Dnro: LSAVI/14993/2021
Päätös: Varoitus
Asiasanat: siirtosopimuskauppa, hinnan ilmoittaminen, erityinen etu, välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus, avoimuus ja läpinäkyvyys
Päätöspäivä: 9.2.2023
Välitysliike välitti rakenteilla olevaa asuntoa. Myyjät olivat alun perin ostaneet rakennusliikkeeltä hallintaoikeuden rakennusliikkeen omistamiin asunto-osakkeisiin. Rakennusliike ja myyjä olivat tehneet asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjan (RS-kauppakirja), johon oli kirjattu osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Ennen asunnon valmistumista ja asunto-osakkeiden omistusoikeuden siirtymistä myyjille, olivat myyjät antaneet välitysliikkeelle välitettäväksi RS-kauppakirjaan perustuvat oikeutensa luovutettavaksi uudelle ostajalle. Myyjät ja uusi ostaja olivat tehneet siirtosopimuksen, jolla RS-kauppakirjaan perustuvat oikeudet ja velvoitteet voitiin siirtää edelleen myyjiltä ostajalle.
Aluehallintovirasto totesi tapauksesta seuraavaa:
Välitysliike oli esitteessä ilmoittanut myyntihinnan ja velattoman hinnan. Esitteessä oli lisäksi mainittu, että osa kauppahinnasta maksetaan kaupanteossa ja osa vasta, kun asunto on valmis. Esitteestä oli jäänyt epäselväksi, mikä osa myyntihinnasta maksetaan rakennusliikkeelle sovitun maksuaikataulun mukaisesti. Esitteestä jäi myös epäselväksi, kuinka suuri osa on jo maksettu rakennusliikkeelle ja kuinka suuri osa on maksamatta. Aluehallintovirasto ei pitänyt riittävänä, että esitteessä ilmoitetaan vain osa RS-kauppakirjassa sovituista maksueristä. Kun hinnan muodostuminen oli poikennut tavanomaisesta asunto-osakkeen kaupasta, välitysliikkeen olisi tullut huolehtia, että jo esitteessä kerrotaan hinnan muodostumiseen vaikuttavat tiedot selkeällä, läpinäkyvällä ja vertailukelpoisella tavalla. Aluehallintoviraston mukaan asunnon maksuaikataulu olisi tullut ilmoittaa siten kuin se on ilmoitettu asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjassa tai muulla tavalla, josta ilmenee maksuaikataulu ja maksuerät kokonaisuudessaan.
Aluehallintoviraston mukaan välitysliike oli laiminlyönyt välityslain 9 §:n mukaisen tiedonantovelvollisuuden. Välityslain 9 § edellyttää, että välitysliike noudattaa asuntomarkkinointiasetuksen yksityiskohtaisia säännöksiä tiedonantovelvollisuudesta. Asuntomarkkinointiasetuksen 6 § edellyttää, että esitteessä mainitaan rakenteilla olevan asunnon maksuaikataulu.
RS-kauppakirja oli ollut yksi keskeisimmistä siirtosopimuskaupan asiakirjoista. Välitysliike oli toiminut välitysliikelain 4 §:n vastaisesti, välityslain 7 §:n vastaisesti ja välityslain 9 §:n vastaisesti jättäessään antamatta RS-kauppakirjan ostajalle tutustuttavaksi ennen ostotarjouksen tekemistä. Välitysliikkeen suullinen ilmoitus ei ollut riittävällä tavalla selvittänyt ostajalle kauppaan vaikuttavaa olennaista tietoa.
Myyjät olivat olleet välitysliikkeen vastuuhenkilöitä. Välitysliike ei ollut ennen ostotarjouksen tekemistä ilmoittanut, että välitysliikkeellä tai sen palveluksessa olevalla oli kaupassa erityinen etu valvottavanaan. Lisäksi ostotarjoukseen ei merkitty, että välitysliikkeellä tai sen palveluksessa olevalla oli kaupassa erityinen etu valvottavanaan. Välitysliike ei muutoinkaan selvittänyt, että se olisi edes kertonut asiasta ostajalle. Välitysliike toimi välitysliikelain 4 §:n vastaisesti, välityslain 7 §:n vastaisesti ja välityslain 9 §:n vastaisesti. Välitysliikkeen olisi tullut ymmärtää, että myyjien ollessa välitysliikkeen vastuuhenkilöitä ja edunsaaja, ostajan etu edellyttää, että ostaja saa tiedon asiasta jo ennen ostotarjouksen tekemistä. Asetelmassa, jossa välitysliike ei ennen sitovan sopimuksen tekemistä selkeästi kertonut ostajalle valvottavanaan olevasta erityisestä edusta, oli omiaan hämärtämään käsitystä siitä, mikä oli välittäjän rooli ja tehtävä välitystoimeksiannossa.
Ilmoittajan tekemässä ostotarjouksessa oli sovittu, että ilmoittaja tekee toimeksiantosopimuksen saman välitysliikkeen toisen välittäjän kanssa oman asunnon myynnistä. Kun ostotarjouksessa oli sitovasti sovittu toimeksiantosopimuksen tekemisestä, olisivat kaikki sellaiset tiedot, jotka vaikuttivat ostotarjouksen tekemiseen, olleet sellaisia oleellisia tietoja, jotka olisivat voineet vaikuttaa myös toimeksiantosopimuksen tekemiseen. Välitysliike ei ollut ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä selvittänyt ilmoittajalle oleellisia tietoja. Välitysliike oli toiminut välityslain 8 §:n vastaisesti.
Aluehallintovirasto antoi välitysliikkeelle varoituksen. Aluehallintoviraston mukaan välitysliike oli moitittavalla tavalla laiminlyönyt erityisesti hyvän välitystavan ja siihen kuuluvien keskeisten arvojen noudattamisen. Välitysliikkeen olisi tullut ymmärtää, että välitystoimintaa tulee suorittaa avoimesti ja läpinäkyvästi. Kun välitysliikkeen tai välitysliikkeen palveluksessa olevan omat edut saattavat ulkopuolisen näkökulmasta olla ristiriidassa toimeksiantajan tai toimeksiantajan vastapuolen kanssa, tulee välitysliikkeen erityisesti varmistua siitä, että välitystehtävä tai välitystehtävät suoritetaan avoimesti ja läpinäkyvästi.