § och 11 § i förmedlingslagen eftersom den inte hade utrett planläggningen för objektet och handlingarna som gällde bygglov. Objektet bestod av två fastigheter, varav den ena låg på ett MY-område (Jord- och skogsbruksområde med särskilda miljövärden). Att detta var ett MY-område framgick bland annat av fastighetsregisterutdraget. På området fanns det dessutom ett garage, en bastu i torrfura, grilltak, rökbastu och brygga, och dessa hade byggts utan bygglov. Förmedlingen kunde inte bevisa att den skulle ha kontrollerat bygglovshandlingarna hos kommunens byggnadstillsyn eller uppdragsgivaren eller utrett och redogjort för partnerna i köpet vilken betydelse det hade att ena fastigheten låg på ett MY-område. Förmedlingen agerade också i strid med 7 § förmedlingslagen och god förmedlingssed när den lurade köparen med ett sådant motbud som försäljaren inte ens hade gjort. Dessutom innehöll försäljningsbroschyren felaktigheter i fråga om boytan, planläggningen och byggrätten. Objektet hade inget energicertifikat och förmedlingen hade inte för uppdragsgivaren och dennes motpart på ett dokumenterat sätt berättat om detta och vad det innebar. Förmedlingen hade gjort en felaktig uppskattning av försäljningspriset, eftersom det ursprungliga begärda priset hade varit 1 570 000 euro medan den realiserade köpesumman var 625 000 euro.
Dnr: ESAVI/2016/05.11.05/2017
Beslut: Näringsförbud (14 dygn) (saknar laga kraft)
Ämnesord: förskottsuppbördsregistret, bouppteckning, användning av bifirma, precisering av uppdragstagare, budgivningsförfarande, säljbroschyr, marknadsföring, förmedlingsarvode
Beslutsdatum: 16.11.2017
Förmedlingsrörelsen agerade i strid med god indrivningssed och 5 § i förmedlingslagen då den förmedlade ett objekt utan giltigt uppdragsavtal. Förmedlingsrörelsen agerade i strid med 5 § i förmedlingslagen också då den i ärendet drev in ett förmedlingsarvode även om rörelsen inte hade ett giltigt uppdragsavtal. Objektet förmedlades utan bouppteckning och förmedlingsrörelsen hade inte påvisat att den skulle ha utrett ägarna till objektet och deras samtycke till att fastigheten säljs. Förmedlingsrörelsen var inte upptagen i förskottsuppbördsregistret och informerade inte enligt god förmedlingssed uppdragsgivaren om detta före uppdragsavtalet undertecknades. Mervärdesskatten hade i strid med 209 § i omsättningsskattelagen specificerat ett mervärdesskattebelopp i fakturan som förmedlingsrörelsen skickade, även om rörelsen inte var mervärdesskattepliktig för sin verksamhet. Förmedlingsrörelsen tog i strid med god förmedlingssed emot ett muntligt erbjudande och moterbjudande utan att den krävde att få dem också i skrift. Förmedlingsrörelsen agerade dessutom i strid med 31 § i firmalagen och 15 § i företags- och organisationsdatalagen då uppdragstagaren inte var tillräckligt specificerad i uppdragsavtalet. Företagets firma och FO-nummer hade inte antecknats i uppdragsavtalet utan bara rörelsens bifirma. En säljbroschyr som var i strid med 7 § i statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder där felaktiga uppgifter om ytan hade antecknats var gjord för objektet. Förmedlingsrörelsen hade heller inte enligt god förmedlingssed givit säljbroschyren till uppdragsgivaren för kontroll innan uppdraget inleddes. Dessutom marknadsförde företaget objektet med en annons i strid med 2 § i förordningen om marknadsföring av bostäder som inte innehöll stadsdelen och markområdets areal.
Dnr: ESAVI/5949/05.11.05/2017
Beslut: varning
Ämnesord: upplysningsskyldighet, energicertifikat, marknadsföring, anbudsförfarande, köpebrev, säkerhetsarrangemang
Beslutsdatum: 27.9.2017
Fastighetsförmedlingen ansågs ha agerat i strid med god förmedlingssed och bestämmelserna i lag bland annat genom att försumma sin anmälningsskyldighet till uppdragsgivaren och uppdragsgivarens motpart när den inte berättade för försäljaren om behovet av att göra upp ett energicertifikat och när den gav köparen felaktiga uppgifter om bland annat energiklass, markens areal, tomtens typ av registerenhet, ekonomibyggnadens yta och resterande byggrätt. Fastighetsförmedlingen hade felaktigt låtit förstå att den redan hade en köpare för objektet och gett felaktiga uppgifter om objektet i försäljningsbroschyren. Fastighetsförmedlingen hade förmedlat ett otydligt upprättat motbud till köparen utan försäljarens godkännande och inte gett parterna i köpet anvisningar om innehållet i anbuden. Fastighetsförmedlingen hade inte sett till att parterna i köpet tillräckligt tidigt före köpetillfället hade fått granska utkastet till köpebrev. Fastighetsförmedlingen hade vidare antecknat felaktiga uppgifter om fastigheten i köpebrevet. Fastighetsförmedlingen hade inte heller sett till att säkerhetsvillkoren i köpebrevet verkställdes och inte heller kommit överens om arrangemangen kring tillfället för betalning av den slutliga köpesumman eller de praktiska förfarandena.
Dnr: ESAVI/2431/05.11.05/2017
Beslut: påpekande
Ämnesord: skyldighet att kontrollera information, byggherrens konkurs, intilliggande husbolags vattenskada
Beslutsdatum: 30.8.2017
Enligt anmälaren hade fastighetsförmedlingens representant vid skötseln av förmedlingsuppdraget undanhållit köparen information om byggherrens konkurs. Mäklaren hade också låtit bli att berätta om den upptäckta vattenskadan och misstanke om byggfel i det intilliggande husbolaget. Enligt fastighetsförmedlingen hade förmedlingens representant fått information om byggherrens konkurs och vattenskadan i det intilliggande husbolaget. Regionförvaltningsverket ansåg att förmedlingen borde ha vetat om att byggherrens konkurs och vattenskadan i husbolaget intill är sådana uppgifter enligt 8 § i förmedlingslagen som inverkar på köpbeslutet. Fastighetsförmedlingen borde alltså ha informerat köparen om dessa uppgifter. Förmedlingen borde ha förstått att vetskapen om konkurs skulle ha påverkat givandet av köpeanbud eftersom en annan kund hade låtit bli att ge köpeanbud efter att ha hört om konkursen av disponenten. Fastighetsförmedlingen borde också ha förstått att vattenskadan i husbolaget intill skulle ha varit av betydelse för givande av köpeanbud, eftersom vattenskadan hade gett upphov till kontroller i bostaden och husbolaget som uppdraget gällde. Förmedlingens representant borde till exempel vid granskningen ha förstått att eftersom byggherren var densamma var bolagens byggnader förmodligen byggda på samma sätt. I vanliga fall gäller fastighetsförmedlingens skyldighet att kontrollera information och rätt till information endast det husbolag som uppdraget gäller. I det aktuella fallet hade fastighetsförmedlingen dock utan att be om det fått information av disponenten om vattenskadan i husbolaget intill och hur det påverkade husbolaget som uppdraget gällde.
Dnr: ESAVI/10579/05.11.05/2016
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: lösningsrätt, undersökningsplikt, köpebrev, kreditering
Beslutsdatum: 30.6.2017
Enligt anmälaren hade mäklarfirmans representant inte tagit tillräckligt reda på att den bostad som förmedlades tidigare hade omfattats av Hitas-systemet, varför det i bolagsordningen fortfarande fanns ett omnämnande om stadens lösningsrätt. Mäklarfirman skickade regionförvaltningsverket ett e-postmeddelande från en av stadens anställda som i meddelandet berättade att bostadsbolaget frigjorts från Hitas-systemet och att staden därmed inte längre har rätt att lösa in bostadsaktierna. Mäklarfirman hade i detta avseende handlat i enlighet med god mäklarsed. Anmälaren framförde också sitt missnöje över det faktum att mäklarfirmans representant inte beaktade köparens intressen tillräckligt när affären måste göras som en kontantaffär och besittningsrätten till lägenheten överläts till köparen först en månad efter att köpeskillingen hade betalats. Enligt mäklarfirman hade säljaren gett anvisningar om hurdana köpanbud som kan tas emot. Dessutom fanns det i köpebrevet en skrivning om avtalsvite i det fall att överlåtelsen av besittningsrätten till lägenheten försenas av omständigheter som beror på säljaren. Mäklarfirman har i detta avseende beaktat köparens intressen i enlighet med god mäklarsed. Enligt anmälaren handlade mäklarfirman fel vid utarbetandet av utkastet till köpebrev, där köpeskillingen hade sänkts med 300 euro. Mäklarfirman hade lovat anmälaren en kreditering på 300 euro som skulle ha kvittats mot mäklararvodet direkt från köpeskillingen. Ovan nämnda förfarande passade säljarna, eftersom de skulle ha fått samma belopp åt sig själva, även om köpeskillingen hade varit 300 euro mindre. Regionförvaltningsverket gjorde mäklarfirman uppmärksam på det faktum att mäklararvodet inte kan kvittas mot köpeskillingen. Till exempel betalas överlåtelseskatten enligt köpeskillingen, varför den skulle ha varit lägre än den faktiska. Förfarandet hade inte heller varit i enlighet med köparens intresse, eftersom köparen möjligen hade betalat mer skatt på överlåtelsevinsten om köpeskillingen hade varit lägre än den faktiska.
Dnr: ESAVI/8781/05.11.05/2016
Beslut: Uppmärksamgörande
Ämnesord: informations- och utredningsskyldighet, uppdragsavtal, broschyr, köpebrev, budgivningsförfarande
Beslutsdatum: 8.5.2017
Då uppdragsavtalet började hade bostadsaktiebolaget en fönstersanering på gång. Enligt förmedlingsrörelsen hade säljarna förbundit sig att betala saneringskostnaderna, men det fanns emellertid ingen särskild anteckning om detta i uppdragsavtalet. Säljarna bestred löftet och förmedlingsrörelsen kunde inte påvisa sanningsenligheten i sitt påstående. I säljbroschyren nämndes ingenting om saneringskostnaderna. Förmedlingsrörelsen borde ha gjort en anteckning om saneringskostnaderna om avsikten hade varit att köparen enligt huvudregeln i 6 kapitlet 5 § i lagen om bostadsköp skulle svara för kostnaderna. Också om säljarna hade förbundit sig att betala kostnaderna borde det ha tagits upp i köpebrevet. Köpeskillingen antecknad i köpebrevet var enligt att säljaren hade betalat saneringskostnaderna före affären. Ett och ett halvt år efter affären skickade bostadsaktiebolaget emellertid fakturan till köparna. Köparen höll på att ta upp ärendet i rätten, men ett samförstånd nåddes så att säljarna betalade fakturan och gjorde en anmälan om förmedlingsrörelsens agerande till regionförvaltningsverket. Till ärendet hörde att kostnaderna inte nämndes i disponentintyget och inte heller hur bostadsaktiebolaget skötte saneringskostnaderna. Förmedlingsrörelsen borde före affären ha försäkrat sig om situationen med saneringskostnaderna av disponenten.
Dnr: ESAVI/7862/05.11.05/2016
Beslut: varning
Ämnesord: informations- och utredningsskyldighet, förlängning av uppdragsavtal, förvaring av handlingar
Beslutsdatum: 26.4.2017
Enligt den som gjorde anmälan hade representanten för förmedlingsrörelsen inte under förmedlingen av bostaden berättat att en takrenovering planerades i bostadsaktiebolaget. Den som gjorde anmälan fick veta om den kommande renoveringen först efter att ha bott i bostaden cirka ett år. Enligt förmedlingsrörelsen kände företagets representant inte till den kommande takrenoveringen och hade ingen grund att misstänka att en takrenovering var på kommande i bostadsaktiebolaget. I disponentintyget fanns heller ingen notering om den kommande renoveringen och varken disponenten eller uppdragsgivaren informerade om saken. Representanten för förmedlingsrörelsen agerade till den delen enligt god förmedlingssed och representanten kunde inte anses ha brutit mot sin informations- och utredningsskyldighet. Regionförvaltningsverket undersökte utöver misstankarna om olägenhet som presenterades av den som gjorde anmälan även handlingarna i samband med uppdraget. Uppdragsavtalet ingicks 28.2.2014 och köpebrevet var undertecknat 12.5.2015. Enligt förmedlingsrörelsen hade man avtalat om förlängningen av uppdragsavtalet per e-post, men den aktuella e-posten fanns inte kvar och personen som skötte förmedlingen arbetade inte längre i förmedlingsrörelsen. Regionförvaltningsverket gav förmedlingsrörelsen en varning eftersom rörelsen inte på ett dokumenterat sätt kunde påvisa att fortsättningen av uppdragsavtalet hade överenskommits enligt 5 § i förmedlingslagen. Därtill hade förmedlingsrörelsen försummat förvaringsskyldigheten vad gäller uppdragsavtalets fortsättningsavtal och redogörelsebilagan enligt 10 § i förmedlingslagen.
Dnr: ESAVI/10432/05.11.05/2016
Beslut: varning
Ämnesord: förvaring av handlingar
Beslutsdatum: 7.4.2017
I ett lagerutrymme som skulle renoveras hittade man förmedlingsrörelsens uppdragsmappar, handlingar och marknadsföringsmaterial. I lagret hittades även ett stort antal nycklar till bostäder. Enligt förmedlingsrörelsen hade det varit meningen att en flyttfirma skulle flytta allt material till en ny adress, men det aktuella materialet hade de inte lagt märke till. Förmedlingsrörelsen berättade att den fått nycklarna i sin besittning 10 år tidigare då en annan förmedlingsrörelses verksamhet övergick till den. Då hittade man inte ägarna till nycklarna och förmedlingsrörelsen förvarade dem.
Förmedlingsrörelsen agerade i strid med 10 § i lagen om förmedlingsrörelser och god förmedlingssed eftersom den inte skötte om att handlingarna förvarades på ett behörigt sätt. Förmedlingsrörelsen borde ha noterat att handlingarna saknades och dessutom ha kontrollerat att inget material i anknytning till förmedlingsverksamheten hade blivit kvar i lagret. Vad gäller nycklarna konstaterade regionförvaltningsverket att man inte påvisat att nycklarna hörde samman med den förmedlingsrörelses uppdrag som idag utövar förmedlingsverksamhet. Om en förmedlingsrörelse har nycklar i sin besittning i anknytning till uppdrag som inte har avhämtats eller returnerats ska förmedlingsrörelsen aktivt sträva efter att returnera nycklarna.
Den part som gjorde anmälan till regionförvaltningsverket misstänkte att förmedlingsrörelsen hade agerat i strid med aktsamhetsplikten enligt personuppgiftslagen. Regionförvaltningsverket anvisade den som gjorde anmälan till att vända sig till dataombudsmannen som övervakar hanteringen av personuppgifter.
Dnr: ESAVI/6692/05.11.05/2016
Beslut: varning
Ämnesord: informationsskyldighet, utredningsskyldighet, konditionsgranskning, redogörelsebilaga
Beslutsdatum: 25.1.2017
Köparna köpte år 2013 en fastighet på vilken det fanns ett egnahemshus. Huset var grundligt sanerat och bostadsutrymmena renoverade år 2002. En konditionsgranskning av byggnaden på fastigheten var gjord 2010. Enligt köparna berättade representanten för förmedlingsrörelsen att en konditionsgranskning var gjord och att man inte kände till andra reparationsbehov än att stamvattenledningen till huset och avloppet behövde förnyas. Enligt säljaren överlämnade han konditionsgranskningsrapporten till representanten för förmedlingsrörelsen. Enligt representanten hade han inte vid något tillfälle den gjorda konditionsgranskningsrapporten till sitt förfogande. Förmedlingsrörelsen skulle ha bordat fråga uppdragsgivaren om en konditionsgranskning var gjord och svaret borde ha dokumenterats i en bilaga till uppdragsavtalet. Förmedlingsrörelsen agerade i strid med informationsskyldigheten i 9 § och utredningsskyldigheten i 11 § i förmedlingslagen i och med att den inte tog reda på om en konditionsgranskningsrapport var gjord över objektet.
Dnr: ESAVI/5168/05.11.05/2016
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: köpeanbud, säljbroschyr, köpebrev, särskild utredningsskyldighet
Beslutsdatum: 12.1.2017
Enligt dem som gör anmälan lade representanten för förmedlingsrörelsen på eget initiativ till ett villkor om att fastighetsskatten ska delades mellan köparen och säljaren. Enligt förmedlingsrörelsen förutsatte säljarna att fastighetsskatten delades mellan parterna i köpet. Regionförvaltningsverket gjorde förmedlingsrörelsen uppmärksam på att köpeanbudet enligt god förmedlingssed innehåller samtliga väsentliga köpevillkor. Förmedlingsrörelsen agerade i strid med god förmedlingssed eftersom den inte förutsatte ett sådant köpeanbud som bland annat hade innehållit uppgiften om fördelad fastighetsskatt. De som gör anmälan uttrycker dessutom sitt missnöje med att förmedlingsrörelsen inte i köpebrevet specificerade den med fastigheten sålda vattenanslutningen som kan återbäras som lös egendom. Enligt förmedlingsrörelsen sades det per telefon från vattenverket att anslutningen inte kan återbäras. Förmedlingsrörelsen agerade i strid med 11 § i förmedlingslagen eftersom den inte noggrannare tog reda på om vattenanslutningen kan återbäras. På vattenbolagets webbsidor nämndes att anslutningen kan återbäras. Gällande det ovan sagda gjorde förmedlingsrörelsen upp ett felaktigt köpebrev i strid med 7 § i förmedlingslagen eftersom man inte hade specificerat den i köpet ingående vattenanslutningen som kan återbäras som lös egendom. Utöver försummelsen av särskild utredningsskyldighet gjorde regionförvaltningsverket förmedlingsrörelsen uppmärksam på säljbroschyren för fastigheten. Enligt 7 § i bostadsmarknadsföringsförordningen ska säljbroschyren bl.a. innehålla uppgifter om samtliga byggnader och konstruktioner som finns på fastigheten. I det här fallet hade man inte gjort en anteckning om lekstugan.
Dnr: ESAVI/9228/05.11.05/2016
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: säljbroschyr, informationsskyldighet
Beslutsdatum: 7.12.2016
Säljaren hade efter att affären var gjord fört bort lekstugan som fanns på fastigheten. En lekstuga hör till fastigheten och tillbehören som ingår i köpet om man inte avtalar om annat. I ärendet hade inte visats att lekstugan inte ingick i köpet. Förmedlingsrörelsen agerade i strid med 7 § i förmedlingslagen och god förmedlingssed då den inte berättade för uppdragsgivaren och dess motpart att lekstugan i regel ingår i fastigheten. Förmedlingsrörelsen hade inte heller tagit upp lekstugan i säljbroschyren. Förmedlingsrörelsen agerade därtill i strid med 7 § i förmedlingslagen och god förmedlingssed genom att göra en inkorrekt säljbroschyr för objektet. Enligt säljbroschyren ingick tvättmaskinen och torktumlaren i köpet. Enligt förmedlingsrörelsen korrigerade man under visningen den felaktiga informationen i säljbroschyren. Regionförvaltningsverket gjorde förmedlingsrörelsen uppmärksam på att om förmedlingsrörelsen mitt under visningen får veta att säljbroschyren som är gjord över objektet är felaktig ska felaktigheten korrigeras i säljbroschyren och man ska i köpebrevet specificerat hänvisa till den korrigerade broschyren. Förmedlingsrörelsen kunde inte visa att den som gjorde anmälan skulle ha fått den felaktiga informationen i säljbroschyren korrigerad under visningen.
Dnro: ESAVI/8022/05.11.05/2016
Beslut: varning
Ämnesord: förfarande vid köpeanbud, uppdragsavtal, hemförsäljning, förvaring av nycklar
Beslutsdatum: 27.10.2016
Regionförvaltningsverket gav förmedlingsrörelsen en varning eftersom den handlade i strid med 5 § i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter då den förmedlade ett objekt under sammanlagt 7 månaders tid utan giltigt uppdragsavtal. Förmedlingsrörelsen hade fortsatt uppdraget i strid med 5 § i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter enbart per telefon och utan samtycke av den andra uppdragsgivaren. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med 5 § i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter också i och med att den krävde ett förmedlingsarvode trots att uppdragsavtalet hade upphört 7 månader innan mottagandet av köpeanbudet. Därutöver fäste regionförvaltningsverket förmedlingsrörelsens uppmärksamhet vid att prisjustering ska göras på ett dokumenterat sätt och att samtliga uppdragsgivare ska godkänna den. Regionförvaltningsverket fäste dessutom förmedlingsrörelsens uppmärksamhet vid att man inte får överlåta nycklar till objektet till köpkandidater utan uppdragsgivarens samtycke och att det i uppdragsavtalet inte får finnas hänvisningar till upphävda lagar. I uppdragsavtalet ska enligt god förmedlingssed nämnas om det är fråga om hemförsäljning. Bevisbördan ligger på förmedlingsrörelsen när det gäller att bevisa att det inte varit fråga om hemförsäljning. Vid hemförsäljning ska uppdragsgivaren ges de handlingar som konsumentskyddslagen förutsätter så som annulleringsanvisning och -blankett gällande uppdraget. Regionförvaltningsverket fäste förmedlingsrörelsens uppmärksamhet också vid det.
Dnr: ESAVI/4030/05.11.05/2016
Beslut: varning
Ämnesord: förfarande vid köpeanbud, förmedling av köpeanbud, skickande av personuppgifter
Beslutsdatum: 22.6.2016
En representant för förmedlingsrörelsen vidarebefordrade inte alla köpeanbud till uppdragsgivaren, det vill säga säljaren. Dessutom skickade representanten för förmedlingsrörelsen budgivare A:s köpeanbud med personuppgifter till budgivare B utan samtycke av A och uppdragsgivaren. I och med det agerade representanten för förmedlingsrörelsen i strid mot 7 § i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter och god förmedlingssed. Förmedlingsrörelsen kunde inte påvisa att den de facto hade vidarebefordrat A:s euromässigt näst högsta och ovillkorliga köpeanbud till säljaren. Det att förmedlingsrörelsen vidarebefordrat säljaren B:s euromässigt högsta men villkorliga köpeanbud saknade betydelse i ärendet. Vad gäller skickandet av personuppgifterna gav regionförvaltningsverket förmedlingsrörelsen dataombudsmannens ställningstagande enligt vilket personuppgifter inte får skickas i oskyddad e-post utan samtycke av personen i fråga.
Dnr: ESAVI/3763/05.11.05/2016
Beslut: verksamhetsförbud 14 d
Ämnesord: AFM, bedrivande av förmedlingsverksamhet
Beslutsdatum: 7.6.2016
Enligt förmedlingslagen ska minst hälften av personerna som handhar mäklaruppgifter i varje förmedlingsrörelse och på alla dess kontor ha visat sin yrkeskompetens i ett förmedlarprov (AFM). Utgående från marknadsföringen av objekten skötte fyra personer om mäklaruppgifter i rörelsen och ingen av dem hade AFM-kompetens. Regionförvaltningsverket gav rörelsen en varning 8.1.2016 eftersom rörelsen inte bland sin personal hade en person med AFM-kompetens som tog del i förmedlingsverksamheten i enlighet med tidigare lagstiftning. Dessutom var den ansvariga föreståndaren inte anställd full tid i förmedlingsrörelsen. Regionförvaltningsverket konstaterade att rörelsens lagstridiga förfaranden var allvarliga och återkommande. Regionförvaltningsverket förbjöd rörelsens verksamhet för en period på 14 dygn.
Dnr: ESAVI/3665/05.11.05/2016
Beslut: varning
Ämnesord: AFM, bedrivande av förmedlingsverksamhet
Beslutsdatum: 25.5.2016
Enligt lagen om förmedlingsrörelser ska minst hälften av personerna som handhar mäklaruppgifter i varje förmedlingsrörelse och på alla dess kontor ha visat sin yrkeskompetens i ett förmedlarprov (AFM). Enligt webbsidorna arbetade åtta personer i rörelsen av vilka fyra hade klarat AFM-provet. Enligt regionförvaltningsverkets kontroll av webbsidorna och redogörelsen som företaget gav uppfylldes kompetenskravet emellertid inte i den aktuella rörelsen. Regionförvaltningsverket anser att fem personer i förmedlingsrörelsen handhade mäklaruppgifter så som avses i lagen om förmedlingsrörelser och bara en av dem hade avlagt AFM-provet. Enligt regeringens proposition gällande lagen om förmedlingsrörelser (HE 196/2012) kan en person som aktivt har hand om mäklaruppgifter i rörelsens namn anses vara en person som handhar mäklaruppgifter i förmedlingsrörelsen. Förmedlingsrörelsens ansvariga föreståndare hade alltså inte enligt 5 § 1 mom. i lagen om förmedlingsrörelser sett till att hälften av dem som under perioden1.1–11.4.2016 hade hand om mäklaruppgifter i förmedlingsrörelsen hade den yrkeskompetens som avses i 5 § 3 mom. i lagen om förmedlingsrörelser. Bristen på yrkeskompetens var inte tillfällig. Den ansvariga föreståndaren hade sålunda försummat sin plikt enligt 5 § 1 mom. i lagen om förmedlingsrörelser. Regionförvaltningsverket gav rörelsen en varning.
Dnr: ESAVI/1176/05.11.05/2016
Beslut: varning
Ämnesord: fastighet, planläggning, utredningsskyldighet
Beslutsdatum: 15.3.2016
En representant för en förmedlingsrörelse agerade i strid mot lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter genom att låta bli att kontrollera fastighetens planbeteckningar hos kommunens byggnadstillsyn. Fallet handlade om en strandfastighet där representanten för förmedlingsrörelsen felaktigt berättat för köparna att de skulle få byggrätt för en fritidsbyggnad 200 meter från stranden och möjlighet att placera en husvagn och en tunnbastu vid stranden. Representanten för förmedlingsrörelsen hade tolkat planbeteckningen på fel sätt och därför gett köparna felaktig information och gjort en inkorrekt säljbroschyr för fastigheten. Representanten för förmedlingsrörelsen skulle ha bordat kontrollera vad planbeteckningen innebär och vilka begränsningar den ställer på fastigheten hos kommunens byggnadstillsyn. Dessutom agerade representanten för förmedlingsrörelsen i strid mot lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter genom att förmedla fastigheten utan giltigt uppdragsavtal och i strid mot god förmedlingssed genom att låta bli att be om en skriftlig bekräftelse på ett muntligt köpeanbud. Det hade ingen betydelse i fallet att säljaren muntligt gett tillstånd till att slutföra uppdraget efter att uppdragsavtalet upphört.
Dnr: ESAVI/10344/05.11.05/2015
Beslut: varning
Ämnesord: standardersättning, köpeanbud, fastighet
Beslutsdatum: 10.2.2016
Köpkandidaten lämnade in ett köpeanbud på egnahemsfastigheten som hade ett villkor om standardersättning i fall anbudsgivaren vägrar slutföra köpet efter att säljaren godkänt köpeanbudet. Anbudet hade inte upprättats i den form som avses i 2 kap. 1 § i jordabalken. Efter att köpkandidaten hade dragit sig ur köpet, tog förmedlingsrörelsen ut en standardersättning av denne. Förmedlingsrörelsen handlade utan yrkesskicklighet och utan att iaktta god förmedlingssed i strid med 7 § i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter, eftersom det i köpeanbudet inte nämndes att standardersättningen förbinder anbudsgivaren endast om anbudet upprättas i den form som avses i jordabalken. Förmedlingsrörelsen handlade också i strid med god förmedlingssed, eftersom den tog ut en standardersättning av köparen.
Dnr: ESAVI/8621/05.11.05/2015
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: standardersättning, budgivning, bostadsaktie
Beslutsdatum: 9.2.2016
I köpeanbudet som köpkandidaten hade lämnat in fanns ett villkor om standardersättning ifall denne drar sig ur köpet efter att anbudet godkänts. Förmedlingsrörelsens representant hade berättat om köpeanbudet för säljaren per telefon och de hade godkänt köpeanbudet via e-post. Köparen fick inte lån från banken och drog sig ur köpet. Förmedlingsrörelsen tog ut standardersättningens totala belopp av anbudsgivaren och gav i enlighet med uppdragsavtalet hälften till säljaren. Anbudsgivaren ansåg sig inte vara skyldig att betala standardersättningen och väckte talan i konsumenttvistenämnden. Nämnden rekommenderade förmedlingsrörelsen att återbetala standardersättningen till anbudsgivaren. Enligt säljarna fick de första gången höra om köpeanbudets villkor om standardersättning då de gav en utredning till konsumenttvistenämnden. Regionförvaltningsverket uppmärksamgjorde förmedlingsrörelsen om att det av godkännandet av köpeanbudet ska framgå vilket innehåll i köpeanbudet som godkänts. Därtill uppmärksamgjorde regionförvaltningsverket förmedlingsrörelsen på att köpeanbud ska godkännas skriftligt.
Dnr: LSAVI/1216/05.11.05/2015
Beslut: varning
Ämnesord: utredningsskyldighet, köpeanbud, köpebrev
Beslutsdatum: 7.1.2016
Förmedlingsrörelsen marknadsförde ett outbrutet område på fastigheten, vilket enligt broschyren var avsett att säljas fri från gravationer. Efter att köparen hade erbjudit sig att köpa det outbrutna området jämte byggnader antecknades också i köpebrevet att banken bundit sig till att häva gravationerna. Vid styckningen framgick det att fastigheten fortfarande belastas av inteckningar och hyresrätt. Trots att köparen tog kontakt flera gånger började förmedlingsrörelsen utreda saken först efter att ha fått en skriftlig reklamation. Förmedlingsrörelsen bröt mot 7.1 § i förmedlingslagen, eftersom föremålet för köpet inte motsvarade de uppgifter som lämnats vid marknadsföringen samt för att man inte omedelbart påbörjade utredningen. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med 11 § och 12 § i förmedlingslagen genom att låta bli att kontrollera att man verkligen hade fått utfästelse att häva gravationerna och genom att i köpebrevet anteckna felaktig uppgift som inte motsvarade den andra partens rättsställning. Dessutom bröt förmedlingsrörelsen mot 4 § och 7 § i förmedlingslagen, eftersom den inte hade upprättat godkännandet av köpeanbudet skriftligt.
Dnr: ESAVI/3279/05.11.05/2015
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: köpeanbud, blanketter, ombud, bostadsaktie
Beslutsdatum: 12.11.2015
Representanten för förmedlingsrörelsen handlade i strid med god förmedlingssed genom att försumma köparens fördel så att köpebudet lämnades vid visningen på bordet synligt för de andra anbudsgivarna. Regionförvaltningsverket uppmärksamgjorde också förmedlingsrörelsen på blanketterna som innehöll hänvisningar till upphävda lagar. Dessutom hade företagets namn antecknats fel på blanketterna och de saknade uppgifter som krävs enligt lag, såsom FO-nummer. Utöver att uppmärksamgöra uttryckte regionförvaltningsverket sin åsikt att för att säkerställa sin opartiskhet bör förmedlingsrörelsen inte fungera som ombud för någondera part, om det inte är nödvändigt. I detta fall hade säljaren genom fullmakt bemyndigat förmedlingsrörelsens representant att "sälja objektet enligt villkor som denne anser lämpliga".
Dnr: PSAVI/659/05.11.05/2015
Beslut: varning
Ämnesord: budgivning, köpeanbud
Beslutsdatum: 2.11.2015
Förmedlingsrörelsen hade av köparen krävt ersättning för kostnader på grund av att köparen drog sig ur köpet. Förmedlingsrörelsen påvisade inte att den skulle ha upprättat en skriftlig handling av köpeanbudet enligt 17 a § 1 mom. i förmedlingslagen, även om rörelsen enligt köparens redogörelse hade krävt en ersättning för kostnader av denne. Enligt redogörelsen informerades inte köparen om följderna för att dra sig ur köpet. Förmedlingsrörelsen lämnade inte till regionförvaltningsverket de begärda för tillsynen nödvändiga handlingarna.
Dnr: ESAVI/5238/05.11.05/2015
Beslut: varning
Ämnesord: utredningsskyldighet, aktsamhetsplikt, yta, bostadsaktie
Beslutsdatum: 12.10.2015
Förmedlingsrörelsens representant handlade i strid med den aktsamhetsplikt som avses i 7 § i förmedlingslagen genom att låta bli att kontrollera objektets läge i byggnadens bottenplan. Säljaren hade visat lokalen för förmedlingsrörelsens representant och gett denne nycklarna. Efter köpet framgick det att köparen hade visats fel lokal. Förmedlingsrörelsens representant borde ha kontrollerat objektets verkliga läge i bottenplanen. Dessutom försummade förmedlingsrörelsen att följa den särskilda utredningsskyldighet som avses i 11 § i förmedlingslagen genom att inte kontrollera i handlingarna de uppgifter om objektets yta som uppdragsgivaren lämnat in. Av disponentintyget och bolagsordningen framgick att objektets yta var 10 m². Den av säljaren angivna ytan som kontrollmättes var 17,8 m², dvs. över 70 procent större än den i bolagsordningen och disponentintyget angivna ytan. Förmedlingsrörelsens representant borde ha haft misstankar eftersom ytorna som angetts i bolagsordningen och disponentintyget avvek så markant från ytan som säljaren uppgett och utrett tillförlitligheten av uppgifterna.
Dnr: ESAVI/3878/05.11.05/2015
Beslut: verksamhetsförbud
Ämnesord: marknadsföring, hemförsäljning, kundmedel, ansvarig föreståndare, AFM, verksamhetsförbud
Beslutsdatum: 4.8.2015
Förmedlingsrörelsen meddelade i tidningar att den köper tomter. Rörelsens representant gjorde hembesök till säljarna och meddelande att rörelsen inte köper tomter utan förmedlar dem. Rörelsen handlade i strid med god förmedlingssed genom att tillämpa tvivelaktiga metoder för att skaffa kunder. Uppdragsavtalet rörande förmedlingen av tomten upprättades hemma hos säljarna. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med god förmedlingssed genom att inte ge säljarna ångerblankett och ångeranvisning som krävs av konsumentskyddslagen. Köparen skulle betala en handpenning till ett konto som var förmedlingsrörelsens direktörs personliga konto. Rörelsen handlade i strid med 11 § i förmedlingsrörelselagen, eftersom den inte förvarade kundens medel separat och på ett tillförlitligt sätt. Förmedlingsrörelsen bröt mot god förmedlingssed, eftersom dess representanter avlägsnade sig mitt under köpet. Förmedlingsrörelsen placerade ett hus på en tomt som i försäljningsannonsen var en tom tomt. Rörelsen handlade i strid med god förmedlingssed genom att marknadsföra sina egna försäljnings- och byggnadstjänster utan samtycke från säljaren. Regionförvaltningsverket fick inte av förmedlingsrörelsen en utredning om rörelsens ansvariga föreståndares lagstadgade huvudsyssla. Regionförvaltningsverket ansåg att rörelsen utövat sin verksamhet utan en för huvudsysslan ansvarig föreståndare. Regionförvaltningsverket hade i sitt beslut från 18.11.2014 gett rörelsen en varning delvis för samma saker som i detta beslut. Eftersom rörelsens fel var allvarliga och hade upprepats, förbjöd regionförvaltningsverket rörelsens verksamhet under 14 dygn.
Dnr: ISAVI/899/05.11.05/2015
Beslut: inga åtgärder
Ämnesord: upplysningsplikt, utredningsskyldighet
Beslutsdatum: 8.7.2015
Köparen hade av marknadsföringen fått en sådan uppfattning av objektet att det under 2005 hade gjorts en omfattande sanering i badrummet, inklusive ny plattläggning och vattenisolering. Det framgick senare att endast badrummets möbler hade bytts ut och badkaret hade tagits ut. Köparen var tvungen att göra en omfattande renovering i objektet. Eftersom aktieägaren enligt den vid tidpunkten för badrumsrenoveringen gällande lagstiftningen inte var skyldig att meddela husbolagets styrelse om ändringarna som denne gjort, är det således möjligt att ändringarna nödvändigtvis inte dokumenterats. Förmedlaren hade skaffat det befintliga materialet om förmedlingsobjektet och genomfört en syneförrättning av objektet. Förmedlaren hade heller inga skäl att misstänka att uppgifterna som säljaren uppgav var fel. Enligt regionförvaltningsverket utfördes förmedlingsuppgiften i enlighet med lagstiftningen och god förmedlingssed.
Dnr: ISAVI/255/05.11.05/2015
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: konditionsgranskning
Datum: 12.6.2015
På fastigheten lät man på förmedlarens yrkande en besiktningsman som valdes av förmedlaren göra en granskning av byggnadens skick före köpet. Enligt granskningsrapporten var fastigheten i gott skick, men drygt ett år senare upptäckte man i samband med en renovering en omfattande fuktskada i fastigheten. Köparna upplevde att man genom granskningsrapporten hade försäkrat dem om att fastigheten är i gott skick och misstänkte att förmedlingsrörelsen hade varit partisk vid val av besiktningsman. I ärendet förekom inga saker som skulle tyda på samarbete mellan besiktningsmannen och förmedlingsrörelsen och regionförvaltningsverket ansåg att förmedlingsrörelsen hade giltiga skäl att lita på besiktningsmannens kompetens.
Dnr: PSAVI/2969/05.11.05/2014
Beslut: varning
Ämnesord: broschyr, visning, budgivning, uppdragsavtal
Datum: 1.6.2015
Förmedlingsrörelsen hade inte angett på broschyren inteckningar som gällde objektet och alla anbud hade inte upprättats i skriftlig form. Uppdraget hade inte utförts enligt god förmedlingssed genom att hela tiden använda under tre månader gamla utskrifter ur fastighetsregistret. Förmedlingsrörelsen hade marknadsfört objektet utan gällande uppdragsavtal. Avtalet om ansvaret för kostnaderna för granskningen av byggnades skick var otydligt och förmedlingsrörelsen hade inte svarat på köparens alla försök att ta kontakt.
Dnr: ESAVI/4642/05.11.05/2014
Beslut: varning
Ämnesord: utredningsskyldighet, aktsamhetsplikt, yta, fastighet
Beslutsdatum: 2.4.2015
Förmedlingsrörelsens representant försummade den särskilda utredningsskyldigheten som avses i 11 § och aktsamhetsplikten som avses i 7 § i förmedlingslagen genom att inte i handlingarna kontrollera uppgifterna om objektets yta från uppdragsgivaren. Objektets bostadsyta var i verkligheten 129 m², trots att säljaren hade uppgett att den var 149 m². Saken saknade betydelse, eftersom köparen, enligt förmedlingsrörelsen, själv kunde ha kontrollerat ytan i handlingarna som denne hade möjlighet att ta del före köpet.
Dnr: ESAVI/88/05.11.05/2014
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: upplysningsplikt, utredningsskyldighet, bostadsaktie
Beslutsdatum: 9.3.2015
Förmedlingsrörelsens representant handlade i strid med god förmedlingssed genom att i marknadsföringen berätta att objektets läge är lugnt, även om objektet låg i ett flygbullerområde. Därtill handlade förmedlingsrörelsens representant i strid med god förmedlingssed genom att inte berätta för köparen innebörden av att objektet består av äganderätt till ett skifte och byggnaden på det. I detta fall var det fråga om boende i bolagsform, där aktierna berättigade till besittning av skiftet och byggnaden på skiftet ägdes av besittaren av skiftet. Förmedlingsrörelsen borde har berättat för köparen vilken betydelse köpet av skiftet har för till exempel möjligheterna att få lån. Banken kan inte utreda den verkliga ägaren till byggnaden som finns på skiftet, eftersom byggnaden definieras som lös egendom, som det inte finns ett offentligt register för. Dessa saker bidrar till att objektets belåningsvärde inte är normalt.
Dnr: ESAVI/3751/05.11.05/2014
Beslut: varning
Ämnesord: upplysningsplikt, bostadsaktie
Beslutsdatum: 4.3.2015
Förmedlingsrörelsens representant handlade i strid med 9 § i förmedlingslagen genom att inte berätta för köparen att han eller hon själv bott i objektet och att det i objektet gjorts en badrumsrenovering utan vederbörligt tillstånd.
Dnr: ESAVI/5254/05.11.05/2013
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: penningtvätt, hyresförmedling
Beslutsdatum: 25.2.2015
Förmedlingsrörelsens representant handlade i strid med god förmedlingssed genom att inte identifiera den person som representerade hyresgästen. I detta fall var det ett utländskt företag som var intresserat av att hyra ett objekt. Företaget hade identifierats med ett franskspråkigt handelsregisterutdrag. Däremot hade man inte identifierat företagets direktör eller den fysiska person som representerade företaget. Saken saknade betydelse eftersom förmedlingsrörelsens representant hade kommit till den slutsatsen att hyresvärdens ombud kontrollerar hyresgästens identitet. Förmedlingslagen tillåter inte att en förmedlingsrörelses skyldigheter överförs på kunden.
Dnr: ESAVI/7446/05.11.05/2013
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: retroaktivt arvode, budgivning
Beslutsdatum: 19.2.2015
Förmedlingsrörelsen hade fått ett försäljningsuppdrag av kunden. Några dagar efter att uppdraget började meddelade uppdragsgivaren att förmedlingsrörelsen som handhade dennes tidigare försäljningsuppdrag hade fått ett anbud på objektet, som uppdragsgivaren godkände. Förmedlingsrörelserna var av olika åsikt om vem som får förmedlingsprovisionen. Man bad regionförvaltningsverket att ta ställning i vem som får förmedlingsprovisionen. Regionförvaltningsverket konstaterade att det är fråga om ett tvistemål som regionförvaltningsverket inte har befogenhet att avgöra. Enligt förmedlingsrörelsen som fick det tidigare uppdraget godkände säljarna köpeanbudet medan uppdragsavtalet var i kraft muntligt. Enligt förmedlingsrörelsen som fick det senare uppdraget godkändes köpet senare. Regionförvaltningsverket konstaterade att enligt god förmedlingssed borde den tidigare förmedlingsrörelsen ha begärt av säljarna ett bevisligt godkännande till exempel via e-post. Därpå borde godkännandet, enligt god förmedlingssed, ha bekräftats med säljarnas underteckning på köpeanbudet. Således skulle man sannolikt ha undvikit meningsskiljaktigheten om förmedlingsprovisionen mellan förmedlingsrörelserna.
Dnr: PSAVI/2431/05.11.05/2014
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: utredning av objekt, upplysningsplikt till köparen
Beslutsdatum: 18.2.2015
Förmedlingsrörelsen hade information om en vattenskada som skett i övre våningen i bostaden som den förmedlade samt om att försäkringsbolaget hade ersatt vattenskadan. Förmedlingsrörelsen ansåg det inte befogat att underrätta köparen om detta, eftersom det enligt förmedlingsrörelsen inte fanns något fel med bostaden. Enligt förmedlingsrörelsen var en helt åtgärdad skada inte något som anses påverka köparens köpbeslut. Regionförvaltningsverket uppmärksamgjorde förmedlingsrörelsen på att förmedlingsrörelsen borde ha informerat köparen om vattenskadan och hur den hade åtgärdats på det sätt som avses i 7 § 1 mom. och 9 § 1 mom. i förmedlingslagen.
Dnr: LSAVI/1999/05.11.05/2014
Beslut: varning
Ämnesord: upplysningsplikt
Datum: 12.2.2015
Säljaren kontaktade förmedlaren medan denne höll på att sälja en lokal, som enligt bolagsordningen var avsedd för kontors- eller bostadsbruk. Förmedlarens kostnadsförslag var 98 000 euro och det var baserat på ett pris på 115 000 euro för en bostad som sålts tidigare i samma bolag. Enligt förmedlaren hade priset höjts både på grund av bastun och att lokalen var avsedd för bostadsbruk. Förmedlaren menade att efterfrågan på lokaler för kontorsbruk var svag. Lokalen såldes för 98 000 euro men en vecka efter köpet lade man den åter till försäljning till ett betydligt högre pris. Lokalen såldes senare för 118 000 euro utan att den genomgått några renoveringar. Regionförvaltningsverket ansåg att förmedlingsrörelsen handlade i strid med 7.1 § i förmedlingslagen genom att ge ett kostnadsförslag som bygger på klart felaktiga uppgifter. Förmedlingsrörelsen ordnade inte en allmän visning av lokalen, utan den visades endast privat. Förmedlaren informerade också om köpeanbudet då man meddelade säljaren att anbudet kan vara det enda på flera månader, medan förmedlingsrörelsens ansvariga föreståndare samtidigt hade uttalat sig i tidningen att små lokaler i centrum säljs på ett par dagar och att man kan få ett mycket bra pris för dem. Genom ett sådant förfarande bröt förmedlingsrörelsen mot skyldigheten att lämna uppgifter som avses i 8 § och kravet på god förmedlingssed enligt 4 § i förmedlingslagen då den uppmanade säljaren att godkänna köpet. Regionförvaltningsverket gav förmedlingsrörelsen en varning, eftersom den ansvariga föreståndaren hade försummat att se till att förmedlingsrörelsens anställda följer lagen och god förmedlingssed.
Dnr: ESAVI/3970/05.11.05/2014
Beslut: inga åtgärder
Ämnesord: visning, bostadsaktie
Beslutsdatum: 6.2.2015
Enligt anmälaren hade det under visningen försvunnit smycken från bostaden. Enligt förmedlingsrörelsen var detta inte möjligt, eftersom förmedlingsrörelsens representant hade varit närvarande under köpkandidatens hela besök i bostaden. Enligt regionförvaltningsverket kan man inte i en situationen där "ord står mot ord" automatiskt konstatera att förmedlaren alltid försummar sin övervakningsskyldighet, om det påstås att någonting försvinner från en bostad under en visning. Enligt regionförvaltningsverket är det ändamålsenligt att flera förmedlare är närvarande på bostadsvisningar, om det till exempel på grund av bostadens storlek eller den förväntade antalet besökare är omöjligt för en förmedlare att övervaka bostaden på ett adekvat sätt. I vissa fall kan det vara motiverat att ordna privata visningar för att säkerställa egendomen i bostaden. Enligt anmälaren hade objektet visats av en annan person än den som man kommit överens om. Regionförvaltningsverket anser att man bör separat avtala om ett objekt får endast visas av en viss person. Förmedlingsrörelsen ansågs inte ha handlat felaktigt i denna sak.
Dnr: LSSAVI/4174/05.11.05/2014
Beslut: verksamhetsförbud
Ämnesord: budgivning, förmedlingsarvode, köp för egen räkning
Beslutsdatum: 26.1.2015
Bostadsägaren hade med förmedlingsrörelsen ingått ett uppdragsavtal om förmedlingen av dennes bostadsaktie. Förmedlingsrörelsen förmedlade ett anbud till bostadsägaren, vilket denne godkände, även om anbudspriset enligt bostadsägaren var mycket lågt. Förmedlingsrörelsen hade varken upprättat anbudet i skriftlig form eller, trots försäkringar, skickat utkastet till köpebrevet till bostadsägaren innan köpebrevet undertecknades. Bostadens köpare var förmedlingsrörelsens anställda, den ena av dem var också förmedlingsrörelsens ägare. Förmedlingsrörelsen tog ut av bostadsägaren ett förmedlingsarvode trots att köpet slöts för förmedlingsrörelsens representanters räkning. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med god förmedlingssed, eftersom den inte upprättade anbudet i skriftlig form eller skickade utkastet till köpebrevet till säljaren innan köpebrevet undertecknades. Därtill bröt förmedlingsrörelsen mot god förmedlingssed genom att debitera ett förmedlingsarvode på ett sätt som strider mot 20 § 4 mom. i förmedlingslagen. Regionförvaltningsverket var tvunget att upprepade gånger ingripa i försummelserna i förmedlingsrörelsens verksamhet, på grund av vilket regionförvaltningsverket med stöd av 18 § 2 mom. i förmedlingsrörelselagen delvis förbjöd förmedlingsrörelsens verksamhet för 15 dygn.
Dnr: ESAVI/5283/05.11.05/2013
Beslut: varning
Ämnesord: konditionsgranskning, upplysningsplikt, utredningsskyldighet
Beslutsdatum: 8.12.2014
I slutet av 2008 köpte köparna en egnahemsfastighet. Efter köpet upptäcktes betydande fuktskador i fastigheten. År 2004 hade objektet genomgått en granskning av byggnadens skick. Förmedlingsrörelsen förfogade över granskningsrapporten från 2004, i vilken den tidigare vattenskadan i byggnaden nämndes. I byggnaden gjordes en grundläggande renovering under 2004–2007. Villkoret för köpeanbudet från 2008 var att det görs en granskning av objektets skick. På grund av renoveringen var fuktskadornas spår inte synliga. Regionförvaltningsverket konstaterade att granskningsrapporten om objektet är en sådan handling, om vilken förmedlingsrörelsen i enlighet med 9 § förmedlingslagen ska lämna uppgift till köparen. Även om det i objektet genomförs en ny granskning av dess skick under uppdraget, ska förmedlingsrörelsen också bekanta sig med tidigare rapporter om objektet. Förmedlingsrörelsen ska med stöd av sin utredningsskyldighet jämföra uppgifterna i granskningsrapporterna om objektet och fästa särskild uppmärksamhet vid eventuella konflikter mellan dem. Förmedlingsrörelsen hade inte med hjälp av handlingarna påvisat att den lämnat till köparen uppgiften om granskningen av byggnadens skick från 2004 eller dess innehåll. Förmedlingsrörelsen försummade sin skyldighet att lämna uppgift enligt 9 § i förmedlingslagen.
Dnr: ESAVI/9239/05.11.05/2014
Beslut: varning
Ämnesord: ansvarsförsäkring, kundmedel
Beslutsdatum: 4.11.2014
Under regionförvaltningsverket tillsynsbesök till förmedlingsrörelsen framgick det att förmedlingsrörelsen inte hade en lagstadgad förmögenhetsansvarsförsäkring. Försäkringen gällde inte längre, eftersom försäkringsbolaget hade sagt upp den ett år tidigare. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med 7 § i förmedlingslagen, eftersom rörelsen inte anmälde till regionförvaltningsverket att försäkringen upphört. En gällande försäkring är en förutsättning för att en förmedlingsrörelse ska registreras i registret över förmedlingsrörelser som upprätthålls av regionförvaltningsverket. Kunden betalade 2 000 euro i handpenning till förmedlingsrörelsens kundmedelskonto. Kontot var tomt före det. Före köpet överförde förmedlingsrörelsen sammanlagt 850 euro i tre rater till förmedlingsrörelsens andra konto med förklaringen "förskottsöverföring". Handpenningen är köparens förmögenhet ända tills köpet. Regionförvaltningsverket ansåg att förmedlingsrörelsen hade handlat i strid med 11 § i förmedlingslagen, eftersom den inte förvarade kundens medel separat och på ett tillförlitligt sätt. Regionförvaltningsverket ansåg att de fel som begåtts i rörelsens verksamhet var mycket allvarliga. Regionförvaltningsverket förbjöd inte rörelsens verksamhet, eftersom rörelsen upphörde med sin verksamhet och bad regionförvaltningsverket att stryka den från registret över förmedlingsrörelser.
Dnr: LSAVI/1836/05.11.05/2014
Beslut: varning
Ämnesord: uppdragsavtal, budgivning, köpebrev
Datum: 28.10.2014
Säljaren hade med förmedlingsrörelsen ingått ett uppdragsavtal om försäljning av dennes bostadsaktie. På visningen uppenbarade sig en köpare och man avtalade om köpeskillingen. Då man avtalade om köpet godkände köparen muntligt säljarens motbud som denne framförde muntligt. Säljaren hade velat ha hela köpeskillingen på en gång vid köpet, men förmedlingsrörelsen rekommenderade ett inledande köp och ett slutligt köp. Säljaren godkände inte köpebrevet som förmedlaren hade upprättat, utan ville att de ändringar som denne krävde redan i sitt motbud skulle ingå i köpebrevet. I köpebrevet ingick ett upplösande villkor, enligt vilket säljaren kan kräva ett vite om inte köparen betalar köpeskillingen vid överenskommen tidpunkt efter köpet. Säljaren ansåg att förmedlingsrörelsen utövade påtryckning för att få denne att gå med på köpvillkoren. Köpet blev inte av i den oklara situationen. Efter att köpet upplöstes skickade förmedlingsrörelsen i sitt eget namn till säljaren en faktura angående vitet för att köpet hade upplösts. Förmedlingsrörelsen visade dock inte för säljaren en fullmakt att fungera som köparens ombud. På grund av att köpeanbudet och motbudet inte hade upprättats i skriftlig form hade säljaren och köparen olika uppfattningar om det vilka köpvillkor och vilken tidpunkt för betalningen av köpeskillingen man hade avtalat om. Därtill upprättade förmedlingsrörelsen köpebrevet under sådana villkor, som inte motsvarade parternas uppfattning om vad man hade avtalat om. Villkoren var dessutom orimliga gentemot säljaren i dennes position som konsument. Förmedlingsrörelsen bröt således mot 12 § i förmedlingslagen. Eftersom förmedlingsrörelsen först fungerade som säljarens ombud i bostadsköpet och sedan som köparens ombud i frågan om vitet, leder detta enligt regionförvaltningsverket till en intressekonflikt. I denna fråga har regionförvaltningsverket fäst uppmärksamhet vid att god förmedlingssed enligt det förarbete som avses i 7 § 1 mom. i förmedlingslagen ska följas under hela förmedlingsuppdraget. Förmedlingsrörelsen handlade dessutom i strid med 5 § 2 och 3 mom. i förmedlingslagen genom att i uppdragsavtalet använda ett otydligt villkor för uppdragets längd. Regionförvaltningsverket ansåg att den ansvariga föreståndaren hade försummat uppgiften att övervaka att förmedlingsverksamheten överensstämmer med lagen och god förmedlingssed.
Dnr: LSAVI/1847/05.11.05/2014
Beslut: verksamhetsförbud
Ämnesord: verksamhetsförbud, vite
Datum: 3.10.2014
Regionförvaltningsverket inledde ett tillsynsförfarande när det uppdagades att företaget marknadsförde på nätet förmedlingstjänster olagligt utan att vara registrerad i regionförvaltningsverket register över förmedlingsrörelser. I marknadsföringen berättades det att tjänsten var sådan att bostadssäljaren köper ett paket, med hjälp av vilket denne kan själv sälja sin bostad. Paketet innehöll bland annat ett kostnadsförslag, handlingar som behövs vid försäljningen, en försäljningsguide och en annonseringsplats på nätet. Regionförvaltningsverket gav företaget en chans att lämna in en utredning. Enligt utredningen tillhandahåller inte företaget någon slags förmedlingstjänst, utan man gör det klart för kunderna att det är endast fråga om en försäljningskanal för dem som vill sälja på egen hand. Enligt definitionen i 1 § i förmedlingsrörelselagen är förmedlingsverksamhet sådan verksamhet där någon i syfte att få ekonomisk eller annan fördel sammanför avtalsparter för att få till stånd ett köp eller hyresavtal. Tillhandahållaren av förmedlingstjänsten behöver inte utföra alla uppgifter som ingår i den traditionella förmedlingsverksamheten för att verksamheten ska kräva registrering i förmedlingsrörelseregistret som upprätthålls av regionförvaltningsverket. Det räcker med att tjänsteleverantören utför en del av dem. Regionförvaltningsverket förbjöd företaget från att idka förmedlingsrörelse, då företaget inte var registrerat enligt 3 § i förmedlingsrörelselagen. För att verkställa förbudet förenades det med vite.
Dnr: ESAVI/2164/05.11.05/2014
Beslut: varning
Ämnesord: marknadsföring, aktsamhetsplikt
Beslutsdatum: 12.9.2014
Det tog två veckor för förmedlingsrörelsen att bifoga foton av bostaden vid försäljningsannonsen på nätet. Säljarna sade att de hade skickat fotona till rörelsens representant tre gånger. Regionförvaltningsverket ansåg att förmedlingsrörelsen hade handlat oprofessionellt och vårdslöst i strid med 7 § i förmedlingslagen, eftersom fotona inte i tid bifogades vid annonsen. Förmedlingsrörelsens representant tappade bort säljarnas handlingar och höll visningar utan några som helst handlingar. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med 7 § i förmedlingslagen, eftersom rörelsens representant hade tappat bort säljarnas handlingar. I 10 § i förmedlingslagen föreskrivs vilka handlingar som ska finnas till påseende vid visningar. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med 10 § i förmedlingslagen, eftersom dess representant höll visningen utan några som helst handlingar om bostaden. Säljarna lämnade ett köpeanbud på en bostad som förmedlades av samma förmedlingsrörelse och fick först cirka en månad senare från förmedlingsrörelsen ett anbud med säljarens skriftliga godkännande. Regionförvaltningsverket konstaterade att god förmedlingssed förutsätter att ett godkänt köpeanbud ska ha säljarens underteckning och att en kopia av anbudet skickas till köparen. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med 17 § i förmedlingsrörelselagen, eftersom den inte lämnade till regionförvaltningsverket på dennes begäran de handlingar som tillsynen kräver.
Dnr: ESAVI/724/05.11.05/2012
Beslut: varning
Ämnesord: upplysningsplikt, disponentintyg, köpebrev, bostadsaktie
Beslutsdatum: 29.8.2014
Våren 2012 köpte köparna en bostadsaktielägenhet. När det gällde bolagets kommande renoveringar hade förmedlingsrörelsens representant, enligt köparna, endast berättat för dem om en rörinfodring av avloppsrören. För bostaden i fråga skulle det ta cirka en vecka och det skulle vara möjligt att bo i bostaden under renoveringen. På den extraordinarie bolagsstämman i december 2012 fick köparna besked om renoveringens hela omfattning. Det var fråga om en s.k. totalrenovering, där man förnyade rören, elen, antennätet, ventilationen och bostadsbolagets gemensamma lokaler. Under renoveringen kunde man inte bo i bostäderna. Renoveringen i köparnas bostad varade i cirka tre månader. Kostnaderna för renoveringen i bostaden uppgick till cirka 66 500 euro, varav rörinfodringen utgjorde cirka 7 000 euro. I redogörelsen för underhållsbehovet för de följande fem åren som upprättades av bolagsstyrelsen i februari 2011 slogs planeringen och genomförandet av rör- och elrenoveringen fast. I disponentintyget som köparna hade fått före köpet konstaterades i fråga om reparations- och ombyggnadsåtgärder som skulle ske under de närmaste åren, var planeringen av värmen, vattnet, ventilationen och elen redan igång. Regionförvaltningsverket konstaterade att det i förmedlingsrörelsens utredningsskyldighet ingår att rörelsen bekantar sig noggrant med bl.a. disponentintyget, bostadsbolagets senaste bokslutsuppgifter, inklusive verksamhetsberättelse och bostadsbolagets redogörelse för underhållsbehovet. Förmedlingsrörelsen borde för att uppfylla sin utredningsskyldighet ha utifrån bokslutets verksamhetsberättelse och disponentintyget från 2010 ha begärt ytterligare information om pågående reparationsprojekt i bostadsbolaget och deras kostnadskalkyler och vidarebefordra denna information till köpkandidaterna. Dessa uppgifter borde ha angetts i försäljningsbroschyren. Regionförvaltningsverket ansåg att förmedlingsrörelsen hade försummat skyldigheten att lämna uppgifter som avses i 9 §, utredningsskyldigheten som avses i 11 § i förmedlingslagen och god förmedlingssed genom att inte i försäljningsbroschyren nämna omständigheterna kring renoveringarna.
Dnr: PSAVI/2776/05.11.05/2013
Beslut: uppmärksamgörande
Ämnesord: budgivning, upplysningsplikt till köparen, avtalsvite
Beslutsdatum: 14.7.2014
Förmedlingsrörelsen hade handlat i strid med 7 § 1 mom., 9 § 1 mom. och god förmedlingssed, då den inte informerade köparen om säljarens försäljningsvillkor innan köparen lämnade in anbudet. Förmedlingsrörelsen hade handlat i strid med god förmedlingssed, då den inte hade sett till att försäljningsvillkoret som säljarna hade angett före anbudsförfarandet infördes i anbudet.
Dnr: PSAVI/2457/05.11.05/2013
Beslut: varning
Ämnesord: hyresförmedling, förmedlingsarvode
Beslutsdatum: 2.6.2014
Förmedlingsrörelsen hade handlat i strid med 7 § 1 mom. och 20 § 2 mom., då den hade kvitterat ett förmedlingsarvode och garantiprovision för hyresgarantin som den innehade. Enligt regionförvaltningsverket förutsatte tillvaratagandet av hyresgästens intresse enligt 7 § 1 mom. i förmedlingslagen att också hyresvärden omfattas av skyldigheten att betala standardersättningen då denne sade upp hyresavtal för tidigt. I uppdragsdagboken fanns inte någon anteckning om uppdragsgivarnas adress, uppdragets mottagningsdatum eller uppdragets giltighetstid.
Dnr: ESAVI/1998/05.11.05/2014
Beslut: avvisning
Ämnesord: värderingsbrev, fastighetsförmedling
Beslutsdatum: 10.3.2014
Förmedlingsrörelsen upprättade värderingsinstrument över två bostadsaktielägenheter som dödsboet ägde och en som ägdes av den efterlevande partnern. Anmälaren misstänkte att det förekom flera fel i värderingsinstrumenten och att värderingarna hade gjorts på felaktiga grunder. Regionförvaltningsverket avvisade ärendet. Regionförvaltningsverket övervakar inte all verksamhet som förmedlingsrörelser idkar, utan endast rörelserna förmedlingsverksamhet. Ren värderingsverksamhet utgör inte sådan fastighetsförmedling som avses i förmedlingsrörelselagen. När värderingen som utförs av en förmedlingsrörelse är förknippad med ett försäljningsuppdrag utgör förfarandet för värdering av fastighet en del av förmedlingsuppgiften och omfattas av regionförvaltningsverket tillsynsuppgift.
Dnr: ESAVI/5953/05.11.05/2013
Beslut: varning
Ämnesord: angivare, offentlighet
Beslutsdatum: 22.11.2013
Till regionförvaltningsverket lämnades en angivelse om en förmedlingsrörelses verksamhet. Regionförvaltningsverket gav förmedlingsrörelsen en varning för att ha idkat verksamhet som strider mot förmedlingsrörelselagen. Förmedlingsrörelsen krävde att få veta angivarens namn. Regionförvaltningsverket uppgav inte angivarens namn och hänvisade till 24 § 1 mom. 15 punkten i offentlighetslagen, enligt vilken bland annat identiteten av personen som gjorde anmälan till tillsynsmyndigheten är sekretessbelagd, om utlämnandet av uppgiften skulle äventyra övervakningen eller dess syfte. Förmedlingsrörelsen överklagade regionförvaltningsverkets beslut i förvaltningsdomstolen som avvisade besväret och konstaterade att boende är en central del av medborgarnas grundskydd. Den allmänna fördelen som är förknippad med tillsynen av efterlevnaden av förmedlingsrörelselagen kan anses vara mycket viktig med tanke på att man genom förmedlingsrörelselagen strävar efter att säkerställa att man kan genomföra de rättsliga åtgärderna som relaterar till boende på ett så säkert sätt som möjligt. Tillsynsmyndigheten ska kunna effektivt ingripa i observerade missförhållanden. En förutsättning för detta är att tillsynsmyndigheten får kännedom om dessa missförhållanden. Om anmälarens identitet är offentlig, skulle det höja tröskeln för medborgarna att på eget initiativ informera tillsynsmyndigheten om missförhållanden i fråga om efterlevnad av förmedlingsrörelselagen. Högsta förvaltningsdomstolen bekräftade förvaltningsdomstolens beslut genom att avvisa besväret mot det.
Dnr: LSAVI/2405/05.11.05/2013
Beslut: avlägsnande från förmedlingsregistret
Ämnesord: ansvarig föreståndare, strykning ur registret
Datum: 13.11.2013
Förmedlingsrörelsens ansvariga föreståndare hade slutat sköta den ansvariga föreståndarens uppgifter 1.10.2013. Regionförvaltningsverket uppmanade 4.10.2013 förmedlingsrörelsens att anmäla den nya ansvariga föreståndaren före 1.11.2013 och påminde förmedlingsrörelse om saken 28.10.2013. Förmedlingsrörelsen anmälde inte en ansvarig föreståndare inom utsatt tid eller därefter. Förmedlingsrörelsen gavs möjlighet att svara på avlägsnandet från förmedlingsrörelseregistret, om rörelsen inte anmäler en ny ansvarig föreståndare. Förmedlingsrörelsens representant begärde via e-post möjligheten att låta den nya ansvariga föreståndaren börja i början av följande år. Regionförvaltningsverket svarade till förmedlingsrörelsen att den tidigare angivna tidsfristen fortfarande är i kraft, liksom påföljderna för att försumma den. Förmedlingsrörelsen hade inte inom utsatt tid anmält en ny ansvarig föreståndare som uppfyller kraven i 5 § i förmedlingsrörelselagen, och uppfyllde således inte förutsättningarna för registrering som avses i 8 § 1 mom. 4 punkten i förmedlingsrörelselagen. Regionförvaltningsverket avlägsnade förmedlingsrörelsen från registret på grundval av 19 § 1 mom. 4 punkten i förmedlingsrörelselagen.
Dnr: LAAVI/1101/05.11.05/2012
Beslut: varning
Ämnesord: marknadsföring, marknadsföring av ett objekt, broschyr, konditionsgranskning, upplysningsplikt, utredningsskyldighet
Beslutsdatum: 5.7.2013
Förmedlingsrörelsen försummade skyldigheten som avses i 8 § 15 punkten i statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder genom att inte i försäljningsbroschyren och under visningen nämna varken rör- och andra renoveringar eller en uppskattning av tidpunkten för genomförandet av dem eller deras kostnader för köparen. Förmedlingsrörelsen försummade god förmedlingssed och skyldigheten enligt 9 § 1 mom. och 11 § i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter genom att ge köparen otillräckliga och vilseledande information om saker som påverkar köpet i fråga om en för en enskild köpare relativt svårtolkad granskningsrapport. Förmedlingsrörelsen hade inte bekantat sig tillräckligt noga med bedömningen från 2003 och den hade inte beaktats vid upprättandet av köpebrevet. Förmedlingsrörelsen försummade kravet att utföra förmedlingsuppdraget på ett professionellt och omsorgsfullt sätt och enligt god förmedlingssed i enlighet med 7 § 1 mom. i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter samt att tillvarata uppdragsgivarens och dennes motparts intressen.
Dnr: ESAVI/1979/05.11.07/2011
Beslut: varning
Ämnesord: marknadsföring, köpeanbud, blankett
Beslutsdatum: 16.11.2012
Säljaren marknadsförde på nätet sin bostad med anmärkningen "ej för förmedlare". Förmedlingsrörelsens representant kontaktade säljaren per telefon och berättade att denne hade en kund som hade begärt att rörelsens representant besöker för kundens räkning den saluförda bostaden. Efter besöket tog rörelsens representant kontakt med säljaren och föreslog en parallellförsäljning, varpå säljaren ingick ett uppdragsavtal med förmedlingsrörelsen. Förmedlingsrörelsens representant meddelade att man hittat kunder som är intresserade av bostaden och kom överens med säljaren om en tidpunkt för visningen. Säljaren förblev kvar i närheten och följde med visningen. Rörelsens representant ringde till säljaren och berättade att två familjer hade besökt bostaden och tillbringat över en halv timme där. Representanten beskrev händelserna i detalj och berättade att kunderna hade ställt många extra frågor och kommenterat vad de tyckte om och vad de inte tyckte om bostaden. Säljaren fick ett meddelande från representanten att det hade lämnats ett köpeanbud på bostaden ett par dagar efter visningen. Säljaren bad att få se anbudet, eftersom denne visste att inga kunder hade besökt bostaden. Rörelsen handlade i strid med god förmedlingssed genom att tillhandahålla säljaren förmedlingstjänster trots att denne förbjudit det. Regionförvaltningsverket ansåg att förmedlingsrörelsen hade handlat i strid med god förmedlingssed genom att meddela att den hade en köpkandidat, trots att rörelsen inte hade ett skriftligt uppdragsavtal med köparen i fråga. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med god förmedlingssed då rörelsens representant gav falsk information till säljaren om att kunder hade besökt visningen. Regionförvaltningsverket konstaterade att rörelsen handlade i strid med god förmedlingssed, eftersom man inte hade upprättat ett skriftligt köpeanbud. God förmedlingssed förutsätter att köpeanbuden och motbud jämte väsentliga villkor och deras godkännanden görs i skriftlig form eller annars på ett dokumenterat sätt, om anbudet och godkännandet inte gjorts under sådana omständigheter att upprättandet av ett skriftligt dokument och godkännande medför oskäliga svårigheter. Men också i sådant fall ska anbudet bekräftas skriftligen så fort det är möjligt. Regionförvaltningsverket uppmärksamgjorde förmedlingsrörelsen på att man i dess uppdragsavtal hänvisar till förordningen om fastighetsförmedlare som upphävdes för över tio år sedan.
Dnr: LSSAVI/181/05.11.07/2012
Beslut: varning
Ämnesord: hyresförmedling, förmedlingsarvode
Beslutsdatum: 21.6.2012
Förmedlingsrörelsen debiterade personer som var intresserade av hyresbostäder en serviceavgift på 25 euro då dessa registrerade sig som bostadssökande hos förmedlingsrörelsen. Enligt 20 § i förmedlingslagen kan inte en förmedlingsrörelse debitera motparten ett förmedlingsarvode eller kostnader som orsakas av utförandet av förmedlingsuppdraget eller andra arvoden. Serviceavgiften som förmedlingsrörelser debiterar hyresbostadssökanden är jämförbar med arvodet som debiteras för utförandet av ett förmedlingsuppdrag och tolkas således som ett förmedlingsarvode som avses i 20 § i förmedlingslagen, vilken förmedlingsrörelsen debiterat uppdragsgivarens motpart utöver förmedlingsarvodet som debiterades av uppdragsgivaren. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med det som föreskrivs i 20 § i förmedlingslagen och god förmedlingssed. Regionförvaltningsverket gav förmedlingsrörelsen en varning.
Dnr: LSSAVI/02035/05.11.07/2010
Beslut: inga åtgärder
Ämnesord: hyresförmedling
Beslutsdatum: 9.3.2012
Förmedlingsrörelsen frågade i ett ansökningsformulär efter rasen och åldern på hyresbostadssökandens husdjur samt sökandens nationalitet. Förmedlingsrörelser är med stöd av personuppgiftslagen och förmedlingslagen tillåtna att samla sådana uppgifter om personer som söker hyresbostäder som är nödvändiga för att sluta hyresavtal och få till stånd ett avtal samt uppgifter som relaterar till bostadens användningsändamål och omsorgsfullt underhåll av bostaden, såsom uppgifter om husdjur. Förmedlingsrörelser får inte samla information om bostadssökanden som inte är nödvändig för att få till stånd ett hyresavtal och för att fatta beslut om hyresavtal, eller sådan information som möjliggör sådan diskriminering som avses i 6 § 1 mom. i jämställdhetslagen, såsom nationalitet. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med förmedlingslagen, jämställdhetslagen och god förmedlingssed genom att rutinmässigt samla information om bostadssökandens nationalitet. Förfarandet gav dock inte skäl att vidta åtgärder enligt förmedlingsrörelselagen.
Dnr: ESAVI/3957/05.11.07/2010
Beslut: varning
Ämnesord: marknadsföring, utlandsobjekt, dokumentförvaring
Beslutsdatum: 23.2.2012
Köparen var på förmedlingsrörelsens representants inbjudan på en resa, under vilken man bekantade sig med ett byggnadsprojekt som pågick i Panama och med de bostäder som såldes där. Enligt rörelsens representant fanns det ett intresse för bostaden och således var det lätt att förmedla den. Köparen betalade 1 000 USD i handpenning på plats. Incitamentet var att bostadens pris stiger inom en vecka. Rörelsens representant meddelade att denne kan börja sälja bostaden genast när köparen betalat 10 000 USD. Köparen betalade ytterligare 9 000 USD. Rörelsens representant meddelade till köparen att man kände till en investerare och att köparen kan sälja bostaden. Representantens kontaktperson meddelade att i följande skede ska köparen betala 25 558,60 USD av köpesumman. Köparen betalade 21 975 USD. När köparen hade placerat 35 594 USD i bostaden, meddelade representanten att man kan börja sälja bostaden. Efter detta började man av köparen kräva en ny betalning och meddelade till denne att bostaden inte kan säljas innan de nya raterna har betalats. Köparen fick veta att byggarbetet inte hade framskridit på över ett år och att det efter grundläggningen inte hade hänt någonting på byggplatsen. Regionförvaltningsverket ansåg att sådan verksamhet, där en i Finland belägen förmedlingsrörelse i syfte att erhålla inkomst eller annan ekonomisk nytta för en köpare i kontakt med ett byggföretag eller en fastighetsförmedling som ligger utomlands och fungerar som säljare, utgör fastighetsförmedling. Regionförvaltningsverket konstaterade i sitt beslut att förmedlingsrörelsen borde ha sett till att köpkandidaterna får tillräckligt med information om förmedlingsobjektet, lagstiftningen om bostadsköp i landet i fråga, vederbörliga garantiarrangemang och de ekonomiska riskerna förknippade med nya objekt utomlands. Rörelsen kunde inte påvisa att man hade berättat om ovan nämnda saker och handlade således i strid med skyldigheten att lämna uppgifter enligt 9 § i förmedlingslagen.
Dnr: LSSAVI/02089/05.11.07/2010
Beslut: varning
Ämnesord: uppdragsavtal
Beslutsdatum: 9.1.2012
Fastighetsägaren hade avtalat att dennes tidigare make anlitar en förmedlare för att sköta försäljningen av deras gemensamma fastighet. Förmedlingsrörelsen ingick ett uppdragsavtal med den tidigare maken utan att alls kontakta den andra fastighetsägaren och utan att begära dennes underteckning på uppdragsavtalet. Förmedlingsrörelsen handlade i strid med 5 § i förmedlingslagen genom att förmedla objektet utan den andra fastighetsägarens samtycke. Förmedlingsrörelsen borde med hjälp av handlingar ha utrett om den tidigare maken hade ensam rätt att ställa objektet till förmedling eller sett till att båda ägarna undertecknade eller på annat sätt bekräftade uppdragsavtalet. Dessutom försummade förmedlingsrörelsen bestämmelserna i 5 § och 10 § i förmedlingslagen genom att fortsätta utföra uppdraget fyra månader efter att uppdragsavtalets giltighetstid hade gått ut utan att ha skriftligt avtalat om att förlänga avtalet och utan att anteckna i uppdragsdagboken att uppdraget fortsätter. Regionförvaltningsverket gav förmedlingsrörelsen en varning.