Kiinteistönvälityksen päätöslyhennelmät

Dnro: ESAVI/31206/2021
Päätös: Varoitus
Asiasanat: Tiedon antaminen ostajalle aluevaraussuunnitelmasta 
Päätöspäivä: 5.6.2024

Kaupungin yleiskaavassa oli maininta maantietä koskevasta aluevaraussuunnitelmasta, jonka pohjaksi valikoituneessa vaihtoehdossa suunniteltu maantie kulkisi läheltä välitetyn kiinteistön asuinrakennusta. Ostajat olivat reklamoineet välitysliikettä väittäen kiinteistössä olevan maakaaren mukainen vallintavirhe.

Maantien toteuttamisen aikataulu oli auki, mutta suunnitelman toteutumista ei avin käsityksen mukaan voitu pitää epätodennäköisenä. Tieto aluevaraussuunnitelmasta oli avin käsityksen mukaan sellainen, joka voi vaikuttaa kauppaa ja välitysliikkeen tulee se kertoa välityslain 9 §:n perusteella ostajalle.

Avi katsoi välitysliikkeen toimineen joko välityslain 9 §:n vastaisesti jättämällä kertomatta aluevaraussuunnitelmasta tai hyvän välitystavan vastaisesti jättämättä dokumentoimatta aluevaraussuunnitelmasta kertomisen ostajalle ja antoi välitysliikkeelle varoituksen.

Päätös ei ole lainvoimainen.

Dnro: ESAVI/47036/2023
Päätös: toiminnan kieltäminen
Asiasanat: toimintakielto, uhkasakko, isännöinti
Päivämäärä: 15.3.2024

Etelä-Suomen aluehallintovirasto kielsi X Oy:tä harjoittamasta vuokravälitystoimintaa ja asetti tehosteeksi 10 000 euron uhkasakon. X Oy tarjosi vuokravälityspalveluita ja markkinoi kahden isännöimänsä yhtiön huoneistoja vuokralle.

X Oy:n mukaan yhtiöt olivat heidän isännöimiään ja kumpikin yhden oikeushenkilön omistamia. Yhtiöistä toinen oli osakeyhtiö ja toinen keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, johon sovellettiin osakeyhtiölakia. Aluehallintoviraston selvityksen mukaan kaksi yhdistystä ja yksi osakeyhtiö omistivat keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeet. Kaksi eri yhdistystä omisti osakeyhtiön osakkeet. Molemmilla yhtiöillä oli isännöintisopimus X Oy:n kanssa.

Aluehallintoviraston tulkintakäytännön mukaan asunto-osakeyhtiön isännöitsijä voi vuokrata asunto-osakeyhtiön omistamia tai haltuun ottamia huoneistoja ilman, että kyseessä olisi välitystoiminta. Aluehallintovirasto katsoi, että käsillä olevassa X Oy:n tapauksessa ei ole kyse tähän rinnastuvasta toiminnasta, vaan välitystoiminnasta.

Tavallisen osakeyhtiön osalta aluehallintovirasto katsoi, että jos toimitusjohtaja hoitaa asuntojen vuokrausta, hänen tulisi olla kiinteistöosakeyhtiön omistavan yhdistyksen palveluksessa tai hänellä tulisi olla itsellään sopimussuhde kiinteistöosakeyhtiön kanssa, jotta kyse ei olisi välitystoiminnasta. Tässä tapauksessa osakeyhtiön toimitusjohtaja oli X Oy:n palveluksessa. X Oy:llä oli isännöintisopimus kiinteistöosakeyhtiön kanssa, ja toimitusjohtajana oleminen edellytti X Oy:n palveluksessa oloa. 

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osalta kyse ei ollut yhtiön omistamien huoneistojen vuokraamisesta, vaan huoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita omisti kolme eri oikeushenkilöä. Siksi kyse oli välitysliikelain mukaisesta välitystoiminnasta, jonka harjoittaminen edellyttää rekisteröitymistä kiinteistönvälitysliikkeeksi tai vuokrahuoneiston välitysliikkeeksi.

Päätös on lainvoimainen

Lapin aluehallintovirasto 
Peruspalvelut, oikeusturva ja luvat
Ratkaisupäivämäärä 2.5.2023
Diaarinumero LAAVI/1112/2021

Välitysliikkeen on varmistettava, että jokainen kuolinpesän osakas on antanut suostumuksensa kohteen myymiseen
 

Asian kuvaaminen 

Välitysliike myi kiinteistöä, jonka omisti kuolinpesä ja menehtyneen henkilön edunvalvonnassa oleva puoliso. Toimeksiantosopimuksen välitysliikkeen kanssa solmi puolison edunvalvoja C, joka oli myös yksi kuolinpesän osakkaista. Kuolinpesän osakas A ei ollut tietoinen C:n solmimasta toimeksiantosopimuksesta sen solmimishetkellä.

Kiinteistöstä tehtiin tarjous, joka alitti pyyntihinnan. A oli viestittänyt kiinteistönvälittäjä B:lle pitävänsä ostotarjousta liian alhaisena ja jäänyt tämän jälkeen siihen käsitykseen, että kiinteistö palautuu myyntiin. Parin viikon kuluttua viestin lähettämisestä A huomasi myynti-ilmoituksen kadonneen ja asiaa tiedusteltuaan kuuli B:ltä kiinteistön olevan myyty. B ei ollut saanut A:n suostumusta eikä valtakirjaa kaupan tekoon ja oli tietoinen siitä, että kiinteistö oli kuolinpesän yhteisomistuksessa. B oli kuitenkin ollut virheellisesti siinä käsityksessä, että C:llä oli ollut valtuudet toimia koko kuolinpesän edustajana kaupassa.

Asian ratkaisu 

Aluehallintovirasto katsoi, että toimeksiantosopimus ja kiinteistön kauppa oli tehty ilman varmuutta siitä, että kaikki välitettävän kohteen omistajat olivat allekirjoittaneet toimeksiantosopimuksen ja kauppakirjan joko itse tai valtuuttamansa henkilön välityksellä.

Koska välitysliike ei ollut saanut nähtäväkseen valtakirjaa sekä kuolinpesän osakkaita todentavia asiakirjoja ja kyse oli ollut merkittävästä kauppaan vaikuttavasta seikasta, välitysliikkeelle oli syntynyt selonottovelvollisuus asiassa. Laiminlyömällä selonottovelvollisuuden välitysliike toimi lain ja hyvän välitystavan vastaisesti.

Ratkaisun perusteet 

Ennen kohteen markkinoinnin aloittamista välitysliikkeen on selvitettävä toimeksiantajan oikeus myydä kohde ja hankittava tarvittavat tiedot kaupan kohteesta ja myyjistä. Välitysliikkeen on oma-aloitteisesti hankittava toimeksiantajalta ja ulkopuolisilta tahoilta (esimerkiksi eri viranomaisilta) toimeksiantajan vastapuolelle kaikki kaupan kannalta olennaiset tiedot. Lisäksi välitysliikkeellä on selonottovelvollisuus, mikäli sillä on aihetta epäillä, että sen saamat tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia. Kaikkien omistajien/myyjien on allekirjoitettava toimeksiantosopimus ja kauppakirja joko itse tai valtuuttamansa henkilön välityksellä. Jos myyjänä on jakamaton kuolinpesä, perittävästä on hankittava perukirja ja katkeamaton sukuselvitys sekä virkatodistukset perillisistä.

A ei ollut antanut suostumustaan kiinteistön myyntiin eikä valtuuttanut ketään toimimaan puolestaan myyntiä koskevassa asiassa. Välitysliike ei ollut myöskään varmistunut asianmukaisella tavalla C:n oikeudesta myydä kohde. B ei ollut voinut perustellusti luottaa siihen, että Digi- ja väestötietovirasto olisi edunvalvottavan lupa-asiassa tarkastanut myös kuolinpesään liittyvät valtuutukset, vaan tämä selvitysvelvollisuus oli hänellä itsellään.

Keskeiset lait ja suositukset

• Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (1075/2000, välitysliikelaki) 4 §
• Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000, välityslaki) 7 §, 9 §, 11 §
• Perintökaari (40/1965) 18 luku 2 §
• Hyvän välitystavan ohje, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry

Diaarinumero: ISAVI/8515/2020

Päätös: Ei seuraamusta

Asiasanat: Palveluksessa olo, vuokratyö

Ratkaisupäivämäärä: 04.09.2023

Itä-Suomen aluehallintovirasto antoi 4.9.2023 päätöksen (ISAVI/8515/2020), jossa se katsoi, ettei välitysliike ollut toiminut vastoin lakia liittyen sen välitystehtäviä suorittavien henkilöiden (jäljempänä ”välittäjät”) palveluksessa oloon. Päätös ei koske vastaavan hoitajan palveluksessa oloa.

Tapauksessa välittäjät työskentelivät työsopimuslain 1 luvun 7 §:n 3 momentin mukaisesti välitysliikkeen käyttöön siirrettyinä työntekijöinä (ns. vuokratyöntekijöinä).

Viitaten Korkeimman hallinto-oikeuden (jäljempänä ”KHO”) vuosikirjapäätökseen 2022:33 aluehallintovirasto totesi olevan selvää, että välitystehtäviä voivat suorittaa vain välitysliikkeen palveluksessa olevat henkilöt. Edelleen aluehallintovirasto viittasi asiassa siihen, että KHO oli katsonut välitysliikelain 5 §:n 1 momentissa palveluksessa olemisella katsottavan tarkoitetun välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia ja liikkeen johtoon kuuluvia henkilöitä.

Aluehallintovirasto totesi olevan jokseenkin tulkinnallista, voitiinko välitysliikkeen käyttöön siirrettyjä työntekijöitä pitää KHO:n tarkoittamalla tavalla välitysliikkeeseen työsuhteessa olevina. Riippumatta siitä miten työsuhteen käsite ymmärrettiin, aluehallintovirasto totesi olevan kuitenkin selvää, että välitysliikkeellä ja täten sen vastaavalla hoitajalla oli mahdollisuus vaikuttaa sen käyttöön siirrettyjen välittäjien toimintaan KHO:n edellyttämällä tavalla (todellisesti ja välittömästi), kun välitysliikkeelle oli siirtynyt työsopimuslain 1 luvun 7 §:n 3 momentin mukainen oikeus johtaa ja valvoa työntekoa. Näin ollen aluehallintovirasto katsoi KHO:n perusteluihin viitaten, että välittäjät tuli vähintäänkin rinnastaa palveluksessa oleviksi.

Dnro: ESAVI/28075/2021
Päätös: Varoitus
Asiasanat: Vastaavan hoitajan päätoimisuus, sama vastaava hoitaja kahdessa eri välitysliikkeessä 
Päätöspäivä: 15.11.2021

Aluehallintovirasto antoi välitysliikkeelle varoituksen välitysliikelain 5 §:n vastaisesta toiminnasta, koska liikkeen vastaava hoitaja ei ollut päätoimisesti liikkeen palveluksessa. Tapauksessa välitysliikkeen vastaava hoitaja toimi samanaikaisesti vastaavana hoitajana myös toisessa välitysliikerekisteriin kirjatussa kiinteistönvälitysliikkeessä. 

Päätöksessä Avi totesi, että vastaavana hoitajana toimiminen edellyttää päätoimisuutta, minkä vuoksi ei ole mahdollista olla samanaikaisesti vastaavana hoitajana kahdessa eri välitysliikerekisteriin kirjatussa välitysliikkeessä. Asiassa ei ollut merkitystä sillä, että toisen välitysliikkeen palveluksessa ei ollut muita henkilöitä kuin vastaava hoitaja itse. 

Välitysliike valitti Avin päätöksestä hallinto-oikeuteen, joka piti Avin päätöksen voimassa. Hallinto-oikeuden päätöksestä ei ole haettu valituslupaa korkeimmasta hallinto-oikeudesta.
 

Dnro: ESAVI/22304/2023
Päätös: Huomion kiinnittäminen
Asiasanat: Yhtiökokous, erityinen selonottovelvollisuus 
Päätöspäivä: 22.8.2023

Välitysliike toimi erityisen selonottovelvollisuuden vastaisesti, koska liike ei pyrkinyt selvittämään sitä, onko yhtiöjärjestyksen mukainen syysyhtiökokous pidetty ja mitä kokouksessa on päätetty. Tapauksessa toimeksiantosopimus oli alkanut lokakuussa ja taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan viimeistään marraskuussa pidettävässä yhtiökokouksessa päätetään muun muassa seuraavan vuoden vastikkeista. Liikkeen olisi tullut tapauksen asiakirjoihin tutustuessaan havaita, että yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiökokouksia on vuosittain kaksi. Tämän seurauksena liikkeen olisi tullut pyrkiä selvittämään se, onko yhtiöjärjestyksen mukainen syysyhtiökokous pidetty ja mitä kokouksessa on mahdollisesti päätetty. Tämän jälkeen liikkeen olisi tullut kertoa asiasta ostotarjousta harkitsevalle.

Dnro: LSAVI/14993/2021
Päätös: Varoitus
Asiasanat: siirtosopimuskauppa, hinnan ilmoittaminen, erityinen etu, välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus, avoimuus ja läpinäkyvyys 
Päätöspäivä: 9.2.2023 

Välitysliike välitti rakenteilla olevaa asuntoa. Myyjät olivat alun perin ostaneet rakennusliikkeeltä hallintaoikeuden rakennusliikkeen omistamiin asunto-osakkeisiin. Rakennusliike ja myyjä olivat tehneet asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjan (RS-kauppakirja), johon oli kirjattu osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Ennen asunnon valmistumista ja asunto-osakkeiden omistusoikeuden siirtymistä myyjille, olivat myyjät antaneet välitysliikkeelle välitettäväksi RS-kauppakirjaan perustuvat oikeutensa luovutettavaksi uudelle ostajalle. Myyjät ja uusi ostaja olivat tehneet siirtosopimuksen, jolla RS-kauppakirjaan perustuvat oikeudet ja velvoitteet voitiin siirtää edelleen myyjiltä ostajalle.  

Aluehallintovirasto totesi tapauksesta seuraavaa: 

Välitysliike oli esitteessä ilmoittanut myyntihinnan ja velattoman hinnan. Esitteessä oli lisäksi mainittu, että osa kauppahinnasta maksetaan kaupanteossa ja osa vasta, kun asunto on valmis. Esitteestä oli jäänyt epäselväksi, mikä osa myyntihinnasta maksetaan rakennusliikkeelle sovitun maksuaikataulun mukaisesti. Esitteestä jäi myös epäselväksi, kuinka suuri osa on jo maksettu rakennusliikkeelle ja kuinka suuri osa on maksamatta. Aluehallintovirasto ei pitänyt riittävänä, että esitteessä ilmoitetaan vain osa RS-kauppakirjassa sovituista maksueristä. Kun hinnan muodostuminen oli poikennut tavanomaisesta asunto-osakkeen kaupasta, välitysliikkeen olisi tullut huolehtia, että jo esitteessä kerrotaan hinnan muodostumiseen vaikuttavat tiedot selkeällä, läpinäkyvällä ja vertailukelpoisella tavalla. Aluehallintoviraston mukaan asunnon maksuaikataulu olisi tullut ilmoittaa siten kuin se on ilmoitettu asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjassa tai muulla tavalla, josta ilmenee maksuaikataulu ja maksuerät kokonaisuudessaan. 

Aluehallintoviraston mukaan välitysliike oli laiminlyönyt välityslain 9 §:n mukaisen tiedonantovelvollisuuden. Välityslain 9 § edellyttää, että välitysliike noudattaa asuntomarkkinointiasetuksen yksityiskohtaisia säännöksiä tiedonantovelvollisuudesta. Asuntomarkkinointiasetuksen 6 § edellyttää, että esitteessä mainitaan rakenteilla olevan asunnon maksuaikataulu. 

RS-kauppakirja oli ollut yksi keskeisimmistä siirtosopimuskaupan asiakirjoista. Välitysliike oli toiminut välitysliikelain 4 §:n vastaisesti, välityslain 7 §:n vastaisesti ja välityslain 9 §:n vastaisesti jättäessään antamatta RS-kauppakirjan ostajalle tutustuttavaksi ennen ostotarjouksen tekemistä. Välitysliikkeen suullinen ilmoitus ei ollut riittävällä tavalla selvittänyt ostajalle kauppaan vaikuttavaa olennaista tietoa. 

Myyjät olivat olleet välitysliikkeen vastuuhenkilöitä. Välitysliike ei ollut ennen ostotarjouksen tekemistä ilmoittanut, että välitysliikkeellä tai sen palveluksessa olevalla oli kaupassa erityinen etu valvottavanaan. Lisäksi ostotarjoukseen ei merkitty, että välitysliikkeellä tai sen palveluksessa olevalla oli kaupassa erityinen etu valvottavanaan. Välitysliike ei muutoinkaan selvittänyt, että se olisi edes kertonut asiasta ostajalle. Välitysliike toimi välitysliikelain 4 §:n vastaisesti, välityslain 7 §:n vastaisesti ja välityslain 9 §:n vastaisesti. Välitysliikkeen olisi tullut ymmärtää, että myyjien ollessa välitysliikkeen vastuuhenkilöitä ja edunsaaja, ostajan etu edellyttää, että ostaja saa tiedon asiasta jo ennen ostotarjouksen tekemistä. Asetelmassa, jossa välitysliike ei ennen sitovan sopimuksen tekemistä selkeästi kertonut ostajalle valvottavanaan olevasta erityisestä edusta, oli omiaan hämärtämään käsitystä siitä, mikä oli välittäjän rooli ja tehtävä välitystoimeksiannossa. 

Ilmoittajan tekemässä ostotarjouksessa oli sovittu, että ilmoittaja tekee toimeksiantosopimuksen saman välitysliikkeen toisen välittäjän kanssa oman asunnon myynnistä. Kun ostotarjouksessa oli sitovasti sovittu toimeksiantosopimuksen tekemisestä, olisivat kaikki sellaiset tiedot, jotka vaikuttivat ostotarjouksen tekemiseen, olleet sellaisia oleellisia tietoja, jotka olisivat voineet vaikuttaa myös toimeksiantosopimuksen tekemiseen. Välitysliike ei ollut ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä selvittänyt ilmoittajalle oleellisia tietoja. Välitysliike oli toiminut välityslain 8 §:n vastaisesti. 

Aluehallintovirasto antoi välitysliikkeelle varoituksen. Aluehallintoviraston mukaan välitysliike oli moitittavalla tavalla laiminlyönyt erityisesti hyvän välitystavan ja siihen kuuluvien keskeisten arvojen noudattamisen. Välitysliikkeen olisi tullut ymmärtää, että välitystoimintaa tulee suorittaa avoimesti ja läpinäkyvästi. Kun välitysliikkeen tai välitysliikkeen palveluksessa olevan omat edut saattavat ulkopuolisen näkökulmasta olla ristiriidassa toimeksiantajan tai toimeksiantajan vastapuolen kanssa, tulee välitysliikkeen erityisesti varmistua siitä, että välitystehtävä tai välitystehtävät suoritetaan avoimesti ja läpinäkyvästi. 

Dnro: ESAVI/39800/2022
Päätös: Huomion kiinnittäminen
Asiasanat: Vuokra-asunto, vuokralaisehdokas, tiedonantovelvollisuus 
Päätöspäivä: 24.2.2023

Välitysliike vaati vuokralaisehdokasta täyttämään asuntohakemuksen ennen kuin liike suostui antamaan välitettävästä kohteesta yksilöityjä vastauksia. Vuokralaisehdokas olisi halunnut tietää ennen asuntohakemuksen täyttämistä, olisivatko lemmikit sallittuja ja saisiko parvekkeella tupakoida, jottei täyttäisi hakemusta turhaan. Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti, koska se edellytti vuokralaisehdokkaan täyttävän välitettävästä kohteesta asuntohakemuksen ennen hänen kysymyksiinsä vastaamista. Rahanpesulain nojalla välitysliikkeen ei tarvitse tunnistaa kaikkia vuokralaisehdokkaita, vaikka tuleva vuokralainen ja toimeksiantaja tuleekin lähtökohtaisesti tunnistaa.

Dnro: LSSAVI/5446/2021
Päätös: Välitysliikkeen poistaminen välitysliikerekisteristä
Asiasanat: Rekisteröinnin edellytykset, luotettavuus, taloudelliset edellytykset, välitysliikkeen poistaminen rekisteristä
Päätöspäivä: 5.9.2022

Aluehallintovirasto totesi aikaisemmin 15.10.2020 ratkaistussa päätöksessään, että välitysliike täytti välitysliikelain 5 a §:ssä säädetyt luotettavuuden edellytykset. Aluehallintovirasto kuitenkin katsoi päätöksessään, että asian käsittelyssä saatujen selvitysten perusteella oli aiheellista seurata, täyttäisikö välitysliike rekisteröinnin edellytykset myös päätöksen ja välitysliikerekisteriin sen perusteella tehtävien merkintöjen jälkeen. Aluehallintovirasto pyysi välitysliikkeeltä 1.4.2021 mennessä selvitystä luotettavuuden edellytysten täyttymisestä. Selvitystä edellytettiin erityisesti ulosotossa olevien saatavien asianmukaisesta hoitamisesta. Kyseinen selvitys tuli toimittaa annettuun määräpäivään mennessä aluehallintovirastoon. Välitysliike ei toimittanut selvitystä annettuun määräpäivään mennessä.

Aluehallintovirasto käynnisti 8.4.2021 valvontatoimenpiteet välitysliikkeen luotettavuuden edellytysten selvittämiseksi. Saatujen selvitysten perusteella välitysliikkeelle sekä sen vastuuhenkilölle A oli 15.10.2020 ratkaistun päätöksen jälkeen syntynyt huomattavassa määrin uutta vero- ja ulosottovelkaa. Välitysliikkeellä oli verovelkaa yhteensä hieman alle kymmenentuhatta euroa, josta suuri osa oli ulosotossa ja josta noin puolet oli tullut vireille 15.10.2020 tehdyn päätöksen jälkeen. Vastuuhenkilöllä A oli muutamien tuhansien eurojen verovelka sekä ulosotossa vireillä kymmeniätuhansia euroja. Ulosotossa vireillä olevista saatavista valtaosa liittyi veroihin ja pakollisiin eläkevakuutusmaksuihin.

Välitysliikelain 8 § edellyttää, että välitysliikerekisterissä oleva välitysliike on luotettava. Aluehallintoviraston on poistettava välitysliike rekisteristä, jos välitysliikelain 8 §:n rekisteröinnin edellytykset eivät täyty, koska liikettä tai sen vastuuhenkilöä ei voida pitää luotettavana. Välitysliikelain 5 a §:n mukaan luotettavana ei voida pitää sellaista, joka on kolmen arviota edeltävän vuoden aikana toistuvasti tai huomattavassa määrin laiminlyönyt veroihin tai lakisääteisiin eläkemaksuihin liittyvien maksuvelvollisuuksien hoitamisen tai on ulosmittauksen tai muun selvityksen mukaan kykenemätön vastaamaan veloistaan.

Aluehallintovirasto poisti välitysliikkeen välitysliikerekisteristä, koska se ei enää täyttänyt rekisteröinnin edellytyksiä. 

Aluehallintovirasto katsoi saamiensa selvitysten perusteella, että välitysliike ja sen vastuuhenkilö A olivat toistuvasti ja huomattavassa määrin laiminlyöneet veroihin liittyvien maksuvelvollisuuksien hoitamisen ja vastuuhenkilö A oli huomattavassa määrin laiminlyönyt myös lakisääteisiin eläkemaksuihin liittyvien maksuvelvollisuuksien hoitamisen. Aluehallintovirasto katsoi asiassa saatujen selvitysten perusteella, että välitysliike ja vastuuhenkilö A eivät tosiasiassa kyenneet kyseisellä hetkellä vastaamaan veloistaan. Välitysliikkeen ja sen vastuuhenkilö A:n luotettavuutta katsottiin heikentävän myös se, että molemmilla oli runsaasti vireillä olevia ulosottoasioita, joista ei aluehallintoviraston tietojen mukaan ollut voimassa olevaa maksusuunnitelmaa.

Päätös on lainvoimainen.

Vuokra-asunnon myynnin välitys

Dnro: ESAVI/30132/2022
Päätös: Huomion kiinnittäminen
Asiasanat: Toimeksiantosopimus, asunnon myynnin välitys, vuokrattu asunto, myyjän antamat tiedot, myyntiesitteen tiedot, välitysliikkeen antamat tiedot, vuokrasopimuksen esittäminen ostajaehdokkaalle, vuokrasopimuksen esittäminen tarjouksen tekijälle, vuokralaisen suostumus tietojen antamiseen ostajaehdokkaalle, sijoitusasunto, aluehallintoviraston toimivalta
Päätöspäivä: 16.1.2023

Välitysliike välitti vuokratun asunnon myyntiä. Myyntiesitteessä ilmoitettiin mm., että asunnossa asui ”luotettava vuokralainen”. Asunnosta tehtiin ostotarjous, jonka myyjä hyväksyi. Tämän jälkeen ostaja sai vuokralaisen henkilötiedot, ja ilmeni, että tällä oli maksuhäiriömerkintöjä. Ostaja purki kaupan, ja myyjä vaati häneltä ostotarjouksen mukaista korvausta kaupan perumisesta. Ostaja katsoi, että välitysliike oli antanut hänelle puutteellisia ja virheellisiä tietoja vuokralaisen luotettavuudesta.

Aluehallintovirasto totesi seuraavaa:

Välitysliike ei ole velvollinen hankkimaan vuokralaisen luottotietoja, kun myydään vuokrattua asuntoa. Myyntiesitteestä oli kuitenkin voinut saada käsityksen, että vuokralaisella oli puhtaat luottotiedot ja että ne oli tarkistettu. Välitysliikkeen olisi pitänyt selventää ostajaehdokkaalle, ettei luottotietoja ollut tarkistettu. 

Tieto vuokralaisen luotettavuudesta perustui siihen, että myyjän mukaan vuokralainen oli maksanut vuokrat sovitusti. Tämä oli asunut asunnossa noin vuoden ajan. Aluehallintoviraston mukaan oli aihetta katsoa, että tieto vuokralaisen luotettavuudesta oli puutteellinen välityslain 11 §:n mukaisesti, koska tietoa ei ollut aikaisemmalta ajalta. Sen vuoksi välitysliike ei voinut ilmoittaa yksiselitteisesti ilman tarkentavia tietoja, että vuokralainen oli luotettava.

Välitysliikkeen olisi pitänyt antaa vuokralaisen henkilötiedot ostajaehdokkaalle ennen tarjouksen tekemistä, koska tämä oli vakavasti tekemässä tarjousta. Tällöin ostajaehdokas olisi voinut hankkia tiedot vuokralaisen maksuhäiriöistä ennen tarjouksesta päättämistä. Oli ilmeistä, että tiedoilla olisi ollut vaikutusta kaupasta päättämiseen.

Vaihtoehtoisesti ostotarjous olisi voitu laatia ehdollisena siten, että tarjouksen tekijä olisi voinut vetäytyä tarjouksesta, jos tarjouksen hyväksymisen jälkeen vuokralaisen maksuhäiriöistä olisi tullut sellaisia tietoja, joilla olisi ollut vaikutusta kaupasta päättämiseen. Välitysliike ei laatinut ostotarjousta tältä osin tasapuolisesti.

Välitysliike laiminlöi kysyä vuokralaiselta, suostuiko tämä vuokrasopimuksen esittämiseen henkilötietoineen sellaiselle ostajaehdokkaalle, joka vasta pohti tarjouksen tekemistä.
Aluehallintovirasto oli toimivaltainen käsittelemään asian kuluttaja-asiana välityslain perusteella, vaikka kyseessä oli sijoitusasunnon ostaminen.

Toimeksiantosopimus, asiaa hoitava henkilö, ”uudeksi nostaminen”, toimeksiannon jatkaminen

Dnro: ISAVI/83/2020
Päätös: Varoitus
Asiasanat: Toimeksiantosopimus, asiaa hoitava henkilö, ”uudeksi nostaminen”, toimeksiannon jatkaminen
Päätöspäivä: 15.6.2022

Välitysliike toimi vastoin hyvää välitystapaa, kun se antoi välitystoimeksiannon hoitamisen loman ajaksi sen keskeisimpien tehtävien osalta toiselle sen palveluksessa olevalle henkilölle, kuin toimeksiantosopimukseen asiaa hoitavaksi henkilöksi oli merkitty. Asiassa ei ilmennyt, että toimeksiannon hoitamisesta toisen henkilön toimesta olisi sovittu muutoinkaan välitysliikkeen ja toimeksiantajan välillä. Toimeksiannon hoitamiseen sisältyi mm. näyttöjen pitämistä. Aluehallintovirasto korosti asiassa toimeksiantoa konkreettisesti hoitavan henkilön pääsääntöistä merkitystä toimeksiantajalle sekä sitä, että toimeksiantajalle ei saa jäädä epäselväksi, kuka hoitaa toimeksiantoa.

Välitysliike toimi vastoin hyvää välitystapaa, kun se otti asunnon myyntiä koskevan ilmoituksen pois päiväksi internetin myyntiportaalista kesken toimeksiannon ja laittoi ilmoituksen esille uudelleen seuraavana päivänä, nostaen kohteen näin ”uudeksi” markkinoinnissa. Aluehallintovirasto totesi kohteen nostamisen uudeksi kesken toimeksiannon internetin myyntiportaaleissa olevan omiaan antamaan ostajille harhaanjohtavan kuvan siitä, kuinka kauan kohde on ollut myynnissä ja siihen kohdistuvasta kysynnästä.

Välitysliike toimi vastoin lakia, kun toimeksiantosopimuksessa ei ollut kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000, jäljempänä välityslaki) 5 §:n 2 momentin edellyttämää toimeksiantajien osoitetta, välitysliikkeen toiminimeä ja käyntiosoitetta.

Välitysliike toimi vastoin lakia, kun se oli sopinut toimeksiannon jatkamisesta puhelimitse, mikä ei täyttänyt välityslain 5 §:n edellyttämää kirjallisen tai sähköisen muodon vaatimusta.

Aluehallintovirasto harkitsi asiaa kokonaisuutena ja katsoi riittäväksi seuraamukseksi varoituksen antamisen.
 

Dnro: ESAVI/23806/2022
Päätös: Uhkasakon tuomitseminen maksettavaksi
Asiasanat: rekisteröitymättä harjoitettu välitystoiminta, uhkasakko
Päätöspäivä: 8.9.2022

Aluehallintovirasto tuomitsi yhtiön maksamaan 5000 euron suuruisen uhkasakon, koska yhtiö oli harjoittanut välitystoimintaa kiellosta huolimatta. Samassa päätöksessä aluehallintovirasto asetti uuden 10 000 euron uhkasakon. Uhkasakot liittyvät 5.11.2021 tehtyyn päätökseen, jossa aluehallintovirasto kielsi yhtiötä harjoittamasta välitystoimintaa, koska yhtiö ei ollut rekisteröinyt välitysliikerekisteriin. 

Kyseinen yhtiö on ollut aikaisemmin välitysliikerekisterissä. Se kuitenkin poistettiin rekisteristä aluehallintoviraston päätöksellä 3.2.2021, koska yhtiö ei täyttänyt rekisteröimisen edellytyksiä.

Aluehallintoviraston selvityksen mukaan yhtiö on harjoittanut välitysliiketoimintaa ilman rekisteröitymistä ja on jatkanut toimintaa sen jälkeen, kun toiminta on päätöksellä kielletty ja uhkasakko asetettu.

Aluehallintoviraston on kiellettävä välitystoiminta, jota harjoitetaan ilman rekisteröintiä välitysliikelain (kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annettu laki 1075/2000) 18 §:n 1 momentin mukaisesti. Säännöksen 3 momentin mukaan aluehallintovirasto voi asettaa tässä pykälässä tarkoitetun kiellon tai kehotuksen tehosteeksi uhkasakon. Säännöksen mukaan uhkasakko jätetään asettamatta vain, jos se on erityisestä syystä tarpeetonta. Uhkasakosta säädetään muutoin uhkasakkolaissa.

Uusi uhkasakko voidaan asettaa sen jälkeen, kun aikaisemman uhkasakon tuomitsemisesta on päätetty uhkasakkolain 12 §:n 1 momentin mukaisesti. Säännöksen perusteluissa (hallituksen esitys HE 63/1990) todetaan, että kun uhkasakko tuomitaan maksettavaksi, asetetaan samalla tavallisesti uusi aikaisempaa suurempi uhkasakko.

Dnro: ESAVI/30962/2021                      
Päätös: Varoitus
Asiasanat: Tarjousmenettely, sopimuksen syntyminen, suullinen tarjous ja suullinen tarjouksen hyväksyntä
Päätöspäivä: 15.6.2022

Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti, koska se jatkoi kohteen välittämistä tilanteessa, jossa ostajaehdokas oli hyväksynyt myyjän vastatarjouksen. Välitysliikkeen mukaan myyjä ei ollut hyväksynyt ostotarjousta, eikä ostajaehdokas ollut hyväksynyt myyjän vastatarjousta, koska kumpikin oli hyväksyessään tarjouksen asettanut siihen lisäehtoja. Aluehallintoviraston näkemyksen mukaan ostajaehdokas oli riittävän yksiselitteisesti hyväksynyt myyjän vastatarjouksen tekstiviestillä, minkä johdosta välitysliikkeen olisi tullut lopettaa kohteen välittäminen. 

Välitysliike toimi myös siltä osin hyvän välitystavan vastaisesti, kun se oli ottanut vastaan suullisen tarjouksen, eikä se ollut edellyttänyt kirjallisena myyjän tekemää tarjouksen hyväksymistä. Välitysliike ei ollut myöskään näyttänyt, että tapauksen olosuhteet olisivat olleet sellaiset, ettei kirjallista muotoa olisi voitu kohtuudella edellyttää tarjouksen tai tarjouksen hyväksynnän osalta.

Dnro: ESAVI/14524/2021                
Päätös: Varoitus
Asiasanat: Rakennettavan omakotitalon kauppa – ostajan asema – välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus
Päätöspäivä: 25.4.2022

Välitysliike markkinoi kiinteistöä ja sille rakennettavaa omakotitaloa. Kohteesta tehdyn kauppakirjan mukaan  elinkeinonharjoittaja myi kiinteistön ja sitoutui rakennuttamaan kuluttajaostajalle omakotitalon. Omakotitalon kauppahintaa maksettiin kauppakirjan ehtojen mukaan rakennuksen valmiusasteen mukaan. Ostaja sai omistusoikeuden heti alkukauppahinnan maksua vastaan kiinteistölle ja sille rakennettavaan omakotitaloon. Kyseessä ei näin ollen ollut valmiin uuden asuinrakennuksen kauppa.

Se, rakentaako asuinrakennuksen suoritusvelvollisuuteen sitoutunut elinkeinonharjoittaja itse rakennuksen vai käyttääkö hän toista elinkeinonharjoittajaa apuna suoritusvelvollisuutensa täyttämisessä, ei aluehallintoviraston näkemyksen mukaan ole merkityksellistä arvioitaessa kuluttajansuojalain  taloelementtien kauppaa ja rakennusurakkaa käsittelevän 9 luvun soveltamista. Kun tapauksessa välitetyn kohteen myyjä sitoutui kauppakirjoissa rakennuttamaan kuluttajaostajalle asuinrakennuksen, tulee sopimukseen soveltaa kuluttajansuojalain 9 lukua, joka on lain 2 § perusteella kuluttajan hyväksi pakottavaa oikeutta.

Kun välitettyihin kohteisiin (kiinteistöihin ja sitoumuksiin rakennuttaa ostajalle omakotitalo) on tullut soveltaa edellä mainituin perustein kuluttajansuojalain 9 lukua, on tämä sen kaltainen tieto, joka välitysliikkeen olisi tullut kertoa kohteiden markkinoinnissaan. Niinikään välitysliikkeen markkinoiman sopimuksen tyyppi, kuluttajansuojalain 9 luvun 1 § 3 kohdan tarkoittama urakkasopimus, on ollut sellainen tieto, joka on välityslain 9 §:n perusteella kerrottava ostajille.

Välitysliike ei ole näin toiminut. Välitysliike on toiminut asiassa välityslain 9 §:n vastaisesti.

Edellisen lisäksi rakennushankkeen kuluttajansuojalain 9 luvun tarkoittamana tilaajana ja rakennuspaikkaa hallitsevana omistajana ostaja on aluehallintoviraston käsityksen mukaan asemassa, johon kohdistuu  kaupan jälkeen maankäyttö- ja rakennuslain   rakennushankkeeseen ryhtyvän velvoitteet.

Välitysliikkeen tulee välityslain 9 §:n perusteella kertoa markkinoinnissa toimeksiantajan vastapuolelle tämän kaltaisista vastuista. Välitysliikkeen tulee välityslain 7 §:n ja 12 §:n mukaan huolehtia siitä, että kauppakirjan ehdot kuvaavat mahdollisimman selkeästi asianosaisten oikeusasemaa.

Tapauksessa välitysliike ei käytössä olleen selvityksen perusteella ole näin toiminut. Toiminta on ollut  välityslain 7 §:n, 9 §:n ja 12 §:n vastaista.

Dnro: ESAVI/27768/2021                   
Päätös: Varoitus
Asiasanat: Luottotietojen selvittäminen, elinkeinotoimintaa varten vuokrattu kohde, asiakirjojen säilyttäminen, asiakirjojen laadinta
Päätöspäivä: 20.4.2022

Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti, koska se ei sopinut toimeksiantajan kanssa vuokralaisen luottotietojen selvittämisestä eikä selvittänyt näitä oma-aloitteisesti. Tapauksessa sillä seikalla ei ollut luottotietojen selvittämisen osalta merkitystä, että toimeksiantaja oli vuokrannut kohteen elinkeinotoimintaansa varten. 

Hyvä välitystapa edellyttää vuokralaisen luottotietojen selvittämistä, ellei toimeksiantajan kanssa sovita toisin. 

Välitysliike toimi myös siltä osin hyvän välitystavan vastaisesti, että sen käyttämässä toimeksiantosopimuksessa viitattiin välityslakiin muun muassa välitysliikkeen selonottovelvollisuuden osalta. Tapauksessa välityslaki ei tullut sovellettavaksi, koska kyseessä oli toimeksiantajan elinkeinotoimintaa varten vuokrattu kohde. Tämän vuoksi lakiin, joka ei tule sovellettavaksi, ei olisi pitänyt viitata. 

Välitysliike laiminlöi myös isännöitsijäntodistuksen säilyttämisvelvollisuuden, eikä toimittanut pyydettyä ja valvontaa varten tarvittavaa asiakirjaa aluehallintovirastolle.

Dnro: ESAVI/29353/2021                      
Päätös: Ei toimenpiteitä
Asiasanat: Välitysliike, vuokrahuoneiston välitysliike, vastaava hoitaja, päätoimisuus, välitystehtäviä suorittavat henkilöt, kiinteistönvälittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys (LKV), vuokrahuoneiston välittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys (LVV), pätevyysvaatimusten toteutuminen
Päätöspäivä: 19.11.2021

Välitysliikelaista annetun hallituksen esityksen (61/2000) mukaan vastaavan hoitajan tärkein tehtävä on huolehtia siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Tehtävän asianmukainen hoitaminen edellyttää, että vastaava hoitaja on päätoimisesti välitysliikkeen palveluksessa. Hallinto-oikeus on päätöksessään 13.8.2008 nro 08/0472/4 säilyttänyt aluehallintoviraston antaman varoituksen. Välitysliikkeelle annettiin varoitus, koska liikkeen vastaavan hoitajan ei voitu katsoa olevan liikkeen palveluksessa päätoimisesti. Välitysliikkeen vastaava hoitaja oli ollut työsuhteessa valtion virastossa.
Tässä tapauksessa vastaava hoitaja teki työnään myös asianajotoimiston tehtäviä.

Aluehallintovirasto katsoi, että vastaavan hoitajan päätoimisuus välitysliikkeessä oli toteutunut, kun selvitys osoitti, että työ asianajotoimistossa oli sivutoimista. Siten tilanne oli toisenlainen kuin edellä mainitussa hallinto-oikeuden päätöksessä 13.8.2008 nro 08/0472/4.
Välitysliikelain 5 §:n mukaan jos välitysliikkeen palveluksessa tai sen toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista säännöksen 3 momentissa tarkoitetun ammattipätevyysvaatimuksen täyttävien (LKV tai LVV) lukumäärä muutoin kuin tilapäisesti alenee alle puoleen, vastaavan hoitajan on huolehdittava siitä, että edellä tarkoitetut vähimmäisvaatimukset täyttyvät kolmen kuukauden kuluessa. Hallinto-oikeus on 18.5.2021 antanut päätöksen nro 21/0080/2, jonka mukaan pelkästään vuokravälitystehtäviä hoitavaa henkilöä ei täytynyt ottaa huomioon laskettaessa pätevyysvaatimusten täyttymistä kiinteistönvälitystehtävien osalta.

Tässä tapauksessa välitysliikkeen selvityksen mukaan se on hoitanut vain vuokravälitystehtäviä eikä lainkaan kiinteistönvälitystehtäviä ennen kuin liikkeen palveluksessa on riittävä määrä LKV-kokeen suorittaneita henkilöitä. Liike on rekisteröitynyt kiinteistönvälitysliikkeeksi. Kun otettiin huomioon edellä mainittu hallinto-oikeuden päätös nro 21/0080/2, aluehallintovirasto katsoi, että lain mukainen pätevyysvaatimus oli toteutunut, sillä liike hoiti vain vuokravälitystä. Välitystehtäviä hoiti kaksi LKV-henkilöä, yksi LVV-henkilö ja kolme muuta henkilöä, joilla ei ollut LKV- tai LVV-pätevyyttä. Toinen LKV-henkilöistä oli liikkeen vastaava hoitaja. Selvityksen perusteella katsottiin, että hän osallistui välitystehtävien hoitamiseen siten, että hänet oli laskettava mukaan, kun pätevyysvaatimusten täyttymistä arvioitiin.

Dnro: LSSAVI/11380/2020
Päätös: Uhkasakon tuomitseminen maksettavaksi
Asiasanat: rekisteröitymättä harjoitettu välitystoiminta, uhkasakko
Päätöspäivä: 14.10.2020

Välitystoiminnan jatkaminen rekisteröitymättä välitysliikerekisteriin - uhkasakon tuomitseminen maksettavaksi

Aluehallintovirasto kielsi välitysliiketoiminnan harjoittamisen

Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto antoi valvonta-asiassa päätöksen, jossa se kielsi toiminnanharjoittaja X:ää harjoittamasta välitysliiketoimintaa. X harjoitti välitystoimintaa välitysliikelain vastaisesti, sillä yhtiötä ei ollut rekisteröity aluehallintoviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin. Kiellon tehosteeksi aluehallintovirasto asetti uhkasakon, joka oli suuruudeltaan 20 000 euroa. Päätöksessään aluehallintovirasto totesi, että uhkasakko voidaan tuomita maksettavaksi, mikäli päätöstä rikotaan.

Päätöksen jälkeen aluehallintovirastoon saapui ilmoitus, jonka mukaan toimin-nanharjoittaja X harjoitti edelleen välitysliiketoimintaa. Yritys ei ollut edelleen-kään rekisteröitynyt välitysliikerekisteriin. Ilmoituksen liitteenä oli toiminnanharjoittaja X:n lähettämä mainossähköposti, jossa markkinoitiin myytävää kohdetta.

Uhkasakko määrättiin maksettavaksi 

Ilmoituksen perusteella aluehallintovirasto otti X:n toiminnan uudelleen valvonta-asiakseen ja teki siitä valvontapäätöksen. Toiminnanharjoittaja X oli laiminlyönyt välitysliikelain 3 §:n mukaisen velvollisuuden rekisteröityä aluehallintoviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin ja siitä huolimatta jatkanut välitystoimintaa se-kä kohteidensa markkinointia. Valvontapäätöksessään aluehallintovirasto tuomitsi toiminnanharjoittaja X:n maksamaan 20 000 euron uhkasakon, joka hänelle oli asetettu jo aiemmassa päätöksessä.

Vaasan hallinto-oikeus hylkäsi valituksen

Toiminnanharjoittaja X valitti aluehallintoviraston päätöksestä Vaasan hallinto-oikeuteen. Vaasan hallinto-oikeus hylkäsi valituksen ja totesi, että markkinointi-materiaalin lähettäminen välitettävänä olevasta kohteesta on välitysliikelain tar-koittamaa välitystoimintaa. Välitystoimintaa saa harjoittaa vain sellainen yksityinen elinkeinonharjoittaja tai oikeushenkilö, joka on mainitun lain mukaisesti rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeeksi. 

Hallinto-oikeus toteaa päätöksessään, että asetetun uhkasakon tarkoituksena on ollut saada asianomainen noudattamaan päävelvoitetta eli olemaan harjoittamat-ta välitysliiketoimintaa, jos yhtiö ei ole rekisteröitynyt välitysliikerekisteriin. Alue-hallintovirasto on voinut tuomita uhkasakon maksettavaksi uhkasakkolain (1113/1990) 10 §:n 1 momentin nojalla.

Hallinto-oikeus totesi päätöksessään lisäksi, että kun otetaan huomioon muutoksenhakijayhtiön liikevaihdosta ja liikevoitosta esitetty sekä muu asiassa esitetty selvitys, uhkasakkoa ei voida katsoa asetetun alun perin määrältään liian korkeana. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että muutoksenhakijana olevan yhtiön maksukyky olisi merkittävästi alentunut aluehallintoviraston päätöksen tekemisen jälkeen. Koska valituksessa ei ole esitetty muitakaan lakiin perustuvia syitä uhka-sakon määrän alentamiseksi, valitus on hylättävä myös tuomitun uhkasakon määrää koskevin osin.

Hallinto-oikeuden päätös asiassa on lainvoimainen.

Dnro: ESAVI/11306/2021                      
Päätös: Varoitus
Asiasanat: Toimeksiantosopimus, ehto välityspalkkion määrästä, kotimyyntisopimuksen peruuttaminen, ehto peruuttamiskorvauksesta
Päätöspäivä: 18.8.2021

Toimeksiantosopimuksessa oli välityspalkkiosta ehto: ”… Välityspalkkio 250 euroa / päivä. Välityspalkkio kuitenkin enintään 4 000 euroa myynnin kestäessä pidempään. Välityspalkkion 250 euron päivälaskutus alkaa myyntitoimeksiannon toimeksiantajan allekirjoitushetkestä ja päättyy tarjouksen hyväksyntään.”

Aluehallintovirasto katsoi, ettei välitysliike antanut toimeksiantosopimuksessa toimeksiantajalle riittävän yksilöityjä tietoja siitä, mitä välitystehtävän hoitaminen sisältää liittyen päivittäiseen välityspalkkion kertymiseen. Välitysliike ei hoitanut välitystehtävää siinä määrin tehokkaasti kuin toimeksiantajalla on ollut syytä odottaa, kun on käytetty kyseistä päivälaskutusta. Välitysliikkeen raportointi toimeksiantajalle toimenpiteistä ei ollut riittävän yksityiskohtaista päivälaskutukseen liittyen.

Välitysliikkeen laatimassa toimeksiantosopimuksessa oli myös seuraava ehto: ”Mikäli velaton kauppahinta ylittää 179 000 euroa, on kiinteistönvälittäjän osuus ylittävästä osuudesta 50 %:a normaalin välityspalkkion lisäksi”.

Aluehallintovirasto katsoi, että ehto on välityslain 20 §:n 4 momentin vastainen, koska sovittu välityspalkkio myyntihinnan ylittävästä kauppahinnasta on suurempi kuin sovittu välityspalkkio toimeksiantosopimuksen mukaisesta 179 000 euron myyntihinnasta, joka oli enintään 4000 euroa eli noin 2,2 % myyntihinnasta.

Toimeksiantosopimuksessa oli seuraava ehto kotimyyntisopimuksen peruuttamisesta: ”Mikäli toimeksiantaja peruuttaa toimeksiannon peruuttamisaikana (sopimuksen ensimmäiset 14 päivää), toimeksiantaja maksaa ammattivalokuvauksen, virtuaalistailauskuvat, asiakirjakulut laskun mukaan ja 1250 euroa”.

Aluehallintovirasto katsoi, että kiinteä 1 250 euron suuruinen korvaus on kuluttajansuojalain 6 luvun 19 §:n ja sen perustelujen vastainen korvaus, koska määrä voi ylittää säännöksen mukaisen kohtuullisen korvauksen, jonka tulee perustua tehtyihin toimenpiteisiin.

Dnro: ESAVI/37471/2020                          
Päätös: Huomion kiinnittäminen
Asiasanat: Vedättäminen, ostotarjousmenettely
Päätöspäivä: 5.8.2021

Välitysliikkeen edustaja kertoi sähköpostitse ostotarjouksen tehneelle ilmoittajalle, että kohteesta on saatu toinenkin ostotarjous. Tämän jälkeen ilmoittaja hyväksyi myyjän tekemän 230.000 euron vastatarjouksen ja osti välitetyn kohteen itselleen. Myöhemmin ilmoittaja alkoi epäillä välitysliikkeen vedättäneen häntä tarjouksella, jota ei todellisuudessa ollut tehty. Aluehallintovirasto pyysi välitysliikettä toimittamaan kaikki vastaanotetut ostotarjoukset. Välitysliike totesi, että tarjous, josta välitysliike oli kertonut ilmoittajalle, oli tehty suullisesti ja se oli ollut alle myyjän asettaman euromääräisen vähimmäisrajan. Välitysliikkeen edustaja ei katsonut aiheelliseksi edellyttää kyseistä 205.000 euron suullista tarjousta kirjallisena, koska myyjä oli kieltäytynyt vastaanottamasta alle 210.000 euron tarjouksia. Koska tapauksessa saatu tarjous oli ollut alle myyjän asettaman euromääräisen vaatimuksen, eikä välitysliike ollut edes saanut kyseistä tarjousta kirjallisena, ei tästä olisi tullut lainkaan kertoa ilmoittajalle. Välitysliike toimi kuluttajansuojalain 2 luvun 6 §:n ja hyvän välitystavan vastaisesti kertoessaan ilmoittajalle harhaanjohtavan tiedon vastaanotetusta ostotarjouksesta. 

Dnro: LSSAVI/5025/2019
Päätös: Määräaikainen toimintakielto 7 vrk (vailla lainvoimaa)
Asiasanat: Tiedonantovelvollisuus ostajalle, toimeksiantosopimus, välityspalkkio, ostotarjous, rahanpesulaki
Päätöspäivä: 7.4.2020

Välitysliikkeen välittämässä asunnossa oli tehty asbestianalyysi materiaalinäytteestä ja laadittu analyysiraportti, joiden mukaan asunnossa oli asbestia. Välitysliike toimi välityslain vastaisesti ja laiminlöi sille kuuluvan tiedonantovelvollisuuden, koska se ei ollut selvittänyt dokumentoidusti antaneensa ostajalle asbestia koskevat selvitykset tai tiedon asbestista. Välitysliike ei ollut maininnut asbestista tai tehdystä analyysiraportista esitteessä, ostotarjouksessa tai kauppakirjassa. Välitysliike oli toiminut hyvän välitystavan vastaisesti, kun se oli jättänyt täyttämättä selvityksen kohteen ominaisuuksista eli selostusliitteen. Välitysliike oli toiminut välityslain vastaisesti välittäessään kohdetta ilman voimassa olevaa toimeksiantosopimusta ja velkoessaan siitä välityspalkkion. Välitysliike ei ollut huolehtinut, että kaikki omistajat allekirjoittavat toimeksiantosopimuksen. Välitysliike ei ollut myöskään huolehtinut, että ostotarjous olisi hyväksytty kirjallisesti. Lisäksi välitysliike ei ollut todentanut asiakkaiden henkilöllisyyttä, selvittänyt ovatko asiakkaat poliittisesti vaikutusvaltaisia henkilöitä tai säilyttänyt asiakkaiden tuntemistietoja luotettavasti. Aluehallintovirasto huomioi ratkaisuharkinnassaan myös välitysliikkeelle annetut aiemmat seuraamukset. Avi on antanut välitysliikkeelle varoitukset vuosina 2018 ja 2019, ja lisäksi avi on ohjannut välitysliikettä useita kertoja noudattamaan lakia ja hyvää välitystapaa, koska sen toiminnassa on havaittu puutteita.

Dnro: LSSAVI/15246/2019
Päätös: Varoitus
Asiasanat: Selonotto- ja tiedonantovelvollisuus, kohteen selvittäminen
Päätöspäivä: 21.11.2019

Aluehallintovirastoon saapui nimetön ilmoitus, jonka mukaan myyntikohde on myynnissä välitysliikkeellä ja ulosmitattuna huutokaupat.com-verkkosivustolla. Ilmoittaja on pyytänyt aluehallintovirastoa selvittämään, miksi kohdetta on myyty edellä mainitulla tavalla. Välitysliikkeeltä saapuneen selvityksen mukaan toimeksiantosopimus kohteen omistajan ja välitysliikkeen välillä on allekirjoitettu lokakuussa 2017.Toimeksianto on ollut voimassa toistaiseksi 4 kuukauden jaksoissa niin, että sen on voinut kirjallisesti irtisanoa päättymään viimeistään kymmenen päivää ennen seuraavan sopimuskauden alkamista. Välitysliikkeen selvityksen mukaan kohteelle on ollut vähän kiinnostusta. Välitysliike on selvityksensä mukaan elokuussa 2019 huomannut ulosottoviranomaisen huutokauppailmoituksen, jolloin se on ottanut yhteyttä toimeksiantajaan ja kysynyt, miten menetellään. Toimeksiantaja on pyytänyt jatkamaan kohteen myyntiä samanaikaisesti ulosottomiehen kanssa. Välitysliike on saanut ostotarjouksen kohteesta lokakuussa 2019 ja saanut ostotarjouksen saapumisen jälkeen myyntiluvan ulosottoviranomaiselta ulosottokaaren 5. luvun 77 §:n mukaiseen kauppaan. Selvityksensä mukaan välitysliike ei ole ottanut asiassa yhteyttä ulosottoviranomaiseen kuin vasta siinä vaiheessa, kun se on saanut ostotarjouksen kohteesta. Aluehallintoviraston näkemyksen mukaan välitysliikkeen olisi tullut toimeksiantajan lisäksi välittömästi ottaa yhteyttä ulosottoviranomaiseen, kun se on havainnut kohteen olevan ulosmitattu, koska velallinen ei ulosottokaaren 4 luvun 37 §:n mukaan saa määrätä omaisuudestaan. Ulosottokaaren 4 luvun 37 §:n mukaan velallinen ei saa ulosmittauspäätöksen jälkeen hävittää taikka ilman ulosottomiehen lupaa luovuttaa tai pantata ulosmitattua omaisuutta tai muutoin määrätä siitä. Välitysliike ei ole selvityspyyntönsä liitteenä toimittanut aluehallintovirastolle kohteesta hankittuja rasitustodistuksia. Välitysliike on toimittanut toimeksiantopäiväkirjan, jonka mukaan rasitustodistukset kohteesta on hankittu toimeksiantoa solmittaessa lokakuussa 2017 ja välitysliikkeen saadessa kohteesta ostotarjouksen lokakuussa 2019. Aikavälillä lokakuu 2017 - lokakuu 2019 muita rasitustodistuksia ei toimeksiannolle ole toimeksiantopäiväkirjan mukaan hankittu. Hyvän välitystavan ohjeen mukaan rasitustodistus saa olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen tulee hankkia uusi rasitustodistus kaupantekopäivälle. Toimeksiantosopimus on allekirjoitettu jo lokakuussa 2017 ja välitysliikkeen olisi tullut kolmen kuukauden välein hankkia kohteesta uusi rasitustodistus. Aluehallintovirasto totesi, että välitysliike on laiminlyönyt noudattaa välitysliikelain 17 §:ä, kun se ei ole toimittanut aluehallintovirastolle valvontaa varten tarvittavia asiakirjoja. Välitysliikkeen on tullut hankkia uusia rasitustodistus kohteesta kolmen kuukauden välein. Rasitustodistuksen avulla välitysliike olisi voinut havaita jo aiemmin, että kohde on ulosmitattu ja välitysliike olisi näin voinut reagoida välittömästi asiaan sekä tiedustella lupaa jatkaa kohteen myyntiä samanaikaisesti ulosottoviranomaisen kanssa.

Dnro: LSSAVI/3182/2019
Päätös: Välitysliikkeen ohjeistaminen
Asiasanat: Kohteen markkinointi
Päätöspäivä: 7.11.2019

Välitysliike esitti markkinoinnissaan, että välitysliikkeen avulla kohteesta saa 10 % paremman hinnan ja kohteet myydään 20 % nopeammin kuin muilla. Aluehallintovirasto oli pyytänyt välitysliikettä selvittämään väitteen todenmukaisuuden. Aluehallintovirasto totesi, että hyvä välitystapa edellyttää, että palvelun on vastattava markkinoinnissa annettuja tietoja. Hyvän välitystavan ohjeen mukaan markkinoinnissa kuluttajille on annettava välityspalvelusta oikeat ja riittävät tiedot. Välitysliike myönsi selvityksessään, että sen markkinoinnissa on kehitettävää ja parannettavaa. Aluehallintovirasto totesi johtopäätöksenään, että markkinoinnin on oltava totuudenmukaista, puolueetonta ja asiallista. Välitysliikkeen on pystyttävä todistamaan markkinoinnissa käyttämänsä tosiasiaväitteet oikeiksi. Tosiasiaväitteestä on kyse aina, kun väite koskee mitattavissa olevia vaikutuksia, jotka voidaan osoittaa oikeiksi tai vääriksi. Väitteiden paikkansapitävyydestä on varmistauduttava jo ennen niiden esittämistä ja väitteiden on pidettävä paikkansa markkinoinnin julkaisuajankohtana. Väitteen pitää perustua puolueettomiin ja luotettaviin selvityksiin, tutkimuksiin, tilastoihin, testeihin, mittauksiin. Jos välitysliike lupaa myynnillään olevan mitattavissa olevia vaikutuksia, ne pitää pystyä osoittamaan todeksi. Aluehallintovirasto ohjeistaa, että vastaisuudessa välitysliikkeen markkinoinnissa esittämät tosiasiaväitteet tulee pystyä osoittamaan todeksi ja markkinoinnin tulee olla totuudenmukaista, puolueetonta ja asiallista.

Dnro: ESAVI/31779/2019                            UUSI (päivitetty 18.3.2020)
Päätös: Tutkimatta jättäminen (vailla lainvoimaa)
Asiasanat: Välitystehtävän suorittaminen, kosketuksiin saattaminen, asiakirjojen laadinta
Päätöspäivä: 11.3.2020

Myyjä pyysi välitysliikkeeltä sähköpostitse apua ratsutilan myymisessä. Tätä ennen myyjä oli saanut myymästään kiinteistöstä ostotarjouksen. Välitysliike laati esisopimuksen ja kauppakirjan myyjän sekä edellä mainitun ostotarjouksen tehneen henkilön välille. Lisäksi välitysliike mahdollisesti vaikutti kohteen hintaan, koska edellä mainitun ostotarjouksen mukainen kauppahinta oli 1 230 000 euroa, mutta välitysliikkeen tekemän esisopimuksen mukainen kauppahinta oli 1 300 000 euroa. Aluehallintoviraston saaman selvityksen perusteella asiassa ei ollut selvää, oliko välitysliike suorittanut muita toimenpiteitä sopimuskumppanilleen (ilmoittajalle), jonka perusteella asiassa olisi voitu katsoa olevan kyse välitystehtävän suorittamisesta. Kohdetta ei ollut myöskään ennen ostotarjousta välitetty välitysliikkeen kautta, eikä välitysliike ollut markkinoinut sitä. Aluehallintovirasto jätti asian tutkimatta toimivaltaansa kuulumattomana, koska kyse ei ollut välitysliikelain mukaisesti välityksestä. Aluehallintovirasto kuitenkin ilmaisi välitysliikkeelle käsityksensä siitä, että vastaavien erimielisyyksien välttämiseksi olisi perusteltua dokumentoidusti korostaa kaupan osapuolille sitä, ettei kyse ole välitystehtävän suorittamisesta ja liittää esimerkiksi kauppakirjaan tästä klausuuli.

Dnro: ESAVI/7195/2017             
Päätös: Määräaikainen toimintakielto 5 vrk (vailla lainvoimaa, valitettu hallinto-oikeuteen – saatu kielto täytäntöönpanoon)
Asiasanat: Ostajan suojaaminen rakentamisvaiheessa
Päätöspäivä: 4.6.2018

Luonnolliset henkilöt omistaneet asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat heidän asuntonaan käytetyn, puretun rakennuksen hallintaan. Tämän jälkeen asunto-osakeyhtiöön uudet osakesarjat. Rakennusliikkeellä oli sopimus ASOY:n osakkeet omistavien henkilöiden kanssa, että rakennusliike voi ennakkomarkkinoida ja suunnitella uudiskohteita ASOY:n omistamalle kiinteistölle. Sopimuksen mukaan rakennusliike oli oikeutettu markkinoimaan omistajien puolesta kiinteistöä sekä hyväksyä omistajien puolesta ostotarjouksia kiinteistöstä/osakkeista. Välitysliikkeellä myyntitoimeksianto rakennusliikkeen kanssa huoneistosta, jonka osoitteena rakennettavan pientalon osoite.

Myytävät osakkeet eivät oikeuttaneet hallitsemaan huonestoa, jota myyjät olisivat käyttäneet tai aikoneet käyttää omana asuntonaan, vaan myytävät osakesarjat (=kaikki ASOY:n osakesarjat) kirjattu ASOY:n yhtiöjärjestykseen henkilöiden ja rakennusliikkeen välisen sopimuksen jälkeen.

Ostaja tehnyt asunto-osakkeista aluehallintoviraston (AVI) näkemyksen mukaan sitovan tarjouksen, jossa sitoutui urakkasopimuksen tekoon rakennusliikkeen kanssa. Välitysliikkeen mukaan kyseessä oli varaus. Urakkasopimus tehtiin muutamaa päivää myöhemmin ja siinä iso euromääräinen sanktio perusteettomalle purkamiselle. Tarjouksen ehtona oli myöhemmin toimitettavan yhtiöjärjestysluonnoksen hyväksyminen.

Yhtiöjärjestysluonnoksessa tiedot uusista osakkeista ja siitä mitä huoneistoa ja kiinteistön osaa ne oikeuttavat hallitsemaan sekä kirjaus osakkaan oikeudesta rakentaa hallinta-alueelleen.

Välitysliikkeen mukaan kyseessä ollut ennakkomarkkinointi, jolloin asuntokauppalain (AKL) 2 luvun säännökset eivät tulleet sovellettavaksi. AVI:n näkemyksen mukaan osakkeita tarjottiin myyntiin rakentamisvaiheessa, ja sovellettavaksi tuli näin ollen AKL:n 2 luku (ostajan suojaaminen rakentamisvaiheessa), jonka perusteella oikeustoimessa on lähtökohtaisesti perustajaosakas, sille kuuluvine velvoitteineen (turva-asiakirjat). AVI:n näkemyksen mukaan AKL 1:4 §:n 2 momentin poikkeukset eivät luoneet tilannetta, jonka perusteella tapauksessa ei olisi ollut perustajaosakasta.

Dnro: ESAVI/3838/2019                      
Päätös: Varoitus (vailla lainvoimaa, valitettu hallinto-oikeuteen)
Asiasanat: Palveluksessa olo – velvoitteen tulkinta
Päätöspäivä: 14.6.2019

Välitysliikelaki edellyttää, että välitysliikkeen nimiin välitystehtäviä suorittavat henkilöt ovat kyseisen välitysliikkeen palveluksessa.

Tapauksessa oli kysymys siitä, voiko vaadittu palvelussuhde muodostua välitysliikkeen, laskutuspalveluyrityksen ja välitysliikkeen nimiin välitystehtäviä suorittavan henkilön välisen sopimuksen kautta.

Välitysliikkeen käyttämän sopimuksen perusteella kaikki välitystoiminta ja asiakaslaskutus tapahtui välitysliikkeen nimiin, vastaavalla hoitajalla oli oikeus tarkastaa välitystehtäviä suorittaneen henkilön toimeksiantosopimukset ja toimeksiantoihin kuuluvat asiakirjat ja välitysliikkeen vastuuvakuutus kattoi sen nimiin tapahtuneen välitystoiminnan. Välitysliike katsoi, että sillä oli tosiallinen, välitysliikkeen, laskutuspalveluyhtiön ja välitystehtäviä suorittavan henkilön väliseen sopimukseen perustuva direktio-oikeus ohjata ja valvoa välitystehtäviä sen nimiin suorittavan henkilön toimintaa.

Välitystehtäviä suorittava henkilö ei sopimuksen perusteella kuitenkaan ollut työsuhteessa välitysliikkeeseen tai toiminut välitysliikeyrityksen johdossa. Sopimuksessa oli ehtoja, jotka korostivat välitystehtäviä suorittavan henkilön itsenäisyyttä.

Välitysliikelain muutoksen (279/2013) hallituksen esityksen mukaan palveluksella oloa koskevalla vaatimuksella tarkoitetaan lähtökohtaisesti välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia henkilöitä.. Säännellyissä elinkeinoissa on lainsäätäjä saattanut asettaa joillekin henkilölle tai joillekin henkilöille velvoitteen olla tuon toimiluvan saaneen tai rekisteröityneen yrityksen palveluksessa. Näissä elinkeino-oikeudellisen lainsäädännön esitöissä on vakiintuneesti katsottu yrityksessä palveluksessa olemisen tarkoittavan  joko työsuhdetta yritykseen tai kuulumista yrityksen johtoon. Velvoitteen tarkoituksena on syytä pitää lainsäätäjän tarkoitusta varmistaa, että säänneltyä elinkeinoa harjoitetaan toimiluvan saaneen tai rekisteröinnin suorittaneen yhtiön tai yksityisen elinkeinonharjoittajan kontrollissa. Jos viranomainen päätöksellään antaa yritykselle oikeuden harjoittaa säänneltyä elinkeinoa, tulee tällä oikeuden saaneella yrityksellä olla oikeus johtaa ja valvoa nimissään harjoitettavaa säänneltyä elinkeinoa. AVI katsoi käsitteen palveluksessa olo olevan elinkeino-oikeudessa vakiintunut ja sitä on tulkittava yhteneväisesti elinkeino-oikeudellisessa lainsäädännössä.

Palveluksessa olon arvioinnissa on merkityksellistä välitysliikkeen johto ja valvontaoikeuden eli niin sanotun direktio-oikeuden ulottuvuus. Jotta välitystehtäviä suorittavan henkilön voidaan katsoa olevan välitysliikkeen palveluksessa, tulee välitysliikkeellä olla tähän henkilöön kohdistuva direktio-oikeus, mikäli kyseessä ei ole välitysliikkeen lakisääteiseen johtoon kuuluvasta henkilöstä. Direktio-oikeus on työoikeudellinen käsite. Se tarkoittaa työn teettäjän  oikeutta johtaa ja valvoa henkilön työntekoa. Direktio-oikeus on edellytys sille, että välitysliike ja sen vastaava hoitaja voivat vastata lain asettamista velvollisuuksista. Välitysliikkeellä tulee siten olla tosiasiallinen oikeus johtaa ja valvoa sen lukuun välitystehtäviä suorittavien henkilöiden toimintaa. Lakiin kirjatulla palveluksessa ololla tarkoitetaan tätä. 

Tapauksessa välitysliikkeen, välitysliikkeelle välitystehtäviä suorittavan luonnollisen henkilön ja Laskutuspalveluyhtiön välisen sopimuksen ehtojen perusteella ei välitysliikkeelle voitu katsoa syntyneen välitysliikelain edellyttämää riittävää työnjohto- ja -valvontaoikeutta sen nimiin välitystehtäviä suorittavaan henkilöön. Kun tämä direktio-oikeus puuttui, ei voitu katsoa, että yhteistyösopimuksen perusteella välitysliikkeen nimissä välitystehtäviä suorittavat henkilöt olisivat välitysliikkeen palveluksessa välitysliikelain 5 §:n tarkoittamassa mielessä.

Dnro: LSSAVI/3785/2018  
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: tiedonantovelvollisuus ostajalle, selvitys osakkeiden panttauksesta
Päätöspäivä: 29.1.2019

Välitysliike toimi välityslain 10 §:n vastaisesti jättäessään esittämättä selvityksen osakkeiden panttauksesta ennen välityskohdetta koskevan sopimuksen päättämistä. Lisäksi välitysliike toimi vastoin hyvää välitystapaa jättäessään selvittämättä panttivastuiden määrän ja varmistamatta, millä ehdoilla osakekirja oli vapautettavissa panttivastuusta. Aluehallintovirasto katsoo, että välitysliikkeen tulee tiedustella myyjältä ennen kohteen julkista markkinointia, onko osakekirja pantattu ja kenen hallussa osakekirja on, eli pantinhaltijan tietoja. Mikäli osakekirja on pantattu, välitysliikkeen tulee varmistaa myyjältä saamansa tiedot pantinhaltijalta. Välitysliike voi pyytää edellä mainitut tiedot myyjältä ja pantinhaltijalta suullisesti, ja kirjata itse tiedot dokumenttiin, joka tulee arkistoida välitysliikelain 10 §:n mukaisesti toimeksiantoon liittyvänä asiakirjana. Välitysliike voi antaa selvityksen osakkeiden panttauksesta ostajalle suullisesti, mutta välitysliikkeen pitää pystyä dokumentoidusti näyttämään, että saatu selvitys on esitetty ostajalle. Lisäksi välitysliikkeen tulee hyvän välitystavan mukaisesti selvittää myyjältä ja pantinhaltijalta panttivastuiden määrä ja varmistaa, millä ehdoilla osakekirja on vapautettavissa panttivastuusta. Aluehallintovirasto katsoo, että myös nämä tiedot voi pyytää myyjältä ja pantinhaltijalta suullisesti, mutta saadut tiedot tulee dokumentoida ja arkistoida. Välitysliikkeen ei sen sijaan ole tarvetta esittää panttivastuiden määrää ja osakekirjan vapauttamiseen liittyviä tietoja ostajalle. Välitysliikkeen tulee kuitenkin huomioida pantinhaltijalta saadut tiedot osakekirjan vapauttamisen ehdoista välittäessään kohteesta saatuja tarjouksia myyjälle.

Dnro: ESAVI/11332/2018                           
Päätös: Varoitus (vailla lainvoimaa)
Asiasanat: Kiinteistönvälityksen määritelmä
Päätöspäivä: 22.1.2019

Yhtiö oli rekisteröitynyt välitysliikerekisteriin, mutta katsoi, ettei sen tarjoama palvelu ollut välitystä. Palvelu on yhtiön mukaan asunto- ja kiinteistökohteiden omaehtoiseen myyntiin tarkoitettua tukipalvelua ja se on toteutettu digitaalisena palvelualustana, jossa toiminnallisuudet tarjotaan käyttäjille tieto- ja viestintäpalveluina, joita käyttäjät käyttävät itsepalveluna. Yhtiö hankkii myyntikohdetta koskevat tiedot asunto- tai kiinteistöyhtiöiltä tai myyjältä, mutta ei analysoi niiden sisältöä. Käyttöehtojen perusteella Yhtiö mm. tilaa kohdetta koskevat dokumentit, laatii myyjän antamien ja ASOY:lta saatujen tietojen pohjalta kohteen myyntimateriaalin, näyttää kohteen tiedot palvelussa ja muissa ilmoituskanavissa, toimittaa sähköisen palvelualustansa kautta ostajien antamat tarjoukset myyjälle ja myyjän vastaukset ostajille sekä toimittaa myyjälle esitäytetyn kauppakirjapohjan.

Tapauksessa oli arvioitavana se, onko tarjottu palvelu välitystä siitä johtuvine velvoitteineen. Välitysliikelailla rajoitetaan elinkeinovapautta, joten välityksen määritelmän tulkinnan tulee perustua säädöksen sanamuotoon.

AVI katsoi, ettei lainsäädäntö estä välitysliikkeeksi rekisteröitynyttä yritystä harjoittamasta myös muuta elinkeinoa kuin välitystä.

Välityslaki lähtee siitä, että myyjä tekee toimeksiannon kohteen myynnistä ja välitysliike toimii päämiehensä asiamiehenä. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kosketuksiin saattaminen edellyttää välittäjäksi määriteltävältä palveluntarjoajalta molempien osapuolten tahdonilmaisun vastaanottamista. Palvelun määritteleminen kiinteistönvälitykseksi edellyttää, että palveluntarjoaja toiminnallaan saattaa taloudellisen hyödyn aikaansaamiseksi myyjät ja ostajat kosketuksiin toistensa kanssa luovutussopimuksen aikaansaamiseksi. Vaikka palveluntarjoaja suorittaisi osittain samoja toimia kuin kiinteistönvälitysliike, ei toimintaa voida pitää kiinteistönvälityksenä, jos palveluntarjoajan toimien ei voida itsessään sanoa saattavan osapuolia kosketuksiin toistensa kanssa.

Välitykselle lainsäädännössä annetun määritelmän pelkkään sanamuotoon yksioikoisesti tukeutuva soveltaminen saattaisi välityksen piiriin pelkät ilmoitusalustat. Määritelmän soveltamisessa on näin ollen otettava huomioon myös sääntelyn tarkoitus.

Asunnon myyjän kääntyessä kiinteistönvälitysliikkeen puoleen voidaan hänen katsoa ostavan ensisijaisesti myytävän kohteen markkinointia ja ammattitaitoa siitä, että asuntokauppa tulee hoidetuksi lain mukaisesti, minimoiden riitoja aiheuttavia tekijöitä. Asuntokauppariidat keskittyvät AVI:n käsityksen mukaan pääosin kohteesta annettuihin tietoihin ja tarjousmenettelyyn. Se, mitä tietoja kohteesta annetaan, pohjautuu etenkin siihen, mitä asiakirjoja on käytetty myyntiesitteen laatimiseen, miten niitä on tulkittu ja miten erinäiset tiedot ovat siirtyneet asiakirjoista myyntiesitteisiin.

Yhtiön markkinoinnin perusteella myyjä voi odottaa ostavansa asuntokauppaan tarvittavaa ammattitaitoa. Yhtiön voidaan katsoa markkinoivan asuntokauppaan liittyvää ammattitaitoaan ostajalle esitettävien tietojen keräämisessä ja esittämisessä. Tämän kaltaisen palvelun, yhdistettynä myytävän kohteen tehokkaaseen markkinointiin, voidaan katsoa olevan keskeinen syy asuntoaan myyvän tahon ostaessa kiinteistönvälityspalveluja. Yhtiö hoitaa ilmoituksennäkyvyyden eri ilmoituskanavissa ja sen voidaan näin ollen sanoa hoitavan kohteen markkinointia

Välityksen rajojen arvioinnissa on ennen kaikkea turvauduttava säädöksen sanamuotoon ja sääntelyn tarkoitukseen. Välitysalan sääntelemisen tarkoituksena voidaan katsoa olevan tarkoitus säännellä asuntokauppaprosessiin kattavaa palvelua tarjoavia toimijoita, jolta palvelunostaja voi odottaa myyntiprosessin tehokasta hoitamista ja ammattitaitoa saada prosessi suoritettua riitaisuuksia välttäen.

Ottaen huomioon välitysliikelain ja välityslain kiinteistönvälitys-käsitteen sanamuodot, kiinteistönvälitystä koskevan lainsäädännön tavoitteet ja asuntokaupan toteutumiseen tähtäävien Yhtiön palveluiden kokonaisuuden on Yhtiön palvelualustallaan harjoittamaa toimintaa pidettävä välityksenä

Dnro: ESAVI/7156/05.11.05/2017                                  
Päätös: Varoitus (vailla lainvoimaa)
Asiasanat: Käsite kiinteistönvälitys, tiedonantovelvollisuus ostajalle
Päätöspäivä: 28.6.2018

Ostaja teki kiinteistön omistajan kanssa kaupan kiinteistön määräosasta. Kauppakirjassa sitouduttiin tekemään urakkasopimus tietyn rakennusliikkeen kanssa. Rakennusliike ei omistanut myytyä kiinteistön määräosaa.

Välitysliike oli markkinoinut tähän tiettyyn osoitteeseen rakennettavaa tietyn tyyppistä yksilöityä pientaloa rakennusliikkeen kanssa tehdyn sopimuksen perusteella. Markkinoinnissa käytettiin mm. ilmaisuja "osta" ja "uusia omakotitaloja".

Välitysliikkeen mukaan kyseessä oli rakennuspalvelun eikä rakennuksen markkinointi, eikä kyseessä ollut näin ollen kiinteistönvälitys. Liikkeen mukaan kyseessä oli kaksi eri oikeustointa, tontin määräosan kauppa ja urakkasopimus. Liike myös katsoi, ettei se ollut kiinteistönvälitystoimeksianto-suhteessa kiinteistön määräosan myyjään.

Avi katsoi välitysliikkeen tosiasiallisesti sopimusjärjestelyin hoitaneen kiinteistön määräosan välitystä. Liike oli markkinoinut kiinteistön määräosalle rakennettavaa pientaloa.

Avi katsoi yksilöidyn (mm. rakennuslupapiirustukset ja rakennustapaselostus), tiettyyn nimenomaiseen paikkaan rakennettavan kiinteistömuotoisen pientalon markkinoimisen kiinteistönvälitykseksi. Sillä seikalla, että rakennusliike ei omistanut myytävää määräosaa, ei ollut merkitystä, koska sopimusjärjestelyin määräosan myynti ja urakkasopimuksen tekeminen oli kytketty toisiinsa.

Näin ollen tapauksessa tuli huomioida välityslaista johdettavat velvoitteet. Välitysliikkeen olisi tullut antaa markkinoinnissaan tieto selvemmin mm. siitä, että ostajasta tulee maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama rakennuttaja sekä tieto siitä, että kohteen rakentamisen aloittamisen edellytyksenä oli ollut kiinteistölle suunniteltujen tiettyjen muiden pientalojen myynti.

Dnro: ESAVI/7047/05.11.05/2018                           
Päätös: Varoitus
Asiasanat: autopaikka, ensiasunnon ostaja, toimeksiantosopimus, varainsiirtovero, ostotarjous
Päätöspäivä: 22.8.2018

Välitysliike toimi välityslain 5 §:n vastaisesti, koska se välitti erillisellä osakkeella myytävää autokatospaikkaa ilman toimeksiantosopimusta. Asunnon toimeksiantosopimuksessa ei ollut yksilöity erillisellä osakkeella myytävää autokatospaikkaa, eikä välitysliike toimittanut aluehallintovirastolle muutakaan näyttöä siitä, että autokatospaikan välittämisestä olisi sovittu toimeksiantajan kanssa välityslain 5 §:n mukaisesti. Välitysliike toimi myös välityslain 7 §:n vastaisesti huolimattomasti ja ammattitaidottomasti, koska se ei ole edellyttänyt riittävän yksilöityä ostotarjousta sen osalta, miten hinta jakautuu asunnon ja autokatospaikan välillä. Välitysliike ei esittänyt aluehallintovirastolle näyttöä sen osalta, miten kaupan osapuolet päätyivät kauppakirjan mukaiseen 5000 euron hintaan autokatospaikan osalta. Lisäksi välitysliike toimi välityslain 7 ja 9 §:ien ja hyvän välitystavan vastaisesti, koska se ei kertonut ilmoittajalle siitä, että autokatospaikasta pitää maksaa varainsiirtoveroa, vaikka ilmoittaja on ensiasunnon ostaja. Välitysliike ei myöskään varmistunut siitä, että ilmoittaja suorittaa autokatospaikasta varainsiirtoveron. Välitysliike toimi välityslain 7 §:n ja hyvän välitystavan vastaisesti myös siltä osin, kun se ei selvittänyt toimeksiantajalta ennen kaupantekotilaisuutta avainten lukumäärää ja sijaintia.

Dnro: ESAVI/10424/05.11.05/2017                          
Päätös: Varoitus (vailla lainvoimaa)
Asiasanat: toimeksiantosopimuksen jatkaminen, välityspalkkio, tarjousten dokumentointi, rahanpesulaki, energiatodistus, toimeksisaajan yksilöinti
Päätöspäivä: 23.5.2018

Välitysliike toimi vastoin hyvää välitystapaa ja välityslain 5 §:ä, koska se välitti kohdetta ilman voimassaolevaa toimeksiantosopimusta ja peri asiassa välityspalkkiota, vaikkei liikkeellä ollut voimassa olevaa toimeksiantosopimusta. Tapauksessa kuolinpesän kolme osakasta myivät kahta eri kiinteistöä vuosina 2016 ja 2017. Välitysliikkeellä ei ollut kaikkien toimeksiantajien suostumusta molempien kiinteistöjen myyntiin, eikä toimeksiantosopimuksia ollut jatkettu hyvän välitystavan mukaisesti. Välitysliike oli välityslain 7 §:n vastaisesti ottanut vastaan suullisen tarjouksen ilman, että olisi edellyttänyt tätä myös kirjallisena. Kiinteistöt myytiin 75 000 euron yhteishinnalla, mutta välitysliike ei toimittanut aluehallintovirastolle tällaista ostotarjousta vaan ainoastaan 70 000 euron yhteistarjouksen. Välitysliike toimi välityslain 7 §:n vastaisesti huolimattomasti ja ammattitaidottomasti, koska se ei yksilöinyt toimeksisaajaa toimeksiantosopimukseen. Välitysliikkeen käyttämässä toimeksiantosopimuksessa ja myyntiesitteessä oli toisen välitysliikkeen nimi, Y-tunnus ja leima. Välitysliikkeen tekemissä asiakirjoissa ei ollut hyvän välitystavan mukaisesti kirjausta energiatodistuksesta, eikä välitysliike ollut kertonut kaupan osapuolille energiatodistuksen puuttumisen merkityksestä. Välitysliike ei myöskään ollut todentanut toimeksiantajan ja tämän vastapuolen henkilöllisyyttä rahanpesulain mukaisesti eikä säilyttänyt asiakirjojen (passin ja ajokortin) tunnistetietoja.

Dnro: ESAVI/3284/05.11.05/2017                 
Päätös: Varoitus (vailla lainvoimaa)
Asiasanat: tiedonantovelvollisuus, selonottovelvollisuus, vedättäminen, energiatodistus, hinnan arvioiminen, myyntiesite
Päätöspäivä: 22.1.2018

Välitysliike toimi hyvän välitystavan ja välityslain 9 ja 11 §:ien vastaisesti, koska se ei selvittänyt kohteen kaavoitusta ja rakennuslupa-asiakirjoja. Kohde koostui kahdesta tilasta, joista toinen sijaitsi MY-alueella (Maa- ja metsätalousalue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja). Tämä MY-alue kävi ilmi muun muassa kiinteistörekisteriotteesta. Lisäksi alueella sijaitsi autotalli, kelosauna, grillikatos, savusauna ja laituri, jotka olivat rakennettu ilman rakennuslupaa. Välitysliike ei kyennyt näyttämään, että se olisi tarkastanut rakennuslupa-asiakirjat kunnan rakennusvalvonnasta tai toimeksiantajalta taikka selvittänyt ja kertonut kaupan osapuolille sen merkityksestä, että toinen tila sijaitsee MY-alueella. Välitysliike toimi myös välityslain 7 §:n ja hyvän välitystavan vastaisesti vedättäessään ostajaa sellaisella vastatarjouksella, jota myyjä ei ollut tosiasiassa edes tehnyt. Lisäksi kohteesta tehty myyntiesite oli virheellinen asuinpinta-alan, kaavoituksen ja rakennusoikeuden osalta. Kohteesta ei ollut tehty energiatodistusta, eikä tästä ja sen vaikutuksista oltu kerrottu dokumentoidusti toimeksiantajalle ja tämän vastapuolelle. Kohteen myyntihintapyyntö oli arvioitu virheellisesti, sillä alkuperäinen myyntihintapyyntö oli ollut 1 570 000 euroa ja toteutunut kauppahinta 625 000 euroa.

Dnro: ESAVI/2016/05.11.05/2017                
Päätös: Liiketoimintakielto (14 vuorokautta) (vailla lainvoimaa)
Asiasanat: ennakkoperintärekisteri, perukirja, aputoiminimen käyttö, toimeksisaajan yksilöinti, tarjousmenettely, myyntiesite, markkinointi, välityspalkkio
Päätöspäivä: 16.11.2017

Välitysliike toimi vastoin hyvää välitystapaa ja välityslain 5 §:ä, kun se välitti kohdetta ilman voimassaolevaa toimeksiantosopimusta. Välitysliike toimi vastoin välityslain 5 §:ä myös siltä osin, kun se peri asiassa välityspalkkiota, vaikkei liikkeellä ollut voimassa olevaa toimeksiantosopimusta. Kohdetta välitettiin ilman perukirjaa, eikä välitysliike ollut esittänyt näyttöä siitä, että se olisi selvittänyt kohteen omistajat ja heidän suostumuksensa kiinteistön myymiseen. Välitysliike ei kuulunut ennakkoperintärekisteriin, eikä kertonut tästä hyvän välitystavan mukaisesti toimeksiantajalle ennen toimeksiantosopimuksen allekirjoittamista. Välitysliikkeen lähettämään laskuun oli arvonlisäverolain 209 e §:n vastaisesti eritelty arvonlisäveron määrä, vaikkei liike ollut liiketoiminnastaan arvonlisäverovelvollinen. Välitysliike otti hyvän välitystavan vastaisesti vastaan suullisesti tehdyn tarjouksen ja vastatarjouksen ilman, että se olisi edellyttänyt näitä myös kirjallisena. Välitysliike toimi myös vastoin toiminimilain 31 §:ä ja yritys- ja yhteisötietolain 15 §:ä, kun toimeksiantosopimukseen ei ollut yksilöity riittävän tarkasti toimeksisaajaa. Toimeksiantosopimukseen ei ollut kirjattu yrityksen toiminimeä ja Y-tunnusta vaan ainoastaan liikkeen aputoiminimi. Kohteesta oli tehty asuntomarkkinointiasetuksen 7§:n vastainen myyntiesite, jossa oli pinta-alatiedot kirjattu väärin. Välitysliike ei myöskään hyvän välitystavan mukaisesti toimittanut myyntiesitettä toimeksiantajalle tarkastettavaksi ennen toimeksiannon aloittamista. Lisäksi yritys markkinoi kohdetta asuntomarkkinointiasetuksen 2 §:n vastaisella mainoksella, joka ei sisältänyt maa-alueen pinta-alaa ja kaupunginosaa.

Dnro: ESAVI/5949/05.11.05/2017                                  
Päätös: varoitus
Asiasanat: tiedonantovelvollisuus, energiatodistus, markkinointi, tarjousmenettely, kauppakirja, vakuusjärjestely
Päätöspäivä: 27.9.2017

Välitysliikkeen katsottiin toimineen hyvän välitystavan ja lain säännösten vastaisesti muun muassa laiminlyömällä tiedonantovelvollisuuden toimeksiantajalle ja toimeksiantajan vastapuolelle jättäessään kertomatta myyjälle tarpeesta laatia energiatodistus, ja antaessaan ostajalle virheellisiä tietoja muun muassa energialuokasta, maapohjan pinta-alasta, tontin rekisteriyksikkölajista, talousrakennuksen pinta-alasta ja jäljellä olevasta rakennusoikeudesta. Välitysliike oli antanut virheellisesti ymmärtää, että sillä oli kohteelle ostaja valmiina sekä antanut myyntiesitteessä virheellisiä tietoja kohteesta. Välitysliike oli välittänyt epäselvästi laaditun vastatarjouksen ostajalle ilman myyjän hyväksyntää ja jättänyt ohjeistamatta kaupan osapuolia tarjousten sisällön osalta. Välitysliike oli jättänyt huolehtimatta siitä, että kaupan osapuolet saavat riittävän ajoissa ennen kaupan tekemistä kauppakirjaluonnoksen tarkastettavakseen. Välitysliike oli kirjannut kauppakirjaan virheellisiä tietoja kiinteistöstä. Välitysliike oli jättänyt huolehtimatta kauppakirjaan kirjattujen vakuusehtojen toteutumisen ja loppukauppahinnan maksutilaisuuden järjestelyiden ja käytännön menettelyjen sopimisen.

Dnro: ESAVI/2431/05.11.05/2017                                        
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: selonottovelvollisuus, rakennuttajan konkurssi, viereisen taloyhtiön vesivahinko
Päätöspäivä: 30.8.2017

Ilmoittajan mukaan välitysliikkeen edustaja oli välitystehtävää hoitaessaan salannut ostajalta tiedon rakennuttajan konkurssista. Lisäksi välittäjä oli jättänyt kertomatta viereisessä taloyhtiössä ilmenneestä vesivahingosta ja rakennusvirhe-epäilyistä. Välitysliikkeen mukaan välitysliikkeen edustaja oli saanut tiedon rakennuttajan konkurssista ja viereisessä taloyhtiössä ilmenneestä vesivahingosta. Aluehallintovirasto katsoi, että välitysliikkeen olisi pitänyt tietää rakennuttajan konkurssin ja viereisessä taloyhtiössä tapahtuneen vesivahingon olevan välityslain 8 §:ssä tarkoitettuja tietoja, jotka vaikuttavat kaupasta päättämiseen. Näin ollen välitysliikkeen olisi tullut kertoa tiedoista ostajalle. Välitysliikkeen olisi pitänyt ymmärtää, että tieto konkurssista olisi ollut ostotarjouksen tekemiseen vaikuttava seikka, koska toinen asiakas oli jättänyt ostotarjouksen tekemättä kuultuaan isännöitsijältä konkurssista. Välitysliikkeen olisi tullut ymmärtää myös viereisessä taloyhtiössä tapahtuneen vesivahingon merkitys ostotarjouksen tekemisen kannalta, koska vesivahinko oli aiheuttanut tarkastustoimenpiteitä toimeksiannon kohteena olevassa asunnossa ja taloyhtiössä. Välitysliikkeen edustajan olisi tullut esimerkiksi katselmusta tehdessään ymmärtää, että yhtiöiden rakennukset olivat todennäköisesti saman rakennuttajan yhtenevällä rakennustavalla rakentamat. Tyypillisessä tapauksessa välitysliikkeen selonottovelvollisuus ja tiedonsaantioikeus ulottuu vain välityksen kohteena olevaan taloyhtiöön. Kyseisessä tapauksessa välitysliike oli kuitenkin saanut isännöitsijältä pyytämättä tiedon viereisessä taloyhtiössä tapahtuneesta vesivahingosta ja sen vaikutuksista välityksen kohteena olevaan yhtiöön.

Dnro: ESAVI/10579/05.11.05/2016                           
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: lunastusoikeus, selonottovelvollisuus, kauppakirja, hyvitys
Päätöspäivä: 30.6.2017

Ilmoittajan mukaan välitysliikkeen edustaja ei selvittänyt riittävästi sitä, että välitettävä asunto oli aiemmin kuulunut Hitas-järjestelyyn, minkä vuoksi yhtiöjärjestyksessä oli edelleen maininta kaupungin lunastusoikeudesta. Välitysliike toimitti aluehallintovirastolle kaupungin työntekijän lähettämän sähköpostin, jossa työntekijä kertoi, että taloyhtiö on vapautunut Hitas-järjestelmästä, eikä kaupungilla siten ole enää asunto-osakkeen lunastusoikeutta. Välitysliikkeen toiminta oli tältä osin hyvän välitystavan mukaista. Ilmoittaja esitti tyytymättömyyttään myös siitä, ettei välitysliikkeen edustaja huomioinut riittävästi ostajan etua, kun kauppa piti tehdä käteiskauppana ja ostajalle siirtyi huoneiston hallintaoikeus vasta kuukauden kuluttua kauppahinnan maksamisesta. Välitysliikkeen mukaan myyjä oli antanut ohjeet siitä, millaisia ostotarjouksia voidaan ottaa vastaan. Lisäksi kauppakirjassa oli kirjaus sopimussakosta, jos huoneiston hallintaoikeuden siirtyminen viivästyy myyjästä johtuvasta syystä. Välitysliike oli tältä osin huomioinut ostajan edun toteutumisen hyvän välitystavan mukaisesti. Ilmoittajan mukaan välitysliike toimi virheellisesti laatiessaan kauppakirjaluonnoksen, jossa kauppahintaa oli laskettu 300 euroa. Välitysliike oli luvannut ilmoittajalle 300 euron hyvityksen, joka olisi kuitattu välityspalkkiosta suoraan kauppahinnasta. Myyjille em. menettelytapa sopi, koska he olisivat saaneet itselleen saman summan, vaikka kauppahinta olisi ollut 300 euroa pienempi. Aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota siihen, ettei kauppahinnasta saa kuitata välityspalkkiota. Esimerkiksi varainsiirtovero maksetaan kauppahinnan mukaan, minkä vuoksi se olisi ollut todellista pienempi. Menettely ei myöskään olisi ollut ostajan edun mukainen, sillä ostajan olisi mahdollisesti tullut maksaa enemmän veroa luovutusvoitosta, jos kauppahinta olisi ollut todellista pienempi.

Dnro: ESAVI/8781/05.11.05/2016                   
Päätös: Huomion kiinnittäminen
Asiasanat: tiedonanto- ja selonottovelvollisuus, toimeksiantosopimus, esite, kauppakirja, tarjousmenettely
Päätöspäivä: 8.5.2017

Toimeksiantosopimuksen alkaessa taloyhtiössä oli käynnissä ikkunasaneeraus. Välitysliikkeen mukaan myyjät sitoutuivat maksamaan saneerauskustannukset, mutta siitä ei ollut kuitenkaan erillistä mainintaa toimeksiantosopimuksessa. Myyjät kiistivät lupauksen, eikä välitysliike kyennyt osoittamaan väitteensä todenmukaisuutta. Myyntiesitteestä ei mainittu mitään saneerauskustannuksista. Välitysliikkeen olisi pitänyt ottaa kauppakirjaan maininta saneerauskustannuksista, jos tarkoitus olisi ollut, että ostaja vastaisi kustannuksista asuntokauppalain 6 luvun 5 §:n pääsäännön mukaisesti. Maininta olisi pitänyt ottaa kauppakirjaan myös myyjien sitoutuessa maksamaan kustannukset. Kauppakirjaan merkitty kauppahinta oli sen mukainen, että myyjä oli maksanut saneerauskustannukset ennen kauppaa. Kuitenkin puolentoista vuoden kuluttua kaupasta taloyhtiö lähetti laskun ostajille. Ostaja oli viemässä asiaa oikeuteen, mutta syntyi sovinto siten, että myyjät maksoivat laskun ja tekivät ilmoituksen välitysliikkeen toiminnasta aluehallintovirastolle. Asiaan liittyi se, ettei isännöitsijäntodistuksessa mainittu kustannuksia, eikä sitä, miten taloyhtiössä hoidettiin saneerauskustannukset. Välitysliikkeen olisi tullut varmistaa saneerauskustannusten tilanne isännöitsijältä ennen kauppaa.

Dnro: ESAVI/7862/05.11.05/2016                           
Päätös: varoitus
Asiasanat: tiedonanto- ja selonottovelvollisuus, toimeksiantosopimuksen jatkaminen, asiakirjojen säilyttäminen
Päätöspäivä: 26.4.2017

Ilmoittajan mukaan välitysliikkeen edustaja ei ollut kertonut hänelle asuntoa välitettäessä siitä, että taloyhtiöön on suunnitteilla kattoremontti. Ilmoittaja sai tietää tulevasta remontista vasta asuttuaan huoneistossa noin vuoden verran. Välitysliikkeen mukaan yrityksen edustaja ei tiennyt tulevasta kattoremontista eikä hänellä ollut perustetta epäillä, että taloyhtiöön olisi tulossa kattoremontti. Myöskään isännöitsijäntodistuksessa ei ollut kirjausta tulevasta remontista, eikä isännöitsijä tai toimeksiantaja kertonut asiasta. Välitysliikkeen edustajan toiminta oli tältä osin hyvän välitystavan mukainen, eikä edustajan voitu katsoa rikkoneen tiedonanto- tai selonottovelvollisuuttaan. Aluehallintovirasto tutki ilmoittajan esittämien epäkohtaepäilyjen lisäksi myös toimeksiantoon liittyvät asiakirjat. Toimeksiantosopimus oli tehty 28.2.2014 ja kauppakirja oli allekirjoitettu 12.5.2015. Välitysliikkeen mukaan toimeksiantosopimuksen jatkamisesta oli sovittu sähköpostitse, mutta kyseistä sähköpostia ei ollut tallessa, eikä välitystä suorittanut henkilö ollut enää välitysliikkeen palveluksessa. Aluehallintovirasto antoi välitysliikkeelle varoituksen, koska liike ei pystynyt dokumentoidusti näyttämään, että toimeksiantosopimuksen jatkamisesta olisi sovittu välityslain 5 §:n mukaisesti. Lisäksi välitysliike oli laiminlyönyt välitysliikelain 10 §:n mukaisen toimeksiantosopimuksen jatkosopimuksen ja selostusliitteen säilyttämisvelvollisuuden.

Dnro: ESAVI/10432/05.11.05/2016                                            
Päätös: varoitus
Asiasanat: asiakirjojen säilyttäminen
Päätöspäivä: 7.4.2017         

Remontoitavasta varastotilasta löytyi välitysliikkeen toimeksiantokansioita, asiakirjoja ja markkinointimateriaalia. Varastotilasta löytyi myös suuri määrä asuntojen avaimia. Välitysliikkeen mukaan muuttoliikkeen piti siirtää kaikki materiaali uuteen osoitteeseen, mutta siltä oli jäänyt huomaamatta kyseinen materiaali. Välitysliike kertoi, että se oli saanut haltuunsa avaimet noin 10 vuotta aiemmin toisen välitysliikkeen liiketoiminnan siirtyessä sille.  Avaimille ei tuolloin löytynyt omistajia ja ne olivat välitysliikkeellä säilössä.

Välitysliike toimi välitysliikelain 10 §:n ja hyvän välitystavan vastaisesti, koska se ei huolehtinut asiakirjojen asianmukaisesta säilyttämisestä. Välitysliikkeen olisi pitänyt havaita asiakirjojen puuttuminen ja myös tarkistaa, ettei varastoon jäänyt välitystoimintaan liittyvää materiaalia. Avainten osalta aluehallintovirasto totesi, ettei ole näytetty avainten liittyvän välitystoimintaa nykyisin harjoittavan välitysliikkeen toimeksiantoihin. Jos välitysliikkeen hallussa on toimeksiantoihin liittyviä avaimia, joita ei ole noudettu tai palautettu, välitysliikkeen pitää pyrkiä aktiivisesti palauttamaan avaimet.

Aluehallintovirastolle ilmoituksen tehnyt taho epäili, että välitysliike oli toiminut henkilötietolain mukaisen huolellisuusvelvoitteen vastaisesti. Aluehallintovirasto ohjasi ilmoittajan kääntymään tältä osin tietosuojavaltuutetun puoleen, joka valvoo henkilötietojen käsittelyä.

Dnro: ESAVI/6692/05.11.05/2016                    
Päätös: varoitus
Asiasanat: tiedonantovelvollisuus, selonottovelvollisuus, kuntotarkastus, selostusliite
Päätöspäivä: 25.1.2017         

Ostajat ostivat vuonna 2013 kiinteistön, jolla sijaitsi hirsirunkoinen omakotitalo. Talo oli peruskorjattu ja asuintilat oli kunnostettu vuonna 2002. Kiinteistön rakennuksessa oli suoritettu kuntotarkastus vuonna 2010. Ostajien mukaan välitysliikkeen edustaja kertoi suoritetusta kuntotarkastuksesta, ja että tiedossa ei ole mitään muita korjaustarpeita kuin taloon johtavan runkovesijohdon ja viemärin uusiminen. Myyjän mukaan hän antoi välitysliikkeen edustajalle kuntotarkastusraportin. Edustajan mukaan hänellä ei ollut missään vaiheessa käytettävissä kohteesta laadittua kuntotarkastusraporttia.  Välitysliikkeen olisi pitänyt kysyä toimeksiantajalta, oliko kuntotarkastusta tehty ja vastaus olisi pitänyt dokumentoida toimeksiantosopimuksen liitteeksi. Välitysliike toimi välityslain 9 §:n tiedonantovelvollisuuden ja 11 §:n selonottovelvollisuuden vastaisesti, kun se ei selvittänyt, oliko kohteesta laadittu kuntotarkastusraporttia.

Dnro: ESAVI/5168/05.11.05/2016                           
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: ostotarjous, myyntiesite, kauppakirja, erityinen selonottovelvollisuus   
Päätöspäivä: 12.1.2017

Ilmoittajien mukaan välitysliikkeen edustaja lisäsi kauppakirjaan oma-aloitteisesti ehdon kiinteistöveron jakautumisesta ostajan ja myyjän välillä. Välitysliikkeen mukaan myyjät edellyttivät, että kiinteistövero jaetaan kaupan osapuolten kesken. Aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota siihen, että ostotarjouksen pitää hyvän välitystavan mukaan sisältää kaikki olennaiset kaupan ehdot. Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti, koska se ei edellyttänyt sellaista ostotarjousta, joka olisi sisältänyt muun muassa tiedon kiinteistöveron jakautumisesta. Ilmoittajat esittivät tyytymättömyyttään myös siitä, ettei välitysliike eritellyt kauppakirjaan kiinteistön mukana myytyä palautuskelpoista vesiliittymää irtaimeksi omaisuudeksi. Välitysliikkeen mukaan vesilaitoksesta kerrottiin puhelimitse, ettei liittymä ole palautuskelpoinen. Välitysliike toimi välityslain 11 §:n vastaisesti, koska se ei selvittänyt tarkemmin vesiliittymän palautuskelpoisuutta. Vesiyhtiön internetsivuilla kerrottiin liittymän olevan palautuskelpoinen. Välitysliike laati em. osin välityslain 7 §:n vastaisesti kiinteistöstä virheellisen kauppakirjan, jossa ei ollut eriteltynä kauppaan sisältyvää palautuskelpoista vesiliittymää irtaimeksi omaisuudeksi. Erityisen selonottovelvollisuuden laiminlyönnin lisäksi aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota kiinteistöstä tehtyyn myyntiesitteeseen. Asuntomarkkinointiasetuksen 7 §:n mukaan myyntiesitteen pitää sisältää muun muassa tieto kaikista kiinteistöllä sijainneista rakennelmista. Tapauksessa myyntiesitteeseen ei ollut kirjattu tietoa leikkimökistä.

Dnro: ESAVI/9228/05.11.05/2016                           
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: myyntiesite, tiedonantovelvollisuus
Päätöspäivä: 7.12.2016

Myyjä oli vienyt kaupanteon jälkeen kiinteistöllä olleen leikkimökin pois. Leikkimökki on osa kiinteistön ainesosaa ja tarpeistoa, joka kuuluu kauppaan, ellei asiasta muuta sovita. Asiassa ei ollut näytetty, ettei leikkimökki olisi kuulunut kauppaan. Välitysliike toimi välityslain 7 §:n ja hyvän välitystavan vastaisesti, kun se ei kertonut toimeksiantajalle ja tämän vastapuolelle siitä, että leikkimökki kuuluu lähtökohtaisesti kiinteistöön. Myöskään välitysliike ei kirjannut mainintaa leikkimökistä myyntiesitteeseen. Lisäksi välitysliike toimi välityslain 7 §:n ja hyvän välitystavan vastaisesti laatiessaan kohteesta virheellisen myyntiesitteen. Myyntiesitteen mukaan pyykinpesukone ja kuivausrumpu sisältyivät kauppaan. Välitysliikkeen mukaan myyntiesitteen virheellinen tieto oikaistiin ilmoittajalle esittelyssä. Aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota siihen, että jos välitysliikkeen tietoon tulee kesken esittelyn, että kohteesta tehty myyntiesite on virheellinen, tulee virheellinen seikka korjata myyntiesitteeseen ja kauppakirjassa viitata yksilöidysti korjattuun esitteeseen. Välitysliike ei pystynyt näyttämään, että ilmoittajalle olisi korjattu esittelyssä myyntiesitteen virheellinen tieto.  

Dnro: ESAVI/8022/05.11.05/2016                         
Päätös: varoitus
Asiasanat: tarjousmenettely, toimeksiantosopimus, kotimyynti, avainten säilyttäminen
Päätöspäivä: 27.10.2016

Aluehallintovirasto antoi välitysliikkeelle varoituksen, koska välitysliike toimi välityslain 5 §:n vastaisesti välittäessään kohdetta yhteensä 7 kuukauden ajan ilman voimassaolevaa toimeksiantosopimusta. Välitysliike oli jatkanut toimeksiantoa välityslain 5 §:n vastaisesti ainoastaan puhelimitse ja ilman toisen toimeksiantajan suostumusta. Välitysliike toimi välityslain 5 §:n vastaisesti myös velkoessaan välityspalkkiota siitä huolimatta, että toimeksiantosopimus oli päättynyt 7 kuukautta ennen ostotarjouksen vastaanottamista. Näiden seikkojen lisäksi aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota siihen, että hinnantarkistus pitää tehdä dokumentoidusti ja kaikkien toimeksiantajien pitää hyväksyä se. Edelleen aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota siihen, ettei välitettävän kohteen avaimia saa luovuttaa ostajaehdokkaille ilman toimeksiantajien suostumusta ja ettei toimeksiantosopimuksessa saa olla viittauksia kumottuihin lakeihin. Toimeksiantosopimuksessa on hyvän välitystavan mukaan oltava maininta siitä, onko kyse kotimyyntitilanteesta. Välitysliikkeellä on näyttötaakka, ettei kyse ole ollut kotimyyntilanteesta. Kotimyyntitilanteessa toimeksiantajalle on annettava kuluttajasuojalain edellyttämiä asiakirjoja kuten toimeksiannon peruuttamisohje ja –lomake. Aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota myös tähän.

Dnro: ESAVI/4030/05.11.05/2016                          
Päätös: varoitus
Asiasanat: tarjousmenettely, ostotarjouksen välittäminen, henkilötietojen lähettäminen
Päätöspäivä: 22.6.2016

Välitysliikkeen edustaja ei toimittanut kaikkia ostotarjouksia toimeksiantajalle eli myyjälle. Lisäksi välitysliikkeen edustaja lähetti tarjouksen tekijä A:n ostotarjouksen henkilötietoineen tarjouksen tekijä B:lle ilman A:n ja toimeksiantajan suostumusta. Näin toimiessaan välitysliikkeen edustaja toimi välityslain 7 §:n ja hyvän välitystavan vastaisesti. Välitysliike ei pystynyt näyttämään, että se olisi tosiasiassa toimittanut myyjälle A:n euromäärältään toiseksi suurimman, ehdottoman ostotarjouksen. Asiassa ei ollut merkitystä sillä, että välitysliike oli toimittanut myyjälle B:n euromäärältään korkeimman, ehdollisen ostotarjouksen. Henkilötietojen lähettämisen osalta aluehallintovirasto ilmaisi välitysliikkeelle tietosuojavaltuutetun kannanotan, jonka mukaan henkilötietoja ei saa lähettää suojaamattomassa sähköpostissa ilman ko. henkilön suostumusta.

Dnro: ESAVI/3763/05.11.05/2016
Päätös: toimintakielto 14 vrk
Asiasanat: LKV, välitystoiminnan harjoittaminen
Päätöspäivä: 7.6.2016

Välitysliikelain mukaan välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa vähintään puolella välitystehtäviä suorittavista henkilöistä on oltava kiinteistönvälittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys (LKV). Välitysliikkeen kohteiden markkinoinnin perusteella liikkeessä välitystehtäviä hoiti neljä henkilöä, joista kenelläkään ei ollut LKV-pätevyyttä.  Aluehallintovirasto antoi 8.1.2016 liikkeelle varoituksen, koska liikkeellä ei ollut palveluksessaan aikaisemman lainsäädännön edellyttämää yhtä LKV-pätevyyden omaavaa välitystoimintaan osallistuvaa henkilöä. Lisäksi liikkeen vastaava hoitaja ei ollut päätoimisesti välitysliikkeen palveluksessa. Aluehallintovirasto totesi liikkeen lainvastaisten menettelyjen olevan vakavia ja toistuvia. Aluehallintovirasto kielsi liikkeen toiminnan 14 vuorokauden ajaksi.

Dnro: ESAVI/3665/05.11.05/2016
Päätös: varoitus
Asiasanat: LKV, välitystoiminnan harjoittaminen
Päätöspäivä: 25.5.2016

Välitysliikelain mukaan välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa vähintään puolella välitystehtäviä suorittavista henkilöistä on oltava kiinteistönvälittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys (LKV). Verkkosivujen mukaan liikkeessä toimi kahdeksan henkilöä, joista neljä oli suorittanut LKV-kokeen. Aluehallintoviraston (AVI) suorittaman verkkosivuvalvonnan ja yhtiöltä saadun selvityksen perusteella pätevyysedellytys ei kyseessä olevan liikkeen osalta kuitenkaan täyttynyt. AVIn näkemyksen mukaan välitysliikkeessä suoritti välitystehtäviä välitysliikelain 5 §:n tarkoittamalla tavalla viisi henkilöä, joista vain yksi oli suorittanut LKV-kokeen. Välitysliikelakia koskevan hallituksen esityksen (HE 196/2012) mukaan välitysliikkeen välitystehtäviä suorittavaksi henkilöksi voidaan katsoa aktiivisesti välitystoimeksiantoja liikkeen nimissä hoitava henkilö. Välitysliikkeen vastaava hoitaja ei siis ollut huolehtinut välitysliikelain 5 §:n 1 momentin mukaisesti siitä, että ajanjaksolla 1.1.-11.4.2016 välitysliikkeen välitystehtäviä suorittavista puolella on välitysliikelain 5 §:n 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys. Ammattipätevyysvaje ei ollut tilapäistä. Vastaava hoitaja oli siten laiminlyönyt välitysliikelain 5 §:n 1 momentin mukaisen tehtävänsä. Aluehallintovirasto antoi liikkeelle varoituksen.

Dnro: ESAVI/1176/05.11.05/2016
Päätös: varoitus
Asiasanat: kiinteistö, kaavoitus, selonottovelvollisuus
Päätöspäivä: 15.3.2016

Välitysliikkeen edustaja toimi välityslain vastaisesti jättäessään tarkistamatta kiinteistön kaavamerkintöjä kunnan rakennusvalvonnasta. Tapauksessa oli kyse rantakiinteistöstä, josta välitysliikkeen edustaja oli kertonut virheellisesti, että ostajilla olisi rakennusoikeus lomarakennukselle 200 metrin päähän rannasta sekä asuntovaunun ja tynnyrisaunan sijoittamismahdollisuus rannalle. Välitysliikkeen edustaja oli tulkinnut kaavamerkintää virheellisesti ja antanut sen johdosta väärää tietoa ostajille sekä tehnyt kohteesta virheellisen myyntiesitteen. Välitysliikkeen edustajan olisi pitänyt varmistaa kunnan rakennusvalvonnasta, mitä kaavamerkintä tarkoittaa ja mitä rajoituksia se asettaa kiinteistölle. Lisäksi välitysliikkeen edustaja toimi välityslain vastaisesti välittäessään kohdetta ilman voimassa olevaa toimeksiantosopimusta ja hyvän välitystavan vastaisesti jättäessään pyytämättä kirjallista vahvistusta suullisesti saatuun ostotarjoukseen. Asiassa ei ollut merkitystä sillä, että myyjä oli suullisesti antanut luvan viedä toimeksianto loppuun toimeksiantosopimuksen päätyttyä.

Dnro: ESAVI/10344/05.11.05/2015
Päätös: varoitus
Asiasanat: vakiokorvaus, ostotarjous, kiinteistö
Päätöspäivä: 10.2.2016

Ostajaehdokas teki omakotitalokiinteistöstä ostotarjouksen, jossa oli vakiokorvausehto siltä varalta, että tarjouksentekijä kieltäytyy tekemästä kauppaa myyjän hyväksyttyä ostotarjouksen. Tarjousta ei tehty maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisessa määrämuodossa. Ostajaehdokkaan vetäydyttyä kaupasta, välitysliike laskutti häneltä vakiokorvauksen. Välitysliike toimi välityslain 7 §:n vastaisesti ammattitaidottomasti ja hyvän välitystavan vastaisesti, koska ostotarjouksessa ei ollut mainintaa, että vakiokorvausehto sitoo ostotarjouksen tekijää vain, jos tarjous tehdään maakaaren mukaisessa määrämuodossa. Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti myös, koska se laskutti ostajalta vakiokorvauksen.

Dnro: ESAVI/8621/05.11.05/2015
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: vakiokorvaus, tarjousmenettely, asunto-osake
Päätöspäivä: 9.2.2016

Ostajaehdokkaan tekemässä ostotarjouksessa oli vakiokorvausehto siltä varalta, että hän vetäytyy kaupasta tarjouksen hyväksymisen jälkeen. Välitysliikkeen edustaja oli kertonut ostotarjouksesta myyjille puhelimitse ja he olivat hyväksyneet ostotarjouksen sähköpostitse. Ostaja ei saanut pankista lainaa ja hän vetäytyi kaupasta. Välitysliike peri ostotarjouksen tekijältä koko vakiokorvauksen antaen siitä toimeksiantosopimuksen mukaisesti puolet myyjille. Ostotarjouksen tekijä katsoi, että hän ei ole velvollinen maksamaan vakiokorvauksesta ja hän valitti asiasta Kuluttajariitalautakuntaan. Se suositti välitysliikettä palauttamaan vakiokorvauksen ostotarjouksen tekijälle. Myyjien mukaan he olivat kuulleet ostotarjouksen vakiokorvausehdosta ensimmäisen kerran antaessaan selvitystä Kuluttajariitalautakunnalle. Aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota siihen, että ostotarjouksen hyväksymisestä pitää käydä ilmi, minkä sisältöinen ostotarjous on hyväksytty. Lisäksi aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota siihen, että ostotarjous tulee hyväksyä kirjallisesti.

Dnro: LSAVI/1216/05.11.05/2015
Päätös: varoitus
Asiasanat: selonottovelvollisuus, ostotarjous, kauppakirja
Päätöspäivä: 7.1.2016

Välitysliike markkinoi kiinteistön määräalaa, joka esitteen mukaan oli tarkoitus myydä vapaana rasituksista. Ostajan tarjouduttua ostamaan määräalan rakennuksineen myös kauppakirjaan kirjattiin, että pankki on antanut sitoumuksen rasitusten purkamisesta. Lohkomisvaiheessa kävi ilmi, että kiinnitykset ja vuokraoikeus rasittivat kiinteistöä edelleen. Ostajan useista yhteydenotoista huolimatta välitysliike ryhtyi selvittämään asiaa vasta saatuaan kirjallisen reklamaation. Välitysliike rikkoi välityslain 7.1 §:ä, koska kaupan kohde ei vastannut siitä markkinoinnissa annettuja tietoja eikä asiaa ryhdytty viipymättä selvittämään. Välitysliike toimi välityslain 11 §:n ja 12 §:n vastaisesti jättäessään varmistamatta, että sitoumus rasitusten purkamisesta todella on saatu, sekä kirjatessaan kauppakirjaan virheellisen tiedon, joka ei vastannut asianosaisten oikeusasemaa. Lisäksi välitysliike rikkoi välityslain 4 §:ä ja 7 §:ä, koska ostotarjouksen hyväksymistä ei ollut tehty kirjallisesti.

Dnro: ESAVI/3279/05.11.05/2015
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: ostotarjous, lomakkeet, asiamies, asunto-osake
Päätöspäivä: 12.11.2015

Välitysliikkeen edustaja toimi hyvän välitystavan vastaisesti laiminlyödessään ostajan edun siten, että ostotarjous jätettiin esittelyssä pöydälle muiden tarjouksen tekijöiden nähtäville. Aluehallintovirasto kiinnitti huomiota myös välitysliikkeen lomakkeisiin, joissa oli viittauksia kumottuihin lakeihin. Lisäksi lomakkeissa oli yrityksen nimi väärin ja niistä puuttui lain edellyttämiä tietoja, kuten y-tunnus. Huomion kiinnittämisen lisäksi aluehallintovirasto ilmaisi näkemyksensä, että puolueettomuuden turvaamiseksi välitysliikkeen ei tule toimia kummankaan osapuolen asiamiehenä, ellei se ole välttämätöntä. Tapauksessa myyjä oli valtakirjalla valtuuttanut välitysliikkeen edustajan "myymään kohteen parhaaksi katsomillaan ehdoilla". 

Dnro: PSAVI/659/05.11.05/2015
Päätös: varoitus
Asiasanat: tarjousmenettely, ostotarjous
Päätöspäivä: 2.11.2015

Välitysliike oli vaatinut ostajalta kulukorvausta kaupasta vetäytymisen johdosta. Välitysliike ei osoittanut, että se olisi laatinut ostotarjouksesta kirjallisen asiakirjan välityslain 17 a §:n 1 momentin mukaisesti, vaikka liike oli ostajan selvityksen mukaan vaatinut ostajalta kulukorvausta. Selvityksen mukaan ostajalle ei kerrottu, mitä seuraamuksia kaupasta vetäytymisestä tulee. Välitysliike ei toimittanut aluehallintovirastolle pyydettyjä valvonnan kannalta tarpeellisia asiakirjoja.

Dnro: ESAVI/5238/05.11.05/2015
Päätös: varoitus
Asiasanat: selonottovelvollisuus, huolellisuusvelvoite, pinta-ala, asunto-osake
Päätöspäivä: 12.10.2015

Välitysliikkeen edustaja toimi vastoin välityslain 7 §:ssä asetettua huolellisuusvelvoitetta jättäessään tarkistamatta kohteen sijainnin rakennuksen pohjapiirroksesta. Myyjä oli esitellyt välitysliikkeen edustajalle huoneiston ja antanut sen avaimen. Kaupanteon jälkeen ilmeni, että ostajalle oli esitelty väärä huoneisto. Välitysliikkeen edustajan olisi pitänyt tarkistaa pohjapiirroksesta kohteen todellinen sijainti. Lisäksi välitysliike laiminlöi välityslain 11 §:n sisältämän erityisen selonottovelvollisuuden jättäessään tarkistamatta asiakirjoista toimeksiantajalta saadut pinta-alatiedot kohteesta. Isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiöjärjestyksestä kävi ilmi, että kohteen pinta-ala oli 10 m². Myyjän ilmoittama tarkistusmitattu pinta-ala oli 17,8 m², eli yli 70 % suurempi kuin yhtiöjärjestyksessä ja isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettu pinta-ala. Välitysliikkeen edustajan olisi pitänyt epäillä sitä, miten yhtiöjärjestyksessä ja isännöitsijäntodistuksessa ilmoitetut pinta-alat voivat erota näin merkittävästi myyjän ilmoittamasta pinta-alasta ja selvittää saamiensa tietojen paikkansa pitävyys.

Dnro: ESAVI/3878/05.11.05/2015
Päätös: toimintakielto
Asiasanat: markkinointi, kotimyynti, asiakasvarat, vastaava hoitaja, LKV, toimintakielto
Päätöspäivä: 4.8.2015

Välitysliike ilmoitti sanomalehdessä, että se ostaa tontteja. Liikkeen edustaja tuli myyjien kotiin ja ilmoitti, että liike ei osta tontteja, vaan välittää niitä. Liike toimi hyvän välitystavan vastaisesti käyttäessään asiakashankinnassaan arveluttavia keinoja. Tontin välitystä koskeva toimeksiantosopimus tehtiin myyjien kotona. Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti, koska se ei antanut myyjille kuluttajansuojalain edellyttämää peruuttamislomaketta ja –ohjetta. Ostajan maksama käsiraha piti maksaa tilille, joka oli välitysliikkeen johtajan henkilökohtainen tili. Liike toimi välitysliikelain 11 §:n vastaisesti, koska se ei pitänyt asiakkaan varoja erillään eikä säilyttänyt niitä luotettavalla tavalla. Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti, koska sen edustajat poistuivat kesken kaupantekotilaisuuden. Välitysliike sijoitti tyhjän tontin myynti-ilmoitukseen tontille talon. Liike toimi hyvän välitystavan vastaisesti markkinoidessaan omaa myynti- ja rakennuspalveluaan ilman myyjien suostumusta. Aluehallintovirasto ei saanut välitysliikkeeltä selvitystä lain edellyttämästä liikkeen vastaavan hoitajan päätoimisuudesta. Aluehallintovirasto katsoi liikkeen toimineen ilman päätoimista vastaavaa hoitajaa. Aluehallintovirasto oli päätöksessään 18.11.2014 antanut liikkeelle varoituksen osittain samoista asioista kuin tässä päätöksessä. Koska liikkeen virheet olivat vakavia ja toistuivat, aluehallintovirasto kielsi liikkeen toiminnan 14 vuorokaudeksi.

Dnro: ISAVI/899/05.11.05/2015
Päätös: ei toimenpiteitä
Asiasanat: tiedonantovelvollisuus, selonottovelvollisuus
Päätöspäivä: 8.7.2015

Ostaja oli saanut kohteen markkinoinnista käsityksen, että kylpyhuoneeseen oli tehty vuonna 2005 laaja saneeraus, joka sisälsi laattojen vaihtamisen sekä vesieristeiden uusimisen. Myöhemmin selvisi, että ainoastaan kylpyhuoneen kalusteet oli vaihdettu ja amme poistettu. Ostaja oli joutunut tekemään kohteessa mittavan remontin. Koska kylpyhuoneremontin aikaan vuonna 2005 voimassa olleen lainsäädännön mukaan osakkeenomistajalla ei ollut velvollisuutta ilmoittaa tekemistään muutoksista taloyhtiön hallitukselle, ei muutoksista näin ollen ole välttämättä saatavilla dokumentteja. Välittäjä oli hankkinut välityskohteeseen liittyvän saatavilla olevan aineiston ja suorittanut kohteeseen katselmuksen. Välittäjällä ei ollut myöskään syytä epäillä myyjän antamia tietoja vääriksi. Aluehallintoviraston näkemyksen mukaan välitystehtävä suoritettiin lainsäädännön ja hyvän välitystavan mukaisesti.

Dnro: ISAVI/255/05.11.05/2015
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: kuntotarkastus
Päivämäärä: 12.6.2015

Kiinteistöön teetettiin välittäjän vaatimuksesta ja välittäjän valitseman kuntotarkastajan toimesta kuntotarkastus ennen kaupan tekoa. Kuntotarkastusraportin mukaan kiinteistö oli hyvässä kunnossa, mutta reilun vuoden kuluttua kiinteistöstä paljastui remontin yhteydessä mittava kosteusvaurio. Ostaja kokivat, että kuntotarkastusraportilla heidät vakuutettiin kiinteistön hyvästä kunnosta ja epäilivät välitysliikkeen toimineen puolueellisesti kuntotarkastajaa valitessaan. Asiassa ei ilmennyt kuntotarkastajan ja välitysliikkeen väliseen yhteistyöhön viittaavia seikkoja ja aluehallintoviraston näkemyksen mukaan välitysliikkeellä oli perusteltu syy luottaa kuntotarkastajan ammattitaitoon.

Dnro: PSAVI/2969/05.11.05/2014
Päätös: varoitus
Asiasanat: esite, esittely, tarjousmenettely, toimeksiantosopimus
Päivämäärä: 1.6.2015

Välitysliike ei ollut kirjannut esitteeseen kohdetta koskevia kiinnityksiä ja kaikkia tarjouksia ei ollut laadittu kirjallisesti. Toimeksiantoa ei ollut suoritettu hyvän välitystavan mukaisesti käyttäen koko ajan alle kolme kuukautta vanhoja kiinteistörekisteriotteita. Välitysliike oli markkinoinut kohdetta ilman voimassa olevaa toimeksiantosopimusta. Kuntoselvitysten kustannusvastuusta oli sovittu epäselvästi ja välitysliike ei ollut vastannut kaikkiin ostajan yhteydenottoihin.

Dnro: ESAVI/4642/05.11.05/2014
Päätös: varoitus
Asiasanat: selonottovelvollisuus, huolellisuusvelvoite, pinta-ala, kiinteistö
Päätöspäivä: 2.4.2015

Välitysliikkeen edustaja laiminlöi välityslain 11 §:n sisältämän erityisen selonottovelvollisuuden ja välityslain 7 §:n huolellisuusvelvoitteen jättäessään asiakirjoista tarkistamatta toimeksiantajalta saadut kohteen pinta-alatiedot. Kohteen asuinpinta-ala oli todellisuudessa 129 m², vaikka myyjä oli kertonut sen olevan 149 m². Asiassa ei ollut merkitystä sillä, että välitysliikkeen mukaan ostaja olisi voinut itsekin tarkistaa pinta-alan asiakirjoista, joihin hänellä oli mahdollisuus tutustua ennen kaupantekoa.

Dnro: ESAVI/88/05.11.05/2014
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: tiedonantovelvollisuus, selonottovelvollisuus, asunto-osake
Päätöspäivä: 9.3.2015

Välitysliikkeen edustaja toimi hyvän välitystavan vastaisesti kertoessaan markkinoinnissa, että kohteen sijainti on rauhallinen, vaikka kohde sijaitsi lentomeluvyöhykkeellä. Lisäksi välitysliikkeen edustaja toimi hyvän välitystavan vastaisesti jättäessään kertomatta ostajalle, mikä merkitys on sillä, että kohde koostuu omistusoikeudesta palstaan ja sillä sijaitsevaan rakennukseen. Tapauksessa oli kyse yhtiömuotoisesta asumisesta, jossa osakkeet oikeuttivat palstan hallintaan ja palstalla olevan rakennuksen omisti palstan haltija. Välitysliikkeen olisi tullut kertoa ostajalle, mikä merkitys palstan ostamisella on esimerkiksi lainan saannin osalta. Pankilla ei ole mahdollisuutta selvittää palstalla sijaitsevan rakennuksen todellista omistajaa, koska rakennus määritellään irtaimeksi omaisuudeksi, jonka osalta ei ole julkista rekisteriä. Nämä seikat vaikuttavat siihen, että kohteen vakuusarvo ei ole normaali.

Dnro: ESAVI/3751/05.11.05/2014
Päätös: varoitus
Asiasanat: tiedonantovelvollisuus, asunto-osake
Päätöspäivä: 4.3.2015

Välitysliikkeen edustaja toimi välityslain 9 §:n vastaisesti jättäessään kertomatta ostajalle, että hän on itse asunut kohteessa ja että kohteeseen on tehty kylpyhuoneremontti ilman siihen tarvittavaa lupaa.

Dnro: ESAVI/5254/05.11.05/2013
Päätös: Huomion kiinnittäminen
Asiasanat: rahanpesu, vuokravälitys
Päätöspäivä: 25.2.2015

Välitysliikkeen edustaja toimi hyvän välitystavan vastaisesti jättäessään tunnistamatta vuokralaisen edustajana toimineen henkilön. Tapauksessa ulkomaalainen yritys oli kiinnostunut vuokramaan kohteen. Yritys oli tunnistettu ranskankielisellä kaupparekisteriotteella. Sen sijaan yrityksen johtajaa tai sen edustajana toimineen luonnollisen henkilön henkilöllisyyttä ei ollut tunnistettu. Asiassa ei ollut merkitystä sillä, että välitysliikkeen edustaja oli jäänyt siihen käsitykseen, että vuokraajan asiamies tarkistaa vuokralaisen henkilöllisyyden. Välityslaki ei mahdollista välitysliikkeen velvollisuuksien siirtämistä asiakkaalle.

Dnro: ESAVI/7446/05.11.05/2013
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: jälkipalkkio, tarjousmenettely
Päätöspäivä: 19.2.2015

Välitysliikkeellä oli myyntitoimeksianto asiakkaan kanssa. Muutama päivä toimeksiannon alkamisen jälkeen toimeksiantaja ilmoitti, että hänen aikaisempaa myyntitoimeksiantoa hoitanut välitysliike oli saanut kohteesta tarjouksen, jonka hän hyväksyi. Välitysliikkeille syntyi erimielisyys välityspalkkion saamisesta. Aluehallintovirastoa pyydettiin ottamaan kantaa välityspalkkion saajan osalta. Aluehallintovirasto totesi, että kyse on yksityisoikeudellisesta riita-asiasta, jota se ei voi toimivaltansa puitteissa ratkaista. Aikaisemman toimeksiannon saaneen välitysliikkeen mukaan myyjät hyväksyivät ostotarjouksen toimeksiantosopimuksen ollessa voimassa suullisesti. Jälkimmäisen toimeksiannon saaneen välitysliikkeen mukaan hyväksyminen tapahtui myöhemmin. Aluehallintovirasto totesi, että hyvän välitystavan mukaan aikaisemman välitysliikkeen olisi pitänyt pyytää myyjiltä todisteellinen hyväksyntä esimerkiksi sähköpostitse. Tämän jälkeen hyväksyminen olisi hyvän välitystavan mukaan tullut vahvistaa myyjien allekirjoituksilla ostotarjoukseen. Näin toimimalla olisi todennäköisesti vältetty välitysliikkeiden välinen välityspalkkiota koskeva erimielisyys.

Dnro: PSAVI/2431/05.11.05/2014
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: kohteen selvittäminen, tiedonantovelvollisuus ostajalle 
Päätöspäivä: 18.2.2015

Välitysliikkeellä oli tieto välittämänsä asunnon yläkerrassa tapahtuneesta vesivahingosta ja siitä, että vakuutusyhtiö oli korvannut vesivahingon korjauksen. Välitysliike ei katsonut aiheelliseksi kertoa asiasta ostajalle, koska välitysliikkeen mukaan asunnossa ei ollut mitään vikaa. Välitysliikkeen mukaan täysin korjattu vahinko ei ollut asia, minkä katsotaan vaikuttavan ostajan ostopäätökseen. Aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota siihen, että välitysliikkeen olisi tullut välityslain 7 §:n 1 momentin ja 9 §:n 1 momentin edellyttämällä tavalla kertoa ostajalle sattuneesta vesivahingosta ja siitä, miten se on korjattu.

Dnro: LSAVI/1999/05.11.05/2014
Päätös: varoitus
Asiasanat: tiedonantovelvollisuus
Päivämäärä: 12.2.2015

Myyjä otti yhteyttä välittäjään ollessaan myymässä huoneistoa, joka yhtiöjärjestyksen mukaan oli tarkoitettu sekä toimisto- että asuinkäyttöön.  Välittäjän hinta-arvio oli 98.000 euroa ja se perustui samasta yhtiöstä aiemmin myydyn huoneiston 115.000 euron hintaan, jota oli välittäjän mukaan nostanut sauna ja käyttötarkoitus asuinkäyttöön. Välittäjän mukaan toimistokäyttöön tarkoitettujen huoneistojen kysyntä oli heikkoa. Huoneisto myytiin 98.000 eurolla, mutta sitä ryhdyttiin myymään uudelleen viikko kaupanteon jälkeen huomattavasti korkeampaan hintaan. Huoneisto myytiin myöhemmin 118.000 eurolla ilman, että siihen oli tehty mitään remontteja.  Aluehallintovirasto katsoi, että välitysliike toimi välityslain 7.1 §:n huolellisuusvelvoitteen vastaisesti antaessaan huoneistosta selvästi virheellisiin tietoihin pohjautuneen hinta-arvion. Välitysliike ei järjestänyt asunnossa yleistä esittelytilaisuutta, vaan sitä esiteltiin ainoastaan yksityisesti. Välittäjä myös kertoi ostotarjouksesta ilmoittaessaan myyjille, että tarjous saattaa olla ainoa moneen kuukauteen, kun taas välitysliikkeen vastaava hoitaja oli samoihin aikoihin lausunut lehdessä, että pienet keskusta-asunnot menevät kaupaksi sillä hetkellä parissa päivässä ja niistä voi saada huippuhinnan. Näin toimiessaan välitysliike rikkoi välityslain 8 §:n tiedonantovelvollisuutta sekä 4 §:n edellyttämää hyvän välitystavan vaatimusta painostaessaan myyjää kaupantekoon. Aluehallintovirasto antoi välitysliikkeelle varoituksen, koska vastaava hoitaja oli laiminlyönyt huolehtimisen siitä, että välitysliikkeen työntekijät noudattavat lakia ja hyvää välitystapaa.

Dnro: ESAVI/3970/05.11.05/2014
Päätös: ei toimenpiteitä
Asiasanat: esittely, asunto-osake
Päätöspäivä: 6.2.2015

Ilmoittajan mukaan asunnosta oli kadonnut koruja esittelyn aikana. Välitysliikkeen mukaan tämä ei ollut mahdollista, koska välitysliikkeen edustaja oli ollut koko ajan läsnä ostajaehdokkaan vieraillessa asunnossa. Aluehallintoviraston näkemyksen mukaan "sana sanaa vastaan" -tilanteessa ei voida automaattisesti todeta, että välittäjä olisi aina laiminlyönyt valvontavelvollisuuden, mikäli asunnosta väitetään kadonneen jotain asuntoesittelyn aikana. Aluehallintoviraston mukaan asuntoesittelyssä on tarkoituksenmukaista olla mukana useita välittäjiä, mikäli esimerkiksi suuren koon tai odotettavissa olevan asiakasmäärän vuoksi asuntoa on yhden välittäjän mahdotonta valvoa huolellisesti. Joissakin tilanteissa myös yksityisnäyttöjen järjestäminen saattaa olla perusteltua asunnossa olevan omaisuuden turvaamiseksi. Lisäksi ilmoittajan mukaan kohdetta oli esitellyt muu henkilö kuin hän, jonka kanssa välittämisestä oli sovittu. Aluehallintoviraston näkemyksen mukaan asiasta tulee erikseen sopia, mikäli kohdetta saa esitellä vain tietty henkilö. Välitysliikkeen ei katsottu toimineen asiassa virheellisesti.

Dnro: LSSAVI/4174/05.11.05/2014
Päätös: toimintakielto
Asiasanat: tarjousmenettely, välityspalkkio, omaan lukuun kauppa
Päätöspäivä: 26.1.2015

Asunnonomistaja oli tehnyt välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimuksen omistamansa asunto-osakkeen välityksestä. Välitysliike välitti asunnonomistajalle yhden tarjouksen, jonka asunnonomistaja hyväksyi, vaikka tarjottu hinta oli hänen mielestään hyvin matala. Välitysliike ei saattanut tarjousta kirjalliseen muotoon eikä lupauksista huolimatta toimittanut kauppakirjaluonnosta asunnonomistajalle ennen kauppakirjan allekirjoitustilaisuutta. Asunnon ostajat olivat välitysliikkeen työntekijöitä, toinen myös välitysliikkeen omistaja. Välitysliike veloitti asunnonomistajalta välityspalkkion huolimatta siitä, että kauppa päätettiin välitysliikkeen edustajien lukuun. Välitysliike toimi vastoin hyvää välitystapaa, koska se ei saattanut tarjousta kirjalliseen muotoon eikä toimittanut kauppakirjaluonnosta myyjälle ennen allekirjoitustilaisuutta. Lisäksi hyvän välitystavan vastaista oli pyrkimys periä välityspalkkio välityslain 20 §:n 4 momentin vastaisesti. Aluehallintovirasto oli joutunut toistuvasti puuttumaan välitysliikkeen toiminnassa tapahtuneisiin laiminlyönteihin, mistä syystä aluehallintovirasto kielsi välitysliikelain 18 §:n 2 momentin nojalla välitysliikkeen toiminnan osittain 15 vuorokauden ajaksi.

Dnro: ESAVI/5283/05.11.05/2013
Päätös: varoitus
Asiasanat: kuntotarkastus, tiedonantovelvollisuus, selonottovelvollisuus
Päätöspäivä: 8.12.2014

Ostajat ostivat vuoden 2008 lopulla omakotitalokiinteistön. Siinä ilmeni kaupanteon jälkeen merkittäviä kosteusvaurioita.  Kohteessa oli tehty vuonna 2004 kuntotarkastus. Välitysliikkeen käytössä oli v. 2004 laadittu kuntotarkastusraportti, jossa mainittiin rakennuksessa aiemmin tapahtuneesta vesivahingosta. Rakennuksessa tehtiin peruskorjaus vuosina 2004-2007. Vuonna 2008 tehdyn ostotarjouksen ehtona oli, että kohteessa tehdään kuntotarkastus. Kosteusvaurion jäljet eivät olleet nähtävissä tehdyn remontin vuoksi. Aluehallintovirasto totesi, että kohteesta laadittu kuntotarkastuskertomus on sellainen asiakirja, josta välitysliikkeen on välityslain 9 §:n tiedonantovelvollisuuden nojalla annettava tieto ostajille. Vaikka kohteessa suoritettaisiin uusi kuntotarkastus toimeksiannon aikana, tulee välitysliikkeen tutustua myös kohteesta jo aikaisemmin laadittuun raporttiin. Välitysliikkeen tulee selonottovelvollisuutensa nojalla vertailla kohteesta laadittujen kuntotarkastusraporttien tietoja ja kiinnittää erityistä huomiota niiden mahdollisesti sisältämiin ristiriitaisuuksiin.  Välitysliike ei ollut asiakirjojen avulla osoittanut antaneensa ostajille tietoa vuonna 2004 laaditusta kuntotarkastusraportista tai sen sisällöstä. Välitysliike laiminlöi välityslain 9 §:n mukaisen tiedonantovelvollisuutensa.

Dnro: ESAVI/9239/05.11.05/2014
Päätös: varoitus
Asiasanat: vastuuvakuutus, asiakasvarat
Päätöspäivä: 4.11.2014

Aluehallintoviraston välitysliikkeeseen tekemällä valvontakäynnillä ilmeni, että välitysliikkeellä ei ollut lain edellyttämää varallisuusvastuuvakuutusta. Vakuutus oli päättynyt, koska vakuutusyhtiö oli irtisanonut sen vuotta aiemmin. Välitysliike toimi välitysliikelain 7 §:n vastaisesti, koska liike ei ilmoittanut aluehallintovirastolle vakuutuksen lakkaamisesta. Vakuutuksen voimassaolo on edellytys sille, että välitysliike rekisteröidään aluehallintoviraston pitämään välitysliikerekisteriin. Asiakas maksoi välitysliikkeen asiakasvaratilille 2000 euron käsirahan. Tilillä ei ollut ennestään rahaa. Välitysliike siirsi ennen kaupantekoa kolmessa erässä yhteensä 850 euroa toiselle liikkeen tilille, selitteenä oli "ennakkosiirto". Käsiraha on ostajan varallisuutta kaupantekoon asti. Aluehallintovirasto katsoi välitysliikkeen toimineen välitysliikelain 11 §:n vastaisesti, koska se ei pitänyt asiakkaan varoja erillään liikkeen omista varoista. Aluehallintovirasto piti liikkeen toiminnassa tapahtuneita virheitä erittäin vakavina. Aluehallintovirasto ei kieltänyt liikkeen toimintaa, koska liike lopetti toimintansa ja pyysi aluehallintovirastoa poistamaan sen välitysliikerekisteristä.

Dnro: LSAVI/1836/05.11.05/2014
Päätös: varoitus
Asiasanat: toimeksiantosopimus, ostotarjousmenettely, kauppakirja
Päivämäärä: 28.10.2014

Myyjä oli tehnyt välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimuksen asuntonsa myynnistä. Esittelyssä löytyi ostaja ja kauppahinnasta sovittiin. Kaupanteosta sovittaessa ostaja hyväksyi suullisesti vastatarjouksen, jonka myyjä suullisesti esitti. Myyjä olisi halunnut koko kauppahinnan kerralla kaupanteossa, mutta välitysliike suositteli alkukauppaa ja loppukauppaa. Myyjä ei hyväksynyt välittäjän laatimaa kauppakirjaa sellaisenaan, vaan halusi kauppakirjaan ne muutokset, joita hän oli jo vastatarjouksessaan edellyttänyt. Kauppakirjassa oli purkava ehto, jonka mukaan myyjä voi velkoa sopimussakkoa, ellei ostaja maksa kauppahintaa sovittuna ajankohtana kaupanteon jälkeen. Myyjä koki, että välitysliike painosti häntä suostumaan kaupan ehtoihin. Kauppaa ei epäselvässä tilanteessa syntynyt. Kaupan peruuntumisen jälkeen välitysliike lähetti omissa nimissään myyjälle laskun, joka koski kaupan peruuntumiseen liittyvää sopimussakkoa. Välitysliike ei kuitenkaan esittänyt myyjälle valtuutusta toimia ostajan asiamiehenä.  Ostotarjouksen ja vastatarjouksen kirjallisen muodon laiminlyönnin vuoksi myyjälle ja ostajalle on jäänyt eri käsitys siitä, mitä kaupan ehdoista ja kauppahinnan maksuaikataulusta on sovittu. Lisäksi välitysliike laati kauppakirjan sellaisin ehdoin, jotka eivät vastanneet osapuolten käsitystä siitä, mitä oli sovittu. Ehdot olivat lisäksi kohtuuttomia kuluttajan asemassa olevan myyjää kohtaan. Välitysliike rikkoi siten välityslain 12 §:ä. Koska välitysliike on toiminut ensin myyjän asiamiehenä asuntokaupassa ja sen jälkeen ostajan asiamiehenä sopimussakkoasiassa, aiheutuu tästä aluehallintoviraston näkemyksen mukaan intressiristiriita. Aluehallintovirasto on tältä osin kiinnittänyt huomiota siihen, että hyvää välitystapaa on välityslain 7 §:n 1 momentin esitöiden mukaan noudatettava välitystoiminnassa kokonaisuudessaan.  Välitysliike toimi lisäksi välityslain 5 §:n 2 ja 3 momenttien vastaisesti käyttäessään toimeksiantosopimuksessa epäselvää ehtoa toimeksiannon kestosta. Aluehallintovirasto katsoi, että vastaava hoitaja on laiminlyönyt välitystoiminnan lain ja hyvän välitystavan mukaisuuden valvonnan.

Dnro: LSAVI/1847/05.11.05/2014
Päätös: toiminnan kieltäminen
Asiasanat: toimintakielto, uhkasakko
Päivämäärä: 3.10.2014

Aluehallintovirasto ryhtyi valvontamenettelyyn havaitessaan, että yritys markkinoi internetissä välityspalveluja lainvastaisesti ilman rekisteröitymistä aluehallintoviraston välitysliikerekisteriin. Markkinoinnissa kerrottiin palvelun olevan sellainen, että asunnon myyjä ostaa paketin, jonka avulla hän voi itse myydä oman asuntonsa. Paketti sisälsi muun muassa hinta-arvion, asunnon myynnissä tarvittavat asiakirjat, myyntiopastusta ja ilmoitustilaa internetissä. Aluehallintovirasto varasi yritykselle mahdollisuuden selvityksen antamiseen. Yritys ei selvityksensä mukaan tarjoa välityspalveluita missään muodossa, vaan asiakkaille tehdään selväksi, että kyseessä on ainoastaan itsemyyjien myyntikanava. Välitysliikelain 1 §:ssä olevan määritelmän mukaan välitystoiminnassa osapuolet saatetaan taloudellisen tai muun hyödyn saamiseksi kosketuksiin kaupan tai vuokrasopimuksen aikaansaamiseksi. Välityspalvelun tarjoajan ei tarvitse suorittaa kaikkia perinteiseen välitystoimintaan kuuluvia toimia, jotta toiminta edellyttäisi rekisteröintiä aluehallintoviraston pitämään välitysliikerekisteriin. Riittävää on se, että palveluntarjoaja suorittaa niistä osan. Aluehallintovirasto kielsi yritystä harjoittamasta välitystoimintaa rekisteröitymättömänä välitysliikelain 3 §:n vastaisesti. Kiellon tehosteeksi asetettiin uhkasakko.

Dnro: ESAVI/2164/05.11.05/2014
Päätös: varoitus
Asiasanat: markkinointi, huolellisuusvelvoite
Päätöspäivä: 12.9.2014

Välitysliikkeen edustajalta kesti kaksi viikkoa ennen kuin hän liitti asunnosta otetut valokuvat internetissä olleeseen myynti-ilmoitukseen. Myyjät kertoivat toimittaneensa kuvat liikkeen edustajalle kolmesti. Aluehallintovirasto katsoi välitysliikkeen toimineen välityslain 7 §:n vastaisesti ammattitaidottomasti ja huolimattomasti, koska kuvia ei liitetty ilmoitukseen ajoissa.  Välitysliikkeen edustaja kadotti myyjien antamat asiakirjat ja piti esittelyjä ilman minkäänlaisia asiakirjoja. Välitysliike toimi välityslain 7 §:n huolellisuusvelvoitteen vastaisesti, koska liikkeen edustaja kadotti myyjien omistamat asiakirjat. Välityslain 10 §:ssä säädetään, mitä asiakirjoja asuntoesittelyssä pitää olla nähtävänä. Välitysliike toimi välityslain 10 §:n vastaisesti, koska sen edustaja piti esittelyn ilman mitään asuntoa koskevia asiakirjoja. Myyjät tekivät saman välitysliikkeen välittämästä asunnosta ostotarjouksen ja saivat vasta noin kuukauden kuluttua välitysliikkeeltä tarjouksen, jossa oli mukana myyjän kirjallinen hyväksyntä. Aluehallintovirasto totesi hyvän välitystavan edellyttävän, että hyväksyttyyn ostotarjoukseen otetaan myyjän allekirjoitus ja tarjouksesta toimitetaan kopio ostajalle. Välitysliike toimi välitysliikelain 17 §:n vastaisesti, koska se ei antanut aluehallintovirastolle sen pyytämiä valvontaa varten tarvittavia asiakirjoja.

Dnro: ESAVI/724/05.11.05/2012
Päätös: varoitus
Asiasanat: tiedonantovelvollisuus, isännöitsijäntodistus, kauppakirja, asunto-osake
Päätöspäivä: 29.8.2014

Ostajat ostivat vuoden 2012 keväällä asunto-osakehuoneiston. Ostajien mukaan välitysliikkeen edustaja kertoi heille yhtiön tulevista remonteista vain viemärien sukituksen. Se kestäisi kyseisen asunnon osalta noin viikon ja asunnossa voisi asua remontin ajan. Ostajille selvisi joulukuussa 2012 ylimääräisessä yhtiökokouksessa remontin koko laajuus. Kyse oli ns. täysremontista, jossa uusittiin putkistot, sähköistys, antenniverkko, ilmastointi ja taloyhtiön yhteiset tilat. Remontin aikana huoneistoissa ei voinut asua. Ostajien asunnon osalta remontin kesto oli noin kolme kuukautta. Asuntoon kohdistuva remonttikustannus oli noin 66500 euroa, josta sukituksen osuus oli noin 7000 euroa. Yhtiön hallituksen helmikuussa 2011 laatimassa seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksessä todettiin putki- ja sähköremontin suunnittelu ja toteutus. Ennen kaupantekoa ostajille annetussa isännöitsijäntodistuksessa todettiin lähivuosien aikana tiedossa olevien korjaus- ja perusparannustöiden osalta, että LVIS-suunnittelutyö oli käynnissä. Aluehallintovirasto totesi välitysliikkeen selonottovelvollisuuteen kuuluvan, että liike perehtyy huolellisesti mm. isännöitsijäntodistuksen tietoihin, taloyhtiön viimeisimpiin tilinpäätöstietoihin mukaan lukien toimintakertomus sekä taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys. Välitysliikkeen olisi selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi pitänyt vuoden 2010 tilinpäätöksen toimintakertomuksen ja isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella pyytää taloyhtiössä vireillä olevista korjaushankkeista ja niiden kustannusarviosta lisätietoja sekä antaa näistä tieto ostajaehdokkaille. Nämä tiedot olisi pitänyt merkitä myyntiesitteeseen. Aluehallintovirasto katsoi välitysliikkeen toimineen välityslain 9 §:n tiedonantovelvoitteen ja 11 §:n selonottovelvollisuuden vastaisesti sekä hyvän välitystavan vastaisesti jättäessään myyntiesitteestä pois remontteja koskevia tiedossa olevia seikkoja.

Dnro: PSAVI/2776/05.11.05/2013
Päätös: huomion kiinnittäminen
Asiasanat: tarjousmenettely, tiedonantovelvollisuus ostajalle, sopimussakko
Päätöspäivä: 14.7.2014

Välitysliike oli menetellyt välityslain 7 §:n 1 momentin ja 9 §:n 1 momentin sekä hyvän välitystavan vastaisesti, kun se ei ollut kertonut ostajalle ennen tarjouksen jättämistä myyjien asettamasta myyntiehdosta. Välitysliike oli menetellyt hyvän välitystavan vastaisesti, kun se ei ollut huolehtinut siitä, että myyjien ennen tarjousmenettelyvaihetta ilmoittama myyntiehto kirjataan tarjoukseen.

Dnro: PSAVI/2457/05.11.05/2013
Päätös: varoitus
Asiasanat: vuokravälitys, välityspalkkio
Päätöspäivä: 2.6.2014

Välitysliike oli menetellyt välityslain 7 §:n 1 momentin ja 20 §:n 2 momentin vastaisesti, kun se oli kuitannut hallussaan olleesta vuokravakuudesta välityspalkkion ja takausprovision. Vuokralaisen edun huomioiminen välityslain 7 §:n 1 momentin mukaisesti edellytti aluehallintoviraston käsityksen mukaan sitä, että vakiokorvauksen suorittamisvelvollisuus sitoi myös vuokranantajaa tämän irtisanoessa vuokrasopimuksen ennenaikaisesti. Toimeksiantopäiväkirjassa ei ollut merkintää toimeksiantajien osoitteesta, toimeksiannon vastaanottopäivästä eikä toimeksiannon voimassaoloajasta.

Dnro: ESAVI/1998/05.11.05/2014
Päätös: tutkimatta jättäminen
Asiasanat: arviokirja
Päätöspäivä: 10.3.2014

Välitysliike laati kahdesta kuolinpesän omistamasta ja yhdestä lesken omistamasta asunto-osake- huoneistosta arviokirjat. Ilmoituksen tekijä epäili arviokirjoissa olevan useita virheitä, ja että arviot oli tehty virheellisin perustein. Aluehallintovirasto jätti asian tutkimatta. Aluehallintovirasto ei valvo kiinteistönvälitysliikkeen kaikkea toimintaa, vaan ainoastaan liikkeen välitystoimintaa. Pelkässä arviointitoiminnassa ei ole kyse välitysliikelain tarkoittamasta kiinteistönvälityksestä. Silloin kun välitysliikkeen suorittama arviointi liittyy myyntitoimeksiantoon, kiinteistön arviointimenettely on osa välitystehtävää ja se kuuluu aluehallintoviraston suorittaman valvonnan piiriin.

Dnro: ESAVI/5953/05.11.05/2013
Päätös: varoitus
Asiasanat: ilmiantaja
Päätöspäivä: 22.11.2013

Aluehallintovirastolle tehtiin välitysliikkeen toimintaa koskeva ilmianto. Aluehallintovirasto antoi välitysliikkeelle varoituksen välitysliikelain vastaisesta menettelystä. Välitysliike vaati saada tietoonsa ilmiantajan nimen. Aluehallintovirasto ei antanut pyydettyä nimeä vedoten julkisuuslain 24 §:n 1 momentin 15 kohtaan, jonka mukaan salassa on pidettävä muun muassa tieto valvontaviranomaiselle tehdyn ilmoituksen tekijän henkilöllisyydestä, jos tiedon antaminen vaarantaisi valvonnan tai sen tarkoituksen toteutumisen. Välitysliike valitti aluehallintoviraston päätöksestä hallinto-oikeuteen, joka hylkäsi valituksen ja totesi, että asuminen on keskeinen osa kansalaisen perusturvaa. Välitysliikelain noudattamisen valvontaan liittyvää yleistä etua voidaan pitää erittäin tärkeänä ottaen huomioon, että välitysliikelailla pyritään turvaamaan se, että asumiseen liittyvät oikeustoimet voidaan tehdä mahdollisimman turvallisesti. Valvontaviranomaisen tulee voida tehokkaasti puuttua havaittuihin epäkohtiin. Tämän edellytyksenä on osaltaan se, että epäkohdat tulevat valvontaviranomaisen tietoon. Jos tieto ilmoituksen tehneen henkilöllisyydestä olisi julkinen, heikentäisi se kansalaisten halukkuutta antaa oma-aloitteisesti tietoa valvontaviranomaiselle välitysliikelain noudattamisessa havaituista epäkohdista. Korkein hallinto-oikeus vahvisti hallinto-oikeuden päätöksen hyläten siitä tehdyn valituksen.

Dnro: LSAVI/2405/05.11.05/2013
Päätös: poistaminen välitysliikerekisteristä
Asiasanat: vastaava hoitaja, rekisteristä poistaminen
Päivämäärä: 13.11.2013

Välitysliikkeen vastaava hoitaja oli lopettanut 1.10.2013 vastaavana hoitajan toimimisen. Aluehallintovirasto kehotti 4.10.2013 välitysliikettä ilmoittamaan uuden vastaavan hoitajan 1.11.2013 mennessä ja muistutti välitysliikettä asiasta vielä 28.10.2013. Välitysliike ei ilmoittanut uutta vastaavaa hoitajaa määräaikaan mennessä eikä sen jälkeen. Välitysliikkeelle varattiin mahdollisuus antaa vastine välitysliikerekisteristä poistamisesta, mikäli liike ei ilmoita uutta vastaavaa hoitajaa. Välitysliikkeen edustaja pyysi sähköpostitse mahdollisuutta, että uusi vastaava hoitaja aloittaisi vasta seuraavan vuoden alussa. Aluehallintovirasto vastasi välitysliikkeelle, että aiemmin ilmoitettu määräaika on edelleen voimassa kuten myös määräajan laiminlyönnistä aiheutuvat seuraukset. Välitysliike ei määräaikaan mennessä ilmoittanut välitysliikelain 5 §:n edellytykset täyttävää uutta vastaavaa hoitajaa, joten välitysliike ei täyttänyt välitysliikelain 8 §:n 1 momentin 4 kohdassa säädettyjä rekisteröinnin edellytyksiä. Aluehallintovirasto poisti välitysliikkeen rekisteristä välitysliikelain 19 §:n 1 momentin 4 kohdan perusteella.

Dnro: LAAVI/1101/05.11.05/2012
Päätös: varoitus
Asiasanat: markkinointi, kohteen markkinointi, esite, kuntotarkastus, tiedonantovelvollisuus, selonottovelvollisuus, välitysliikelain noudattaminen
Päätöspäivä: 5.7.2013

Välitysliike on laiminlyönyt valtioneuvoston asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista antaman asetuksen (15.2.2001/130) 8 §:n 15 kohdan mukaisen velvoitteen jättämällä mainitsematta myyntiesitteessä ja –esittelyssä putki- tai muista remonteista sekä arviota niiden toteuttamisajankohdasta ja niistä ostajalle aiheutuvista kustannuksista. Välitysliike on laiminlyönyt hyvän välitystavan ja kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n 1 momentin ja 11 §:n velvollisuuden antamalla ostajalle kauppaan vaikuttavista seikoista riittämättömiä ja harhaanjohtavia tietoja kohdetta koskevasta yksittäisen ostajan kannalta suhteellisen vaikeaselkoisesta kuntoarvioselvityksestä. Välitysliike ei ole tutustunut vuonna 2003 tehtyyn arvioon riittävän huolella eikä sitä ole huomioitu kauppakirjaa laadittaessa. Välitysliike on laiminlyönyt kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n 1 momentin mukaisen vaatimuksen suorittaa välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Dnro: ESAVI/1979/05.11.07/2011
Päätös: varoitus
Asiasanat: markkinointi, ostotarjous, lomakkeet
Päätöspäivä: 16.11.2012

Myyjä markkinoi internetsivuilla asuntoaan maininnalla "ei välittäjille". Välitysliikkeen edustaja otti puhelimitse yhteyttä myyjään kertoen, että hänellä oli asiakas, joka oli pyytänyt, että liikkeen edustaja kävisi katsomassa hänen puolestaan myytävää asuntoa. Käynnin jälkeen liikkeen edustaja otti myyjään yhteyttä ja ehdotti rinnakkaismyyntiä, jonka jälkeen myyjä teki toimeksiantosopimuksen välitysliikkeen kanssa. Välitysliikkeen edustaja ilmoitti löytäneensä asunnosta kiinnostuneita asiakkaita ja sopi myyjän kanssa esittelyajan. Myyjä jäi lähistölle seuraamaan tapahtumia esittelyn ajaksi. Liikkeen edustaja soitti myyjälle ja kertoi kahden perheen käyneen katsomassa asuntoa ja viettäneen asunnossa yli puoli tuntia. Edustaja kuvaili tapahtumia yksityiskohtaisesti ja kertoi asiakkaiden esittäneen paljon lisäkysymyksiä ja kommentteja siitä, mistä pitivät asunnossa ja mistä eivät. Myyjä sai edustajalta ilmoituksen, että asunnosta oli tehty ostotarjous pari päivää esittelyn jälkeen. Myyjä pyysi tarjousta nähtäväkseen, koska hän tiesi, että asunnossa ei ollut käynyt asiakkaita. Liike toimi hyvän välitystavan vastaisesti tarjoamalla välityspalvelua myyjälle hänen kiellostaan huolimatta. Aluehallintovirasto katsoi välitysliikkeen toimineen hyvän välitystavan vastaisesti ilmoittamalla, että sillä on jo ostaja-asiakas, vaikka liikkeellä ei ollut kirjallista toimeksiantosopimusta kyseiseltä ostajalta. Välitysliike toimi hyvän välitystavan vastaisesti liikkeen edustajan kertoessa totuudenvastaisesti myyjille, että esittelyssä on käynyt asiakkaita. Aluehallintovirasto totesi liikkeen toimineen hyvän välitystavan vastaisesti, koska ostotarjousta ei laadittu kirjallisesti. Hyvä välitystapa edellyttää, että ostotarjoukset sekä vastatarjoukset olennaisine ehtoineen ja niiden hyväksymiset on tehtävä kirjallisesti tai muuten dokumentoidusti, mikäli tarjousta ja sen hyväksymistä ei ole tehty olosuhteissa, joissa kirjallisen asiakirjan laatiminen ja hyväksyminen aiheuttaisi kohtuutonta hankaluutta. Tällöinkin tarjous on vahvistettava kirjallisesti niin pian kuin se on mahdollista. Aluehallintovirasto kiinnitti välitysliikkeen huomiota siihen, että sen käyttämissä toimeksiantosopimuksissa viitattiin yli kymmenen vuotta sitten kumottuun kiinteistönvälittäjäasetukseen.

Dnro: LSSAVI/181/05.11.07/2012
Päätös: varoitus
Asiasanat: vuokravälitys, välityspalkkio
Päätöspäivä: 21.6.2012

Välitysliike peri vuokra-asunnoista kiinnostuneilta 25 euron suuruisen palvelurahan, kun nämä kirjautuvat asunnonhakijaksi välitysliikkeeseen.  Välityslain 20 §:n mukaan välitysliike ei voi periä välityspalkkiota tai välitystehtävän hoitamisesta aiheutuvia kuluja tai muita palkkioita toimeksiantajan vastapuolelta. Välitysliikkeen vuokra-asunnonhakijoilta perimä palveluraha rinnastuu välitystehtävän suorittamisesta perittävään palkkioon ja on siten tulkittava välityslain 20 §:ssä tarkoitetuksi välityspalkkioksi, jonka välitysliike on perinyt toimeksiantajan vastapuolelta toimeksiantajalta perityn välityspalkkion lisäksi. Välitysliike toimi vastoin välityslain 20 §:ssä säädettyä sekä vastoin hyvää välitystapaa. Aluehallintovirasto antoi välitysliikkeelle varoituksen.

Dnro: LSSAVI/02035/05.11.07/2010
Päätös: ei toimenpiteitä
Asiasanat: vuokravälitys
Päätöspäivä: 9.3.2012

Välitysliike tiedusteli hakukaavakkeessa vuokra-asunnon hakijan lemmikkieläimen rotua ja ikää sekä asunnonhakijan kansalaisuutta. Henkilötietolain ja välityslain nojalla välitysliikkeen on sallittua kerätä vuokrahuoneiston hakijoilta tietoja, jotka ovat tarpeellisia vuokrasopimuksesta päättämisen ja sopimuksen aikaansaamisen kannalta sekä huoneiston käyttöön ja huolelliseen hoitoon liittyvät tiedot, kuten tiedot lemmikkieläimistä. Välitysliike ei saa kerätä asunnonhakijoilta tietoja, jotka eivät ole tarpeellisia vuokrasopimuksen aikaansaamisen ja vuokrasopimuksesta päättämisen kannalta tai yhdenvertaisuuslain 6 §:n 1 momentissa kielletyn syrjinnän mahdollistavia tietoja, kuten kansalaisuutta. Välitysliike toimi välityslain, yhdenvertaisuuslain sekä hyvän välitystavan vastaisesti kerätessään kansalaisuutta koskevia tietoja rutiininomaisesti asunnonhakijalta. Menettely ei kuitenkaan antanut aihetta välitysliikelain mukaisiin toimenpiteisiin.

Dnro: ESAVI/3957/05.11.07/2010
Päätös: varoitus
Asiasanat: markkinointi, ulkomaankohde, asiakirjojen säilyttäminen
Päätöspäivä: 23.2.2012

Ostaja oli välitysliikkeen edustajan kutsusta matkalla, jolla tutustuttiin Panamassa käynnissä olleeseen rakennushankkeeseen ja siinä myynnissä olleisiin asuntoihin. Liikkeen edustajan mukaan asuntoa kohtaan oli kiinnostusta ja siten se oli helposti eteenpäin välitettävä. Ostaja maksoi käsirahan 1.000 USD paikan päällä. Yllykkeenä oli, että asunnon hinta nousisi viikon sisällä. Liikkeen edustaja ilmoitti voivansa alkaa myydä asuntoa heti ostajan maksettua 10.000 USD. Ostaja maksoi vielä 9.000 USD. Liikkeen edustaja ilmoitti ostajalle, että hänellä on tiedossa sijoittaja ja että ostaja voisi myydä asunnon. Edustajan yhteyshenkilö ilmoitti seuraavan vaiheen olevan, että ostaja maksaa kauppasummasta 25.568,60 USD. Ostaja maksoi 21.975 USD. Kun ostaja oli sijoittanut asuntoon 35.594 USD, edustaja ilmoitti voivansa aloittaa asunnon myynnin. Tämän jälkeen ostajalta alettiin vaatia uutta osamaksua ja hänelle ilmoitettiin, että asuntoa ei voi myydä ennen kuin uudet maksuerät on maksettu. Ostaja sai tietää rakennustöiden olleen pysähdyksissä yli vuoden ja että perustöiden jälkeen työmaalla ei ollut tapahtunut mitään. Aluehallintovirasto katsoi kiinteistönvälitykseksi toiminnan, jossa Suomessa sijaitseva välitysliike saattaa tulon tai muun taloudellisen hyödyn saamiseksi ostajan kosketuksiin myyjänä toimivan ulkomailla sijaitsevan rakennusliikkeen tai kiinteistönvälitysliikkeen kanssa. Aluehallintovirasto totesi päätöksessään, että välitysliikkeen olisi pitänyt huolehtia siitä, että ostajaehdokkaat saavat riittävän tiedon välityskohteesta, kyseisen maan asuntokauppaa koskevasta lainsäädännöstä, riittävistä vakuusjärjestelyistä ja ulkomailla sijaitsevan uudiskohteeseen liittyvistä taloudellisista riskeistä. Liike ei näyttänyt, että edellä mainitut asiat oli kerrottu ja toimi siten välityslain 9 §:n mukaisen tiedonantovelvollisuuden vastaisesti.

Dnro: LSSAVI/02089/05.11.07/2010
Päätös: varoitus
Asiasanat: toimeksiantosopimus
Päätöspäivä: 9.1.2012

Kiinteistönomistaja oli sopinut, että entinen puoliso hankkii välittäjän hoitamaan heidän yhdessä omistamansa kiinteistön myyntitoimeksiantoa. Välitysliike solmi toimeksiantosopimuksen entisen puolison kanssa olematta lainkaan yhteydessä toiseen kiinteistönomistajaan ja pyytämättä toimeksiantosopimukseen hänen allekirjoitustaan. Välitysliike toimi välityslain 5 §:n vastaisesti välittäessään kohdetta ilman toisen kiinteistönomistajan suostumusta. Välitysliikkeen olisi tullut asiakirjojen avulla selvittää, oliko entisellä puolisolla yksinään oikeus asettaa kohde välitettäväksi tai huolehtia, että molemmat omistajat allekirjoittavat tai muulla tavalla vahvistavat toimeksiantosopimuksen. Lisäksi välitysliike laiminlöi välityslain 5 §:n ja 10 §:n säännöksiä jatkaessaan toimeksiannon hoitoa neljä kuukautta toimeksiantosopimuksen voimassaolon päätyttyä sopimatta kirjallisesti toimeksiantosopimuksen jatkamisesta ja merkitsemättä jatkamista toimeksiantopäiväkirjaan. Aluehallintovirasto antoi välitysliikkeelle varoituksen.